Fatih’te kat karşılığı müteahhit aramak, çoğunlukla küçük bir parsel üzerindeki eski bir apartmanı yenilemek anlamına gelir. Bu sayfa, Fatih’teki bina sahiplerinin kat karşılığı sözleşmesine oturmadan önce netleştirmesi gereken ilçeye özgü konuları ele alıyor: küçük parsel hesabı, çok hisseli tapular, bitişik komşu bina ilişkisi ve koruma statüsü. Hizmetin genel tanımı kat karşılığı inşaat sayfamızda, ilçenin genel tanıtımı ise Fatih sayfamızda yer alıyor.
Küçük parselde kat karşılığı hesabı nasıl yapılır?
Tarihî Yarımada’nın birçok mahallesinde parseller küçük ve dar cepheli, bina ise yol boyunca komşularla bitişik durumdadır. Bu koşulda yeni yapının kaç kat olabileceği ve kaç bağımsız bölüm çıkacağı, çoğu zaman parselin büyüklüğünden çok imar planı notlarıyla belirlenir. Kat karşılığı görüşmesinde “kaç daire çıkar” sorusuna cevap vermeden önce şunlara bakmalısınız:
- İmar durumu belgesindeki yapılaşma koşulları ve yükseklik sınırı.
- Yapı yaklaşma mesafeleri ve bitişik nizam kuralı.
- Parsel içinde otopark çözümünün mümkün olup olmadığı, mümkün değilse planın ne dediği.
- Koruma amaçlı imar planının ve koruma kurulu kararlarının parsele etkisi.
Belgelerden önce verilen rakamlar, sözleşme aşamasında revize edilmek zorunda kalır. Biz keşifte önce imar durumu belgesini istiyor, sonra bir ön yerleşim denemesi yapıyoruz.
Hisseli tapu ve mirasçı yapısı
Eski mahallelerde aynı binada, tapuda çok sayıda hissedarın bulunması sık karşılaşılan bir durumdur. Kimi hissedarlar yurt dışında ya da başka şehirlerde yaşar, kimi mirasçılar ise intikal işlemini tamamlamamıştır. Kat karşılığı sözleşmesi tüm maliklerin imzasını gerektirdiğinden bu tablo, sürecin gerçek darboğazıdır.
Önerilen sıra:
- Güncel tapu kayıtlarını ve arsa paylarını çıkarın.
- Mirasçılık durumu olan hisseler için intikal işlemini tamamlayın.
- Yurt dışında ya da uzakta yaşayan malikler için vekâlet konusunu netleştirin.
- Paylaşım ilkelerini yazılı bir ön mutabakata bağlayın.
- Ancak sonra sözleşme taslağına geçin.
Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bilgidir, avukat ya da noterle netleştirin. Sözleşme kalemleri için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
Bitişik nizam ve komşu bina ilişkisi
Yan yana dizili binalarda yeni yapı, komşunun duvarına ve temeline yakın yükselir. Bu yüzden kat karşılık projesinin teknik kısmı şu sorularla başlar: komşu binanın temeli ne kadar derinde, ortak duvar var mı, kazı sırasında komşu yapıda oturma riski var mı? Yıkım öncesinde komşu binaların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınması, bu ilişkiyi korur. Kazı ve iksa çözümü, zemin etüdüne göre belirlenir; etüdün gerekçesini zemin etüdü rehberimizde anlattık.
Tescilli komşu ve koruma kurulu
Tarihî çevrelerde parselin kendisi tescilli olmasa da yanındaki bina tescilli olabilir. Böyle durumlarda yapılacak yeni yapı için koruma kurulunun görüşü istenebilir; bu görüşün gelmesi takvimi etkiler. 2863 sayılı Kanun bu izin çerçevesini belirler. Bu nedenle keşifte parselin ve komşularının statüsünü belediye kayıtlarından kontrol ederiz. Tescilli komşusu olan bir parselde kat karşılık teklifini kurul yanıtı gelmeden kesinleştirmek erken olur.
Arkeolojik buluntu ihtimali
Tarihî Yarımada’da kazı sırasında arkeolojik buluntuya rastlanması mümkündür. Böyle bir durumda çalışma durdurulur ve ilgili müze müdürlüğü bilgilendirilir. Bu ihtimal, kat karşılık sözleşmesindeki teslim takvimine de yansımalıdır: gecikme hükmünün hangi durumlarda uygulanmayacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Dar sokakta yıkım ve inşaat düzeni
Fatih’in dar sokaklarında hafriyat kamyonunun manevrası, vinç ya da pompa yerleşimi ve malzemenin indirilmesi, sokakta yaşayan herkesi etkiler. Yıkım ve yapım döneminde komşularla ilişkinin sağlıklı yürümesi için şu adımlar önerilir:
- Çalışma saatlerinin belediye ve komşularla önceden konuşulması.
- Sokak işgali için gerekli izinlerin alınması.
- Toz ve gürültü yönetimi için şantiye önlemlerinin planlanması.
- Hafriyat güzergâhının ve saatlerinin belirlenmesi.
Teslim takvimi ve iskan
Sözleşmede teslim takvimini aşamalarına göre açık yazarız: ruhsat, yıkım, kaba yapı, ince işler ve iskan. Yapı, 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. İskan alınmadan tapuda bağımsız bölüm devri sağlıklı ilerlemez; bu sıralama sözleşmeye yazılmalıdır. Yapı denetim kuruluşunun görevlerini yapı denetim rehberimizde bulabilirsiniz.
Sözleşmede özellikle yazılması gereken üç madde
Fatih’te kat karşılığı sözleşmesi hazırlanırken genel maddelerin yanında ilçeye özgü üç konu açıkça yazılmalıdır: tescil ve koruma kurulu süreçleri yüzünden ruhsatın gecikmesi halinde teslim takviminin nasıl ele alınacağı, kazıda arkeolojik buluntu çıkması halinde bekleme süresinin sorumluluğu ve komşu binalarda oluşabilecek hasar için durum tespit tutanağı düzeni. Bu üç madde, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları en aza indirir. Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapmak gerektiğinden, metnin avukat ve noterle birlikte gözden geçirilmesi uygun olur.
Komşu sayfalar
Aynı ilçede binanızın statüsünü ve dönüşüm ihtimalini merak ediyorsanız Fatih kentsel dönüşüm sayfamıza, imar ve koruma kontrolleri için Fatih imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Binanızı ve tapu durumunuzu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasından randevuyla yerinde keşif isteyebilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Keşfe biz geliyoruz. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel şartları Fatih Belediyesi ve ilgili koruma kurulundan teyit edin.