Sultangazi’de binasının riskli çıkıp çıkmadığını merak eden ya da kentsel dönüşüm sürecini başlatmak isteyen kat maliki için doğru sıra şudur: önce tespit, sonra karar, sonra sözleşme. Bu sayfada süreci, Sultangazi’nin bina stokuna özgü zorluklarıyla birlikte anlatıyoruz. İşleri randevuyla yerinde keşifle yürütüyoruz.
Sultangazi’de kentsel dönüşüm neden gündemde?
İlçenin önemli bir bölümü hızlı yerleşme döneminde oluştuğu için bina stokunda bir yaş ve nitelik çeşitliliği vardır. Yıllar içinde eklenen katlar, ruhsat durumu farklı yapılar ve kolon-kiriş düzeni değişen bloklar aynı adada bulunabilir. Bu yapı stoku, Marmara Bölgesi’ndeki fay hattı bağlamında, binaların deprem performansının ölçülmesini önemli kılar. Bu bilgi korkutmak için değil, planlı hareket etmek için verilmektedir.
Sultangazi’de riskli yapı tespiti nasıl başlar?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Başvuruyu malik yapabilir; rapor çıktıktan sonra idare sürece dahil olur. Genel sıra şöyledir:
- Bina için başvuru yapılır ve lisanslı kuruluş seçilir.
- Kuruluş binada gözlem, ölçüm ve gerektiğinde numune alarak inceleme yapar.
- Rapor riskli, riskli değil ya da güçlendirilebilir sonucuyla teslim edilir.
- Sonuç idareye bildirilir, malikler bilgilendirilir.
- Riskli çıkarsa yıkım ya da güçlendirme yolu için malik kararı alınır.
Yasal süreler, çoğunluk oranları ve destekler konusunda rakam yazmıyoruz; bunlar değişebilir, güncel durumu Bakanlıktan ve Sultangazi Belediyesi’nden teyit edin.
Karar aşaması: güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapma mı?
Rapor sonrasında maliklerin önüne iki seçenek gelir. Güçlendirme, mevcut taşıyıcı sistemi iyileştirerek binayı kullanmaya devam etmektir; yeniden yapım ise binayı yıkıp yerine yenisini yapmaktır. Sultangazi’de kat sayısı ve taşıyıcı sistemi farklı binalar aynı sokakta olabildiği için karar bina bazında verilir. Karşılaştırmayı kolaylaştırmak için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi hazırladık.
| Ölçüt | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma |
|---|---|---|
| Yaşam | Genelde kısmen ya da tamamen boşaltma gerekir | Tamamen boşaltılır |
| Mimari değişiklik | Sınırlıdır | Yeni plan kurulabilir |
| Bina ömrü | Mevcut yapı üzerine kuruludur | Yeni yönetmeliğe göre sıfırdan kurulur |
| Uzlaşma | Malikler arasında karar gerekir | Malikler arasında karar ve sözleşme gerekir |
Uzlaşma: Sultangazi’de sürecin en uzun halkası
Yapı ne kadar riskli olursa olsun, çok sayıda malikin bulunduğu binalarda kararın ortak alınması zaman alır. Sultangazi’de bazı binalarda daireler kiraya verildiği, maliklerin başka şehirde yaşadığı ya da mirasçılar arasında paylaşıldığı durumlarla karşılaşılır. Uzlaşmayı kolaylaştıran yöntemler:
- İlk toplantıda kararı değil, herkesin kaygısını dinlemek
- Her maliki aynı belgeyle ve aynı zamanda bilgilendirmek
- Daire seçimi ve kat tercihi konusunu erken açmak
- Kararları tutanağa bağlamak
- Sözleşme öncesi avukat ya da noter görüşü almak
Genel bilgidir; maliklerin hakları ve çoğunluk kuralları için hukuk danışmanıyla netleştirin.
Müteahhit seçerken kentsel dönüşümde neye bakılır?
Dönüşüm sözleşmesi, sıradan bir kat karşılığı sözleşmesinden farklı bir yük taşır: çok sayıda malik, geçici barınma dönemi ve yasal destek mekanizmaları. Müteahhitten şunlar istenir:
- Proje ve teknik şartnamenin yazılı verilmesi
- Teslim takviminin sözleşmeye açıkça yazılması
- Yapı denetim kuruluşunun ve sürecin nasıl işleyeceğinin anlatılması
- Yıkım ve kazı sırasında komşu bina güvenliği planının paylaşılması
Biz sözleşmede teslim takvimini açık yazmayı, zemin etüdünü ruhsat öncesinde istemeyi esas alıyoruz. Bilgi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamız ve Sultangazi kat karşılığı sayfamız yol gösterir.
Yıkım ve şantiye: Sultangazi’de dikkat edilecekler
Yoğun yapılaşmış mahallelerde yıkım, komşuya en yakın aşamadır. Yıkımdan önce komşu binaların mevcut durumunun kayıt altına alınması, toz ve gürültü yönetimi, hafriyat kamyonlarının geçeceği sokak genişliğinin gözlenmesi gerekir. Yıkım sonrası zemin etüdü ve iksa planı, yeni yapının temelini belirler. Bu süreç zemin etüdü neden önemli yazısında ayrıca anlatılıyor.
Dönüşüm sürecinde bilgi akışı nasıl kurulur?
Çok maliklı bir binada güven, bilginin şeffaf paylaşılmasıyla kurulur. Toplantı tutanakları, tespit raporunun özeti ve teklif kalemleri bütün maliklere aynı anda iletilmelidir. Bina yönetimi ya da maliklerin seçeceği bir temsilci, müteahhitle yazışmayı tek kanaldan yürütürse yanlış anlaşılma azalır. Bir de takvim görselleştirilmelidir: tespit, karar, sözleşme, yıkım, yapım ve teslim aşamaları kabaca hangi sırayla ilerliyor, herkes bunu görmelidir. Bu düzen, sürecin en uzun halkası olan uzlaşmayı kısaltmaya yardım eder.
Yeni yapı hangi yönetmeliğe göre yapılır?
Yeni bina, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) hükümlerine göre tasarlanır. Konuma özel yer hareketi verileri AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası üzerinden alınır ve statik proje zemin etüdünün sonucuna göre kurulur. Bu yönetmeliğin genel çerçevesi deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazısında özetleniyor. Ruhsat ve iskan süreçleri için Sultangazi imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasına da bakabilirsiniz.
Kontrol listesi
- Bina için lisanslı kuruluştan tespit raporu alındı mı?
- Malikler ve hisse dağılımı çıkarıldı mı?
- Güçlendirme ve yeniden yapım seçenekleri mühendis raporuyla karşılaştırıldı mı?
- Geçici barınma planı ve süresi sözleşmede yer alıyor mu?
- Teslim takvimi ve gecikme koşulu yazılı mı?
Mevzuat sık güncellenen bir alandır; yasal oranlar, süreler ve destekler için güncel durumu Bakanlıktan ve ilgili idareden teyit edin.
Binanız için ilk görüşme yapmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.