Şişli’de kat karşılığı, kentsel dönüşüm, tadilat ya da yeni bir konut projesi düşünen kişi için ilk soru şudur: elimdeki yapı ya da parsel hangi çerçevede işleyecek? Şişli’nin karma kullanımlı, yoğun ve tarihî katmanları olan yapısı, bu sorunun cevabını parselden parsele değiştirir. AlbayrakZ Yapı olarak Şişli’deki işlerde randevuyla yerinde keşfe geliyor, kapsamı ve süreci yazılı olarak sunuyoruz.
Şişli’nin yapı dokusunu ne belirliyor?
Şişli, İstanbul’un Avrupa Yakası’nda merkezi bir ilçedir ve kıyısı yoktur. Ticaret, iş yeri, konut ve eski apartman dokusu iç içe geçer. Bir sokakta yarım asırdan eski, bitişik nizamlı bir apartman ile daha sonra yapılmış bir konut bloğu yan yana bulunabilir. Bazı çevrelerde tarihî apartman dokusu ve koruma altındaki yapılar da vardır. Eğimli sokaklar ve dar adalar da bu tabloya eşlik eder.
Bu yapı, işe başlamadan önce şu soruları gündeme getirir:
- Yapı tescilli mi, tescilli bir yapının ya da sit alanının komşuluğunda mı?
- Bitişik nizam mı, ayrık nizam mı; komşu binayla ortak duvar var mı?
- Parselin yola cephesi ve derinliği yeni bir yapıya elverişli mi?
- Zemin katta ticaret var mı, kullanım değişikliği gerekiyor mu?
Şişli’de kat karşılığı: dar cephe, değerli parsel
Şişli’de arsalar küçük ama yapılaşma hakkı yüksek olabilir. Böyle parsellerde kat karşılığı, hesap ve sözleşme titizliği ister. Bitişik nizamda komşu bina ilişkisi, kazı ve iksa planı doğrudan maliyeti ve süreyi etkiler. Ayrıntılı anlatım için Şişli kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilir, sözleşme tarafı için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza göz atabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm ve eski apartman stoku
Eski apartmanlarda dönüşüm kararı, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespitiyle başlar. Tespit lisanslı kuruluşlarca yapılır. Şişli’de tek binalık, komşuya bitişik dönüşümler yaygındır; bu da yıkımın ve yeni temelin komşuya zarar vermeden yapılmasını temel öncelik haline getirir. Süreçle ilgili ayrıntılar Şişli kentsel dönüşüm sayfamızda, karar aşaması için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde. Yasal oranlar, süreler ve destekler değişebilir; güncel durumu ilgili idareden ve Bakanlıktan teyit edin.
Yeni konut ve apartman projeleri
Şişli’de yeni yapı, çoğunlukla kıt parselde, kat sayısı ve otopark yönetmeliğiyle sıkışık bir denklemin çözümüdür. Asansör, sığınak, yangın kaçışı ve zemin kat kullanımı birlikte düşünülür. Bu başlıklar Şişli konut ve apartman projeleri sayfasında tek tek ele alındı. İşin baştan sona nasıl ilerlediği için ev yaptırma rehberi iyi bir başlangıçtır.
Tadilat ve dış cephe: tarihî doku ve komşuluk
Şişli’de eski daireler sıklıkla yenilenir; ancak yapı yaşlıysa tesisat, ıslak hacim ve zemin yalıtımı önce ele alınmalıdır. Tadilat ve renovasyon sayfamız iş sırasını anlatıyor. Dış cephede ise tescilli ya da tarihî doku, malzeme ve renk seçimini kısıtlayabilir; bunun ayrıntısı tüm dış cephe uygulamaları sayfasında. Yalıtımın genel ilkeleri mantolama ve ısı yalıtımı yazımızda özetlendi.
İmar ve ruhsat: yetkili idare Şişli Belediyesi
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Şişli’de bu idare Şişli Belediyesi’dir. Koruma alanlarında ise Koruma Kurulu’nun izni sürece eklenir. Konuyla ilgili adım adım anlatım için Şişli imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasına ve genel çerçeveyi veren yapı ruhsatı nasıl alınır yazısına bakabilirsiniz.
Karma kullanım: konut, ofis ve dükkân bir arada
Şişli’de bir binanın zemin katında dükkân, üst katlarında konut ya da ofis bulunması olağandır. Bu karma kullanım, projede iki ayrı beklentiyi uzlaştırmayı gerektirir: konut sakininin sessizlik ve mahremiyet beklentisi ile işletmenin erişim ve vitrin ihtiyacı. Kat karşılığı ya da dönüşümde zemin kat ticaretinin korunup korunmayacağı, sözleşmede en baştan yazılmalıdır. Kullanım amacı değişecekse imar durumu ve belediye şartları önceden öğrenilmelidir.
Zemin ve deprem bağlamı
İstanbul, Marmara’daki fay hattının etkisi altındadır; 17 Ağustos 1999 depremi bu bağlamın hatırlatıcısıdır. Şişli’de yeni yapı ya da güçlendirme yapılacaksa zemin ve temel etüdü ruhsat için gereklidir, statik proje bu etüde ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre kurulur. Eğimli sokaklarda ve vadi kenarına yakın parsellerde zemin çözümü ayrıca dikkat ister. Yönetmeliğin genel çerçevesi TBDY 2018 rehberimizde anlatılıyor.
Komşu ilçelerle birlikte düşünün
Şişli, merkezî konumu nedeniyle birçok ilçeyle sınırdaşlık ve ortak güzergâh paylaşır. Yakın bölgeler için Beşiktaş, Beyoğlu, Kâğıthane ve Sarıyer sayfalarımıza bakabilirsiniz. Genel bakış için İstanbul Avrupa Yakası sayfası da açıktır.
Bizimle nasıl çalışılır?
Şişli’deki işlerde önce telefonla ya da yazılı olarak ön bilgi alıyor, sonra randevuyla yerinde keşfe geliyoruz. Keşifte yapı, parsel ve çevre birlikte değerlendirilir; kapsam, yöntem ve teslim takvimi yazılı olarak sunulur. Şişli’de dar sokak lojistiği, komşu bina takibi ve koruma alanı gibi konular keşifte ayrıca ele alınır.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki konularda avukat ya da noterle netleştirin; mevzuat değişebilir, güncel durumu Şişli Belediyesi ve ilgili kurumlardan teyit edin.
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Tüm hizmet bölgelerimiz için bölgeler sayfası da açık.