Eyüpsultan’da kat karşılığı müteahhit aramak, çoğu zaman şu durumdan doğar: yıllar önce yapılmış bir apartmanın malikleri, yeni bir binayı kendi ceplerinden değil arsa payının bir bölümüyle finanse etmek istiyor. Bu sayfa, o kararı vermeden önce Eyüpsultan’a özgü üç konuyu ele alıyor: parselin eğimi ve yol kotu, tapudaki hisse yapısı ve yıkım-inşaat döneminin sokak koşulları. Hizmetin genel tanımı için kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Eğimli parselde kat karşılık hesabı neden farklı yürür?
Eyüpsultan’ın büyük bölümü Haliç’e doğru alçalan yamaçlar ve dere vadileri üzerinde kurulu. Bir binanın bir cephesi yol kotunda, diğer cephesi ise bir kat aşağıda kalabilir. Bu durum, yeni yapıda kaç katın “zemin üstü” sayılacağını, bodrum katın nasıl kullanılabileceğini ve otopark çözümünü doğrudan etkiler.
Kat karşılığı görüşmesinde tarafların “kaç daire çıkar” sorusunu konuşmadan önce şunlar yazılı olmalıdır:
- Parselin imar durumu belgesindeki yapılaşma koşulları ve plan notları.
- Zemin altı katların emsale dahil olup olmadığı, hangi amaçla kullanılabileceği.
- Yola göre kot farkı ve giriş katının belirlenmesi.
- Otopark yükümlülüğünün parsel içinde nasıl karşılanacağı.
Bu hesabı belediye ile doğrulamadan verilen rakamlar, sözleşmeden sonra tartışma konusu olur. Biz keşifte önce imar durumu belgesini istiyor, ardından bir ön yerleşim çalışması yapıyoruz.
Eyüpsultan’da sözleşmeden önce tapu ve hisse yapısına bakın
Eski mahallelerde tapularda birden fazla hissedarın ya da intikal görmemiş mirasçıların bulunması sık rastlanan bir durumdur. Kat karşılık sözleşmesi tüm maliklerin katılımını gerektirdiği için, bu tablo netleşmeden müteahhit seçimi yapmak erken kalır.
Pratik bir sıra şöyle işler:
- Tapu kayıtları ve arsa payları güncel olarak alınır.
- Mirasçılık durumu olan hisseler için intikal işlemi tamamlanır.
- Maliklerin ortak bir temsilci veya danışman belirlemesi konuşulur.
- Paylaşım ilkeleri (hangi kat kime) yazılı bir ön mutabakata bağlanır.
- Ancak bundan sonra sözleşme taslağına geçilir.
Sözleşmenin şekli konusunda genel çerçeve şöyledir: kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bilgidir; avukat veya noterle netleştirin. Ayrıntılı kontrol listesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza göz atın.
Yıkım ve inşaat döneminde sokak lojistiği
Haliç yamaçlarındaki mahallelerde ve tarihî çekirdek çevresinde sokaklar dardır. Hafriyat kamyonunun manevrası, beton pompasının yeri, vinç kurulumu ve malzeme indirme saatleri, şantiyenin komşularla ilişkisini belirler. Eyüpsultan’daki bir kat karşılık projesinde bu planı sözleşme öncesinde, keşifte birlikte çıkarırız:
- Yıkım öncesi komşu binaların mevcut durumunun kayıt altına alınması.
- Hafriyatın hangi saatlerde, hangi güzergâhla çıkarılacağı.
- Eğimli parselde kazı sırasında istinat ve iksa çözümü.
- Yağışlı dönemde yamaçtan gelen suyun şantiye dışına yönlendirilmesi.
Yamaç parsellerinde kazı, en kritik aşamalardan biridir. Zemin etüdü sonucuna göre iksa çözümü belirlenir. Etütün neden ruhsat için de gerekli olduğunu zemin etüdü rehberimizde anlattık.
Tescilli yapı çevresinde kat karşılık mümkün mü?
Tarihî çekirdek çevresindeki bazı parseller koruma statüsündedir. Parselinizde tescilli bir yapı varsa ya da komşu yapı tescilliyse, yeni yapı hakları ve cephe koşulları koruma kurulunun görüşüyle şekillenir. Böyle bir durumda kat karşılık teklifi, kurul kararı netleşmeden ciddi bir hesap sayılmaz. Bu ihtimali baştan sormak, hem malikleri hem müteahhidi gereksiz beklentiden korur.
Teslim takvimi ve gecikme hükümleri
Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Takvimin şu evreleri kapsaması gerekir: ruhsat alma süreci, yıkım, kaba yapı, ince işler, iskan ve tapu devri. Ruhsat süresi kurumun işleyişine bağlı olduğundan, takvimi “ruhsat tarihinden itibaren” başlatmak daha sağlıklıdır. Gecikme hükmünün hangi olaylarda (mücbir sebep, malik kaynaklı bekleme) uygulanacağı da sözleşmede ayrıca yazılmalıdır. Geçici konut veya kira konusunda kimin ne üstlendiği de aynı metinde netleşmelidir.
Kat karşılık kapsamında yapı denetim ve iskan
Ruhsata tabi yapılar, yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır; bu, 4708 sayılı Kanun’un ana kuralıdır. Yapı denetim kuruluşunun görevlerini yapı denetim rehberimizde anlattık. Yapı bittiğinde iskan (yapı kullanma izni) alınmadan tapuda kat irtifakı ve daire devri sağlıklı ilerlemez; bu sıralamayı sözleşmede de açık yazmak gerekir.
Kat malikleri toplantısında sorulacak beş soru
Müteahhitle sözleşmeye oturmadan önce apartman toplantısında şu soruların cevabı alınmalıdır:
- Herkes paylaşım oranını ve hangi dairenin kime ait olacağını biliyor mu?
- Yıkım süresince geçici konut ve taşınma yükü kimde?
- Sözleşme taslağı tüm maliklere önceden dağıtıldı mı?
- Teslim gecikirse malikler için hangi hüküm uygulanacak?
- İskan alınana kadar müteahhit ve maliklerin sorumlulukları nasıl dağılıyor?
Bu sorulara net cevap verilemiyorsa sözleşme imzası için erken davranılmış olur. Cevapları yazılı hale getirmek, hem malikler hem müteahhit için sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır. Eyüpsultan’ın çok maliklı eski apartmanlarında bu toplantıyı bir hukuk danışmanı eşliğinde yapmak da zaman kazandırır.
Komşu sayfalar ve sonraki adım
Aynı ilçedeki diğer hizmetler için Eyüpsultan kentsel dönüşüm ve Eyüpsultan imar durumu ve yapı ruhsatı sayfalarına bakabilirsiniz. İlçenin genel tanıtımı Eyüpsultan sayfamızda yer alıyor.
Parselinizi ve tapu durumunuzu görüşmek için 0533 659 21 71 numarasından randevu alabilirsiniz; keşfi yerinde yapıyoruz. Dilerseniz iletişim sayfasından da yazabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgi niteliğindedir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Eyüpsultan Belediyesi’nden teyit edin.