Kağıthane’de arsasını değerlendirmek, eski binasını yenilemek ya da ev yaptırmak isteyen kişi için ilk soru genellikle aynıdır: bu parselde ne yapılabilir ve süreç nasıl işler? Yanıt, parselin ilçe içinde nerede durduğuna bağlıdır. AlbayrakZ Yapı olarak Kağıthane işlerine keşifle başlarız: imar durumu, yapı yaşı, zemin ve komşu bina ilişkisi netleşmeden sözleşme ya da proje konuşmayız. Görüşmeler randevuyla yerinde yapılır.
Kağıthane’nin yapı dokusu: vadi tabanı, yamaç ve tepe
Kağıthane, Haliç’e doğru uzanan Kâğıthane Deresi vadisi çevresinde şekillenmiş bir ilçedir. Deniz kıyısı bandı olmayan iç kesim bir ilçe olduğu için kıyı tuzu ve rüzgârı gibi sahil kaygılarına yaslanmadan konuşmak gerekir; bunun yerine topografya öne çıkar. Vadi tabanına yakın parseller görece düz ve geniştir, yamaçlar eğimlidir, tepelerde ise sokaklar dar ve kıvrımlı olabilir. Bu üç kesimde aynı projeyi kopyalayarak inşaat yapılmaz.
- Vadi tabanı ve dere çevresi: Zemin çoğunlukla daha yumuşak ve yeraltı suyuna yakın olabilir. Etüt sonucuna göre temel tipi ve bodrum su yalıtımı belirlenir.
- Yamaç parseller: İstinat duvarı, drenaj ve kat kotları başrol oynar. Yolun bir tarafında zemin kat sayılan yer, diğer tarafında bodrum olabilir.
- Tepe ve iç sokaklar: Şantiye girişi dar olduğundan hafriyat kamyonu, beton pompası ve vinç planı proje kadar önemlidir.
Dönüşümün yoğun yaşandığı bir ilçe
Kağıthane, uzun süredir yeniden yapılanma baskısı taşıyan ilçelerden biridir. Bir yanda eski, az katlı, çoğu zaman ruhsat ve iskan kaydı karışık binalar; diğer yanda yüksek katlı yeni konut blokları görülür. İki doku yan yana durduğunda komşu bina ilişkisi ciddi bir konu olur. Yeni bir yapı yaparken bitişik veya yakın eski binanın temel derinliği, ortak duvar durumu ve yapılacak hafriyatın bu binaya etkisi önceden değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşümde süreç 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürür. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır; ardından maliklerin uzlaşması, güçlendirme veya yeniden yapım kararı gelir. Detaylı akışı Kağıthane kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık. Uzlaşma oranları, destekler ve süreler zaman içinde değişebildiği için güncel şartları ilgili idareden teyit etmenizi öneririz.
Hangi hizmet nerede öne çıkar?
| Durum | Öne çıkan hizmet | Yerel sayfa |
|---|---|---|
| Eski müstakil ya da az katlı bina, arsa payı düşüncesi | Kat karşılığı inşaat | Kat karşılığı |
| Ruhsatlı parselde yeni apartman | Konut ve apartman projesi | Konut projeleri |
| Yaşlı ama sağlam bina, iç mekân yenileme | Tadilat ve renovasyon | Tadilat |
| Isı kaybı, nem, cephe dökülmesi | Tüm dış cephe uygulamaları | Cephe ve mantolama |
| Parselin ne kadar yapılaşabileceği belirsiz | İmar ve ruhsat danışmanlığı | İmar ve ruhsat |
Firmanın genel hizmet anlatımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza da bakabilirsiniz; yerel sayfalar bu genel çerçevenin üstüne Kağıthane’ye özgü noktaları ekler.
Ruhsat ve imar: muhatabınız ilçe belediyesi
İstanbul büyükşehirdir, ancak yapı ruhsatı ve iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Kağıthane’de imar durumu belgesi ilçe belediyesinin ilgili birimlerinden alınır. Belgede parselin plan fonksiyonu, yapılaşma şartları ve varsa plan notları görünür. Plan notları çoğu zaman sürpriz çıkaran kısımdır: bazı bölgelerde dönüşüm alanı statüsü, bazı bölgelerde özel bir yapılaşma koşulu geçerli olabilir.
Ruhsat aşamasında zemin ve temel etüdü, mimari ve statik projeler, yapı denetim kuruluşu ile sözleşme ve gerekli kurum görüşleri istenir. Süreci adım adım yapı ruhsatı nasıl alınır yazımızdan izleyebilirsiniz. İmar durumunu kendi başınıza sorgulamak isterseniz imar durumu nasıl öğrenilir rehberimiz işe yarar.
Deprem ve zemin bağlamı
İstanbul, Marmara Denizi içinden geçen fay hattının etkisi altındadır ve 17 Ağustos 1999 depremi bu gerçeği hatırlatan bir referans olmuştur. Kağıthane iç kesimde yer alsa da yer hareketinin yapıya etkisi zemin koşullarına göre değişir. Yumuşak zeminlerde sarsıntı büyütmesi, sert zeminde ise daha farklı bir davranış görülebilir; bu yüzden aynı ilçede iki parselin etüt raporu birbirinden çok farklı çıkabilir.
Yeni yapılar 2019’da yürürlüğe giren TBDY 2018 çerçevesinde tasarlanır. Eski binalar için ise durum farklıdır: yapı yaşı, kullanılan beton ve yapılan eklemeler risk tespitinde belirleyicidir. Konuya genel bir bakış için depreme dayanıklı yapı yazımızı öneririz.
Şantiye lojistiği: Kağıthane’de gizli maliyet
Dar sokaklı bir mahallede şantiye yönetimi, proje kadar önemlidir. Hafriyat kamyonlarının saatleri, beton pompasının konumlanacağı nokta, iskele için kaldırım veya yol işgali izni ve komşuların rahatsızlığı baştan planlanmazsa iş takvimi kayar. Sözleşmeye, teslim takviminin bu tür dış etkenlerle nasıl esneyebileceğini açık yazmaya özen gösteririz.
Yerinde keşifte neye bakarız?
- Parselin eğimi, yol kotu ve varsa istinat ihtiyacı
- Bitişik veya komşu binaların yaşı, temel durumu ve ortak duvarları
- Sokak genişliği, şantiye girişi ve malzeme indirme imkânı
- Mevcut binada nem, çatlak, kolon-kiriş durumu ve tesisat
- Tapu, imar ve ruhsat belgelerinin tutarlılığı
Bu beş başlığın ardından yazılı teklif hazırlanır. Sözleşme öncesinde tüm maddeleri sizinle birlikte okuruz.
Kağıthane’de projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından not bırakabilirsiniz. Komşu ilçelerde çalışıyorsanız Şişli, Eyüpsultan ve Beşiktaş sayfalarımıza da göz atın. Mevzuat ve uygulama esasları değişebilir; ruhsat ve dönüşüm konusundaki güncel durumu her zaman ilçe belediyesinden teyit edin.