Bayrampaşa’da eski bir apartmanın ya da bahçeli parselin sahibi olan biri için “kat karşılığı müteahhit” araması, çoğu zaman şu sorunun cevabıdır: elimdeki arsayı satmadan, cebimden para çıkarmadan nasıl yeni bir binaya kavuşurum? Kat karşılığı inşaat, arsa payı karşılığında müteahhidin binayı yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesidir. Bu sayfa, Bayrampaşa’da bu yolu seçmek isteyenlerin yönetmesi gereken adımları ve sözleşmede dikkat etmesi gereken noktaları anlatır.
Kat karşılığı inşaatın çalışma mantığı
Arsa sahibi taşınmazın payını müteahhide devreder; müteahhit bunun karşılığında binayı kendi maliyetiyle yapar ve önceden kararlaştırılan daireleri arsa sahibine bırakır. Kalan daireleri müteahhit kendi payı olarak kullanır veya satar. Hukuken bu, eser sözleşmesi ile taşınmaz devri vaadinin bir karışımıdır. Bu nedenle sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği yönünde Yargıtay’ın yerleşik bir görüşü bulunur. Genel bilgidir; avukat veya noterle netleştirin.
Genel çerçeveyi merak edenler için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız ve kat karşılığı inşaat hizmet sayfamız ayrıntı içerir; burada yalnızca Bayrampaşa’ya özgü noktalara odaklanıyoruz.
Bayrampaşa’da kat karşılığı yapmadan önce neye bakılır?
İlçenin yapı dokusu, karar aşamasında yüzleşmeniz gereken soruları belirler. Şu başlıklar özellikle önemlidir:
- Parselin büyüklüğü ve imar durumu: Küçük ve dar cepheli parsellerde yeni yapının kaç kat ve kaç daire olabileceği plan notlarına bağlıdır. Eski binanın kat sayısı ile yeni imar hakkı aynı olmayabilir.
- Bina karma kullanımlıysa: Bayrampaşa’da alt katta atölye veya dükkân, üstte konut olan yapılar sık görülür. Yeni projede iş yeri alanı korunacak mı, konuta mı dönecek?
- Kat malikleri sayısı: Çok malikli bir binada uzlaşma, sürecin en uzun halkasıdır.
- Komşu bina ilişkisi: Bitişik veya çok yakın yapılar varsa yıkım ve kazı planı komşu duvarı da etkiler.
- Tapu ve ipotek durumu: Tapuda ipotek, haciz veya şerh varsa sözleşme öncesi bunların çözülmesi gerekir.
Arsa payı dağılımı nasıl konuşulur?
Kat karşılığında en çok tartışılan konu, arsa sahibine ve müteahhide kaç daire düştüğüdür. Bunu belirleyen tek bir formül yoktur; parselin imar hakkı, yapının toplam inşaat alanı, dairelerin kat ve cephe konumu ve işin riski konuşulur. Kâğıt üzerinde eşit görünen bir paylaşım, daire konumu farklıysa gerçekte eşit olmayabilir. Bu yüzden sözleşmeye dairelerin numarası, kat ve cephe bilgisi, brüt ve net alanı ve bağımsız bölümün hangi tarafa bakacağı yazılmalıdır.
Şu kontrol listesi kullanışlıdır:
- Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin numarası ve konumu.
- Bodrum, depo veya sığınak gibi ortak alanların paylaşımı.
- Yapı kalitesi: yalıtım, doğrama, asansör ve zemin kaplaması gibi kalemlerin açık teknik şartnamede yazılması.
- Tapu devirlerinin hangi aşamada yapılacağı.
- Müteahhidin işi yarım bırakması hâlinde arsa sahibinin haklarını koruyacak maddeler.
Kat karşılığı süreci adım adım
- Yerinde keşif: Parselin durumu, komşu yapılar ve erişim görülür. Keşif randevuyla yapılır.
- İmar durumu ve zemin verisi: Belediyeden imar durumu belgesi alınır; yeni yapının zemin ve temel etüdü ruhsat öncesi hazırlanır.
- Ön proje ve pay görüşmesi: Dairelerin kaç adet ve nasıl olacağı çizimle konuşulur.
- Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde imzalanır; teslim takvimi ve yaptırım maddeleri açık yazılır.
- Ruhsat ve yapım: Yapı denetim kuruluşu eşliğinde kaba ve ince inşaat yürür.
- Teslim ve iskan: Yapı kullanma izni alınır, tapu devirleri tamamlanır.
Ruhsat mercii Bayrampaşa Belediyesi imar birimleridir; süreçlerin ayrıntısı için Bayrampaşa imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Yoğun dokuda yıkım ve şantiye lojistiği
Bayrampaşa’da kat karşılığı sürecinin fiziksel kısmı, dar sokaklar ve bitişik yapılar yüzünden özenli planlama ister. Yıkım aşamasında toz ve gürültü kontrolü, yıkım atığının çıkış yolları ve komşu bina duvarının korunması öne çıkar. Kazı sırasında komşu temeline yakınlık varsa iksa tasarımı ayrıca değerlendirilir. Bu adımlar uygulama başında tek tek yazıya dökülürse iş boyunca yaşanacak sürtüşme azalır. Çevre binaların durumu sürecin başında fotoğraflarla kayıt altına alınır.
Ortak karar ve bina sakinleri
Çok maliklerin bulunduğu bir apartmanda kat karşılığı, yalnızca müteahhit ile bir malik arasında yapılan iş değildir. Bütün maliklerin aynı sözleşme çatısı altında toplanması, ortak bir vekil veya temsilci belirlenmesi ve yerleştirilecek kiracıların bilgilendirilmesi gerekir. Kiracıların çıkış tarihi, yıkım başlangıcıyla senkronize edilmelidir. Anlaşma sağlanamayan payların durumu ayrı bir hukuki süreçtir. Bu noktada 6306 sayılı Kanun çerçevesindeki dönüşüm ile kat karşılık arasındaki farkı Bayrampaşa kentsel dönüşüm sayfamızda bulabilirsiniz.
Gecikme, eksik iş ve teminat konuları
Sözleşmede en az konuşulan ama en çok ihtiyaç duyulan başlık, işin aksaması hâlidir. Müteahhidin iş bitimini geciktirmesi, işi yarım bırakması ya da teknik şartnameden sapması için ne yapılacağı baştan yazılmalıdır. Teminat mektubu, ipotek veya tapu devrini aşamaya bağlamak gibi yöntemler kullanılabilir; bunların hukuki ayrıntısı avukatla belirlenmelidir. Böylece arsa sahibi, bina yükselirken haklarını korumuş olur.
Sonraki adım
Bayrampaşa’daki parseliniz için yeni bir yapının nasıl olacağını görmek isterseniz Bayrampaşa konut ve apartman projeleri sayfamız proje tarafını anlatır. Mevzuat ve uygulama değişebilir; güncel durumu ilgili idareden teyit edin.
Kat karşılığı planınızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz.