Şişli’de arsasına yeni bir konut ya da apartman projesi yaptırmak isteyen kişi, çoğu zaman dar cepheli, komşuya bitişik ve yoğun kentsel bir parselle çalışır. Bu koşullarda başarılı proje, büyük ölçüde çizimden önce verilen kararlara dayanır: çekirdek nerede olacak, otopark nasıl çözülecek, zemin kat nasıl kullanılacak. Bu sayfada Şişli parsel koşullarında proje kurgusunu anlatıyoruz. Keşif randevuyla, parselinizde yapılır.
Şişli’de yeni yapı projesi neyle başlar?
Proje, yerinde keşfin ardından üç belgeyle netleşir: imar durumu, zemin ve temel etüdü, mimari ön proje. Keşifte şu sorulara cevap aranır:
- Parselin yola cephesi ve derinliği yeni yapının planına uygun mu?
- Komşu binalar bitişik mi, yan aralık var mı?
- Zemin eğimli mi; bodrum katı ya da iksa gerekecek mi?
- Mevcut bir yapı varsa yıkımı ve enkaz yönetimi nasıl olacak?
Bu bilgilerden sonra kat sayısı, daire dağılımı ve teknik şartname yazılı olarak sunulur. Baştan sona süreç için ev yaptırma rehberimizi açık tutabilirsiniz.
Dar parselde mimari kurgu
Şişli’de yeni yapı çoğunlukla sıkışık parsele oturur. Bu tür parsellerde şu ilkeler işe yarar:
- Çekirdek merkezde ya da yan duvarda: Merdiven ve asansör, cepheden değerli metrekare almamalı; yaşam alanları geniş cepheye açılmalı.
- Işık ve havalandırma: Komşu duvara bakan cephelerde ışık boşluğu ve havalandırma bacası planlanmalı.
- Yanmaz ve ses yalıtımlı ortak duvar: Bitişik nizamda komşuya komşu duvar yalıtımı hem ses hem yangın açısından önemlidir.
- Zemin kat kararı: Konut, ticaret ya da giriş lobisi olacaksa imar durumu ve sakin talebiyle birlikte karar verilir.
Bu kararlar sözleşmeden önce netleşirse ruhsat sonrası değişiklik ihtiyacı azalır.
Otopark, asansör, sığınak ve yangın
Şişli’de yapı yoğunluğu yüksek olduğu için otopark yönetmeliği bir tasarım sınırı haline gelir. Küçük parselde otoparkı bodruma sığdırmak, rampa ve manevra alanı gerektirir; bu da zemin katı ve bodrum alanını değiştirir. Belirli kat adedinden sonra asansör zorunlu hale gelir. Yangın kaçış merdiveni ve sığınak gibi hükümler de yapının büyüklüğüne göre gündeme gelir. Bu maddeler yönetmelikte sık güncellendiği için ruhsat öncesinde Şişli Belediyesi’nden ve yapı denetim kuruluşundan güncel şart teyit edilmelidir. Ruhsat sürecinin genel sırası için yapı ruhsatı nasıl alınır yazısına bakabilirsiniz.
Zemin, iksa ve temel
Şişli’de eğimli sokaklar ve vadiye inen bazı parseller, temel ve iksa çözümünü belirleyici kılar. Zemin etüdü ruhsat için zorunludur; sonucuna göre temel türü, bodrum kat ihtimali ve kazı yöntemi netleşir. Komşu binaya yakın kazılarda iksa sistemi, komşu temelin korunması için seçilir. Yeni yapı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) uygun tasarlanır. Bu iki konuyu zemin etüdü neden önemli ve depreme dayanıklı yapı yazılarında ayrıntılandırdık.
Maliyeti şekillendiren kalemler
Bu sayfada rakam yer almıyor; ama kalemleri bilmek teklifleri karşılaştırmaya yardım eder:
| Kalem | Şişli’ye özgü etki |
|---|---|
| Hafriyat ve iksa | Dar sokak ve komşuya yakınlık nedeniyle daha planlı ve sık kontrollü |
| Kaba yapı | Betonarme karkas, beton sınıfı ve donatı |
| İnce yapı | Cephe malzemesi, doğrama, iç mekân |
| Tesisat | Asansör, ısıtma, havalandırma |
| Denetim ve iskan | Yapı denetimi, enerji kimlik belgesi |
Kalemlerin ayrıntısı için inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazısı yardımcı olur.
Sözleşme ve teslim
Kendi arsanıza yaptırdığınız yapı, bir eser sözleşmesi çerçevesindedir (Türk Borçlar Kanunu m.470 vd.). Sözleşmede şunlar yazılı olmalıdır:
- İşin kapsamı ve teknik şartname
- Ödeme planı ve hangi aşamada ne ödendiği
- Teslim takvimi ve gecikme yaptırımı
- Ruhsat, yapı denetim ve iskan giderlerinin sorumlusu
- Ayıp ve eksik işlerin giderilme usulü
Genel bilgidir; sözleşmenizi imzalamadan avukat ya da noterle netleştirin. Arsa sahibi olarak paylaşımlı bir model düşünüyorsanız Şişli kat karşılığı inşaat sayfasına bakın.
Şişli’de yapım sırasında çevre yönetimi
Yoğun bir çevrede şantiye, çevredeki iş yerlerini ve sakinleri de ilgilendirir. Hafriyat ve beton dökümü için trafik yoğunluğu az olan saatler seçilir, kaldırım ve yol kullanımı için belediyeden izin alınır, gürültü ve toz konusunda komşu binalar önceden bilgilendirilir. Yapı denetim kuruluşunun sahadaki rolü için yapı denetim firması ne yapar rehberine bakabilirsiniz.
Cephe ve çevre uyumu
Şişli’de yeni bir yapı, çevresindeki yapı dokusuyla konuşur. Yüksekliği, cephe malzemesi ve pencere ritmi komşu binalarla kurduğu ilişkiyle değerlendirilir; koruma alanına yakın parsellerde bu uyum resmî bir şartı da olabilir. Cephede yalıtım ve kirlenmeye dayanıklı malzeme seçimi, yoğun trafikli bir çevrede uzun vadeli bakım yükünü belirler. Bu konu için tüm dış cephe uygulamaları sayfasına da bakabilirsiniz.
Anahtar teslim seçeneği
Bazı arsa sahipleri, projenin tek elden ve belirli kapsamla yürütülmesini ister. Bu durumda işin kapsamı, malzeme sınıfı ve teslim durumu baştan yazılı tanımlanır. Anahtar teslim ev hizmetimiz bu modelin çerçevesini anlatır; genel proje türleri için konut projeleri hizmet sayfamıza bakılabilir.
İmar ve ruhsat
İstanbul büyükşehirdir; ruhsat ve iskan kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Şişli’de yetkili idare Şişli Belediyesi’dir; koruma alanlarında Koruma Kurulu izni de gerekebilir. Ayrıntılar Şişli imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasında yer alıyor. Mevzuat değişebilir; güncel durumu belediyeden teyit edin.
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da bilgilerinizi iletişim sayfası üzerinden iletebilirsiniz.