Sultangazi’de kat karşılığı inşaat düşünen kişi için ilk adım, arsasının kaç bağımsız bölüm çıkarabileceğini öğrenmektir. Bu hesap yapılmadan yapılan her görüşme tahmine dayalı kalır. Aşağıda, arsa sahibinin Sultangazi’de müteahhitle yola çıkmadan önce sırayla netleştirmesi gereken konuları bulacaksınız. AlbayrakZ Yapı olarak İstanbul’da randevuyla yerinde keşif yapıyor, kapsamı yazılı olarak sunuyoruz.
Sultangazi’de kat karşılığı sözleşmesine girmeden önce hangi belgeler toplanır?
Görüşmeye gitmeden önce elde şu belgeler olursa süreç hızlanır:
- Güncel tapu kaydı ve varsa hisse tablosu
- İmar durumu belgesi ve parselin plan notları
- Varsa mevcut yapının ruhsatı ya da yapı kayıt belgesi
- Kadastro paftası ve parselin sınırlarını gösteren kroki
- Hissedarların iletişim bilgileri ve vekâlet durumu
Bu belgeler tek başına karar vermez ama sohbetin somut olmasını sağlar. İmar durumunun nasıl alındığı için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza bakabilirsiniz.
Hisseli tapu: Sultangazi’de en sık takılan nokta
Sultangazi’nin bazı bölgelerinde parseller uzun yıllar önce hisse hisse satılmış, sonra üzerinde yapılaşmıştır. Bu nedenle tapuda birkaç kişi ya da bir aile ortak görünebilir. Kat karşılığı için bu kişilerin hepsinin ortak kararı gerekir. Pratikte şu yol işe yarar:
- Hissedarların tümüyle tek bir toplantı yapılır ve kimin ne beklediği yazıya dökülür.
- Her hissedarın hangi bağımsız bölümü alacağı, tercihini bildirmesi için erken sorulur; kat ve cephe beklentileri sonradan anlaşmazlık çıkarır.
- Yurt dışındaki ya da başka şehirdeki hissedarlar için vekâlet düzenlenir.
- Uzlaşma sağlandıktan sonra müteahhitle teklif aşamasına geçilir.
Müteahhit görüşmesini uzlaşmadan önce yapmak, hissedarlar arasındaki fikir ayrılıklarını müteahhite yansıtır ve pazarlığı zorlaştırır.
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Kat karşılığında oran; arsa değeri, yapılabilecek toplam inşaat alanı, bina kalitesi ve müteahhidin üstlendiği masraflar arasındaki dengeye göre kurulur. Bu sayfada oran vermiyoruz; çünkü Sultangazi içinde bile parselden parsele değişir. Önemli olan, oranın sözlü bırakılmayıp sözleşmede net biçimde, hangi daireler ve hangi katlar olduğuyla birlikte yazılmasıdır. Sözleşme ayrıntıları için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberi ve genel kat karşılığı inşaat hizmet sayfamız kaynak olabilir.
| Konu | Sözleşmede net olmalı |
|---|---|
| Paylaşılan daireler | Kat, cephe, brüt-net alan ve blok |
| Teknik şartname | Malzeme sınıfı, ısı yalıtımı, asansör, kapı-pencere |
| Teslim takvimi | Başlangıç, bitiş ve gecikme yaptırımı |
| Ruhsat ve iskan | Kimin yürüteceği, giderleri kimin karşılayacağı |
| Vergi ve harçlar | Kimin sorumlu olduğu, ne zaman ödendiği |
Kat karşılığı süreç adımları
- Keşif: Parsel yerinde görülür; komşu binalarla ilişki, yol genişliği, zemin gözlemleri not edilir.
- İmar ve proje hesabı: Yapılabilecek kat adedi ve alan hesaplanır.
- Sözleşme: Noterde düzenlenir; teknik şartname ve teslim takvimi eklenir.
- Zemin etüdü ve proje: Ruhsat için zemin ve temel etüdü, mimari ve statik projeler hazırlanır.
- Ruhsat: Başvuru Sultangazi Belediyesi’ne yapılır ve yapı denetim kuruluşu sürece dahil edilir.
- Yapım: Kaba inşaat, ince inşaat; süreçte ara kontroller yapılır. Ayrım için kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazısına bakabilirsiniz.
- İskan ve teslim: Yapı kullanma izni alınır, daireler tapuda paylaşıma göre devredilir.
Sultangazi’de sahada dikkat edilecek noktalar
Kat karşılıkta parselin çevresi çoğu kez sıkışıktır. Bitişik ya da komşu binalarla dar aralık kaldığında hafriyat, temel kazısı ve iksa ayrı bir planlama ister; komşu binaya zarar gelmemesi için kazı öncesi çevre binaların durumu kayıt altına alınır. Dolgu olabilecek ya da eğimli parsellerde zemin etüdü belirleyicidir ve temel çözümü bu etüde göre kurulur. Bu yüzden ruhsat öncesi zemin etüdü ister; zemin etüdü neden önemli yazısı bu konuyu ayrıca anlatıyor.
Ruhsat sürecinde arsa sahibi neyi izler?
Arsa sahibi ruhsatın çıkmasını beklerken de bilgi sahibi kalmalıdır. Ruhsat, imar durumuna uygun projelerle ve yapı denetim sözleşmesiyle alınır; ruhsata aykırı yapım yaptırıma tabidir. Ayrıntılar Sultangazi imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasında anlatılıyor. Ruhsatı müteahhidin alacağı, sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Kentsel dönüşüm mü, kat karşılığı mı?
Elinizdeki bina eskiyse ve riskli yapı tespiti gündemdeyse yol farklı olabilir. Kat karşılığı, arsa sahibiyle müteahhit arasında serbest bir akittir; kentsel dönüşüm ise 6306 sayılı Kanun çerçevesinde işler. İki yolun farkını Sultangazi kentsel dönüşüm sayfamızda karşılaştırdık. Yeni yapı planlıyorsanız konut ve apartman projeleri sayfası da işe yarar.
Kontrol listesi: imzadan önce
- Tapudaki tüm hissedarlar toplantıya katıldı mı?
- İmar durumu güncel belgeyle alındı mı?
- Paylaşılan dairelerin kat ve cephe bilgisi sözleşmede var mı?
- Teslim takvimi ve gecikme koşulu yazılı mı?
- Ruhsat, yapı denetim ve iskan giderlerinin kimde olduğu açık mı?
- Sözleşme noterde mi yapılıyor?
Hukuki konularda avukat ya da noterle netleştirin. Mevzuat değişebilir; güncel şartları Sultangazi Belediyesi’nden teyit edin.
Arsanız için ilk değerlendirmeyi almak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir; belgeleri ve ihtiyacınızı iletişim sayfası üzerinden de iletebilirsiniz.