Sultangazi’de arsasını değerlendirmek, eski binasını yenilemek ya da yeni bir konut projesi başlatmak isteyen kişi için ilk adım, parselin hukuki ve imar durumunu netleştirmektir. Sultangazi İstanbul’un Avrupa Yakası’nda, kıyısı olmayan bir iç kesim ilçesidir; yapı stokunun büyük bölümü hızlı yerleşme döneminde oluştuğu için parsel yapısı, tapu durumu ve bina yaşı sayfadan sayfaya farklılık gösterir. AlbayrakZ Yapı olarak bu tabloyu randevuyla yapılan yerinde keşifte görüyor, ardından yazılı bir teklif hazırlıyoruz.
Sultangazi’nin yapı dokusu nasıl okunur?
Sultangazi’de yapılaşma tek bir dönemin ürünü değildir. İlçenin bir bölümü sonradan planlanmış, düzenli adalardan oluşurken önemli bir kısmı önce tarla ve arazi hissesi olarak bölünmüş, sonra üzerine yapı yapılmış alanlardır. Bu yüzden aynı sokakta farklı kat sayılı, farklı yaşta ve farklı taşıyıcı sistemli binalar yan yana durabilir.
Bu çeşitlilik projede şu soruları öne çıkarır:
- Parselin tapusu müstakil mi, hisseli mi?
- Bina hangi dönemde yapıldı ve elde ruhsat mı, yapı kayıt belgesi mi var?
- Yol genişliği ve komşu parsel dizilişi yeni yapının kat adedini nasıl sınırlıyor?
- Zemin bakımından eğimli ya da dolgu olabilecek bir noktada mıyız?
Bu soruların cevapları, kat karşılığı mı, kentsel dönüşüm mü yoksa güçlendirme mi diyeceğinizi belirler.
Sultangazi’de kat karşılığı inşaat neden hissedar sorusuyla başlar?
Kat karşılığında müteahhit yapımı üstlenir, karşılığında arsa payına bağlı bağımsız bölümler alır. Sultangazi’de bunun önündeki en sık engel teknik değil, tapudur: aynı parselde birden fazla hissedar bulunması, bazı hissedarların yurt dışında ya da başka şehirde yaşaması sık görülen bir tablodur. Detaylı süreç için Sultangazi kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilir, sözleşme tarafında ise kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde asıl konu uzlaşmadır
Eski ve kaçak yapılaşma geçmişi olan mahallelerde 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti önem kazanır. Tespit lisanslı kuruluşlarca yapılır; sonuç riskli çıkarsa malikler yıkıp yeniden yapma ya da uygun görülürse güçlendirme seçenekleri arasında karar verir. Sultangazi’de birçok binada çok sayıda kat maliki bulunduğu için ortak karar toplantıları uzun sürebilir. Bu sürecin ayrıntısı Sultangazi kentsel dönüşüm sayfasında anlatılıyor; karar aşamasında güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz de işinize yarayacaktır. Yasal oranlar, süreler ve destek koşulları değişebilir; güncel durumu ilgili idareden ve Bakanlıktan teyit edin.
Yeni konut ve apartman projelerinde ilçeye özgü noktalar
Sultangazi’de yeni yapı projeleri çoğunlukla orta ölçekli parsellerde, komşu binalarla iç içe bir düzende yapılır. Böyle bir adada mimari proje yalnızca daire planından ibaret değildir: otopark çözümü, sığınak, yangın merdiveni, asansör ve zemin kat kullanımı birlikte kurgulanır. Sultangazi konut ve apartman projeleri sayfamızda bu konuları ayrı ayrı ele aldık. İşin bütününü ilk kez planlayanlar için ev yaptırma rehberi iyi bir başlangıçtır.
Mevcut yapıda tadilat ve dış cephe
Herkesin binası yıkılmıyor, yıkılması da gerekmiyor. Sultangazi’de eski daireleri yenilemek, ıslak hacimlerin tesisatını baştan kurmak ve balkon-cam-cephe düzenlemek en yaygın taleplerdendir. Bu tür işlerde taşıyıcı elemanlara dokunmadan planlama yapmak temel kuraldır. Tadilat ve renovasyon ile tüm dış cephe uygulamaları sayfalarında hangi işin ne zaman izin gerektirdiğini ve hangi sırayla yürütüldüğünü bulabilirsiniz. Mantolamada yalıtım kalınlığı TS 825 kurallarına ve derece-gün bölgesine bağlıdır; ayrıntı için mantolama ve ısı yalıtımı yazımız kaynak olur.
İmar ve ruhsat: yetkili idare Sultangazi Belediyesi
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Sultangazi’de imar durumu, ruhsat ve iskan başvuruları Sultangazi Belediyesi’nin ilgili birimlerine yapılır. İmar durumu belgesinin ne gösterdiği ve ruhsat için hangi projelerin istendiği Sultangazi imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasında toplandı. Genel çerçeve için yapı ruhsatı nasıl alınır yazısına göz atabilirsiniz.
Zemin ve deprem: güvenli yol etüttür
İstanbul, Marmara’daki fay hattının etkisi altındadır ve 17 Ağustos 1999 depremi bu gerçeği hatırlatan bir referanstır. Sultangazi’de yapılacak her yeni yapıda zemin ve temel etüdü ruhsat için gereklidir ve statik proje bu etüde göre kurulur. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve AFAD’ın konuma özel tehlike verisi bu çerçevede uygulanır. Bu konuya girmek isterseniz zemin etüdü neden önemli rehberi başlangıç için yeterlidir.
Çevre ilçelerle birlikte düşünün
Sultangazi çevresindeki ilçelerle sınır komşuluğu ve ortak yol güzergâhları taşır. Yakın bölgelerdeki çalışma alanlarımız için Gaziosmanpaşa, Eyüpsultan, Esenler ve Arnavutköy sayfalarına bakabilirsiniz. Genel bakış için İstanbul Avrupa Yakası sayfamız da açıktır.
Bizimle nasıl çalışılır?
Sultangazi’deki işler için önce telefonla ya da yazılı olarak ön bilgi alıyor, sonra randevuyla yerinde keşfe geliyoruz. Keşifte tapu, imar durumu ve bina durumu birlikte değerlendirilir; ardından kapsam, yöntem ve teslim takvimi yazılı olarak sunulur. Fiyat ve süre tahminleri parsele ve işe göre değiştiği için telefonda rakam vermiyoruz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki konularda avukat ya da noterle netleştirin; mevzuat değişebilir, güncel durumu Sultangazi Belediyesi ve ilgili kurumlardan teyit edin.
Projenizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Bölgelerimizin tamamı için bölgeler sayfası da açık.