Zeytinburnu, İstanbul’un Avrupa yakasında Marmara kıyısında yer alan ve yüz ölçümü küçük olmasına rağmen yapı yoğunluğu çok yüksek ilçelerden biridir. Bu ilçede ev yaptırmak, eski binayı yenilemek ya da kat karşılığı anlaşma yapmak, boş arazi bulunan bir yerde iş yapmaktan farklıdır: hemen her parselin bir komşusu, hemen her sokağın bir trafik ve park sorunu vardır. Zeytinburnu’nda inşaat firması ve müteahhit arayan mal sahipleri için bu sayfa, ilçenin kıyı zemini, sanayiden konuta geçen dokusu ve yoğun yapılaşması karşısında iş yapış biçimimizi anlatıyor.
Zeytinburnu’nun yapı dokusu nasıl bir tablo çizer?
İlçenin bir yakasında Marmara sahil şeridi, öbür yakasında ana arterlerin ve sanayi geçmişinin şekillendirdiği düz bir arazi vardır. Kazlıçeşme, Sümer, Yenidoğan, Telsiz, Seyitnizam ve Merkezefendi gibi semtlerde farklı dönemlerin binaları birlikte durur: eski sanayi yapıları, kısa aralıklı sıralı apartmanlar ve daha yeni yapılmış konut blokları. Bu çeşitlilik nedeniyle “Zeytinburnu’nda inşaat” derken ilk yapılması gereken, parselin hangi döneme ait bir dokunun içinde olduğunu anlamaktır. Eski sanayi kökenli parsellerde büyük ölçekli, geniş açıklıklı yapılar çoğunluktayken, konut kökenli parsellerde küçük ve sık binalar görülür.
Zeytinburnu’nda hangi hizmetler öne çıkar?
| İhtiyaç | Zeytinburnu’nda tipik senaryo | Sayfa |
|---|---|---|
| Boş ya da birleştirilmiş parsele bina | Yoğun dokuda apartman kurgusu | Konut projeleri |
| Eski apartman sahipleri müteahhitle anlaşıyor | Çok maliklidir, sözleşme titizliği | Kat karşılığı inşaat |
| Riskli çıkan ya da alan kapsamındaki bina | 6306 sayılı Kanun süreci | Kentsel dönüşüm |
| İçeriden yenileme | Eski dairede tesisat ve nem yenilemesi | Tadilat ve renovasyon |
| Cephe yenileme | Nem, rüzgâr ve trafik kirliliği | Tüm dış cephe uygulamaları |
| Belge ve izin yolu | İmar durumu, ruhsat, kıyı kapsamı | İmar ve ruhsat |
| Zemin ve deprem bilgisi | Kıyı dolgusu ve yeraltı suyu | Zemin ve deprem |
Marmara kıyısı, zemin ve deprem bağlamı
Zeytinburnu, Marmara Denizi’ne kıyısı olan Avrupa yakası ilçelerinden biridir. Marmara içindeki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, bu kıyı bandında yapı güvenliğini uzun süredir gündemde tutuyor. Kıyıya yakın parsellerde yeraltı suyu ve zeminin geçmişi (doğal ya da dolgu) temel tasarımını etkiler; bu nedenle her yeni yapıda sondajlı zemin etüdü ruhsat öncesinde şarttır. Ayrıntıyı Zeytinburnu zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamızda bulabilirsiniz. Genel bilgi için zemin etüdü rehberimiz de faydalıdır.
Dönüşümün geçmişi olan bir ilçe
Zeytinburnu, kentsel dönüşüm tartışmalarının en erken ve en yoğun yaşandığı ilçelerden biridir. Bu, iki sonuç doğurur: bir yandan yenilenmiş bloklar ve yeni yapı örnekleri, öbür yandan henüz dönüşmemiş, eski ve yoğun sokaklar bir arada durur. Bina sahipleri için bu, hem emsal hem de bir uyarıdır: komşu binaların dönüşümü, kendi binanızın kararını da etkiler. Riskli yapı tespiti, uzlaşma ve yeniden yapım adımları için Zeytinburnu kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.
Yoğun dokuda şantiye nasıl yönetilir?
Zeytinburnu’nda şantiyeyi zorlaştıran ana etken alan darlığıdır. Bitişik ve yakın binalar, sık trafik ve yaya akışı, malzeme stoku ve vinç konumunu kısıtlar. Bu yüzden şu adımlar yazılı olarak planlanır:
- Komşu yapıların yıkım ve kazı öncesi fotoğraflı durum tespiti.
- Beton, demir ve hafriyat araçlarının giriş saatleri ve güzergâhı.
- Yaya güvenliği için şantiye çevre kapatması ve üst koruma.
- Toz, gürültü ve titreşim yönetimi; özellikle bitişik binalarda.
- Molozun izinli sahaya taşınması ve belge tutulması.
Bu ayrıntılar teklifte kapsamın parçasıdır.
Ruhsat ve imar: bilinmesi gerekenler
Zeytinburnu’nda imar durumu ve ruhsat işlemi ilçe belediyesinde yürür. Bazı parseller kıyı kanunu kapsamındaki alana ya da koruma etki alanına yakın olabilir; bu durum ek kısıtlar getirebilir. Sanayi kökenli parsellerde ise plandaki kullanım kararı konut yapmaya izin vermeyebilir. Bu yüzden projeye başlamadan önce yazılı bir imar durumu almak şarttır. Adımları yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde okuyabilirsiniz. İlçe bazlı özet için Zeytinburnu imar ve ruhsat sayfamız yardımcı olur.
Komşu ilçelerle birlikte düşünmek
Zeytinburnu’ndaki parseli değerlendirirken kıyı bandındaki komşu deneyimine bakmak faydalıdır. Bakırköy Marmara kıyısındaki benzer zemin koşullarını, Fatih tarihi doku ve koruma bağlamını, Bayrampaşa ve Güngören ise iç kesimdeki yoğun apartman dokusunu anlamak için okunabilir. Genel çerçeve için İstanbul Avrupa Yakası sayfamız da işe yarar.
Çalışma biçimimiz
AlbayrakZ Yapı olarak Zeytinburnu’ndaki işlere şu sırayla yaklaşırız: randevulu yerinde keşif, imar ve zemin bilgisinin toplanması, kapsamı ve teslim takvimini açık yazan sözleşme, yapı denetimi altında yapım ve yapı kullanma izniyle teslim. Kat karşılığı ve dönüşüm işlerinde sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini de hatırlatırız; bu genel bir bilgidir, kendi durumunuz için avukat ya da noterle netleştirin.
İlk görüşme
Zeytinburnu’nda randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Tapu, varsa eski proje ve binanın fotoğraflarını hazır tutarsanız görüşme çok daha verimli geçer. 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz. Sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuat, kıyı ve koruma kuralları değişebilir, güncel durumu Zeytinburnu Belediyesi’nden ve ilgili kurumlardan teyit edin.