Bayrampaşa’da yaşadığınız binanın “riskli yapı” kapsamında olabileceğini duyduysanız, sorularınız büyük ihtimalle şunlardır: bunu nasıl öğrenirim, kim karar verir, masrafı kim öder ve yeni bina ne zaman biter? Bu sayfa, Bayrampaşa’da kentsel dönüşüm sürecine girmek isteyen kat malikleri için adım adım bir yol haritasıdır. AlbayrakZ Yapı olarak dönüşüm işlerine randevulu yerinde keşifle başlıyoruz; görüşmeler randevuyla yürütülüyor.
Kentsel dönüşümün dayanağı: 6306 sayılı Kanun
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan alanlar ve binalar için özel bir dönüşüm mekanizması kurar. Bu mekanizmada iki yol vardır: bir bölgenin tamamının riskli alan ilan edilmesi ya da tek bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi. Bayrampaşa’da çoğu başvuru bina bazındadır: bir apartmanın maliki, binasının deprem güvenliğini araştırır.
Bu sayfa hukuki bilgi vermez; genel bir çerçeve sunar. Uygulama, tutarlar ve oranlar zamanla değişebildiğinden güncel şartları ilgili idareden teyit etmelisiniz.
Bayrampaşa’da dönüşüm neden gündemde kalıyor?
İlçenin yapı stoku farklı dönemlerin izlerini taşır: eski, bitişik nizam binalar, sonradan kat çıkılmış yapılar ve alt katı iş yerine çevrilmiş apartmanlar. Bu yapıların bazılarında kolon, kiriş veya kat yüksekliği değişikliği geçmişte yapılmış olabilir; bunların gözle anlaşılması zordur. Alt katı geniş dükkân olarak açmak için taşıyıcı elemanların kesildiği örnekler, dönüşüm sürecinde en çok araştırılan başlıklardır. Bu yüzden karma kullanımlı binalarda tespit çalışması özellikle dikkatle yapılır.
Sürecin adımları
- Başvuru ve tespit: Malikler, lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti için başvurur. Kuruluş binada malzeme numunesi ve ölçümlerle inceleme yapar.
- Rapor ve tescil: Rapor Bakanlıkça değerlendirilir; bina riskli çıkarsa tapuya şerh düşülür ve malikler bilgilendirilir.
- Karar aşaması: Malikler güçlendirme mi yıkıp yeniden yapım mı seçeneği arasında karar verir. Güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımız bu karar için ölçütleri sıralar.
- Uzlaşma ve sözleşme: Yeniden yapım seçilirse müteahhit seçilir; kat karşılığı veya maliklerin kendi finansmanıyla yapım gibi yöntemler görüşülür.
- Tahliye ve yıkım: Bina boşaltılır, altyapı kurumlarıyla bağlantılar kesilir ve yıkım yapılır.
- Yeni yapı: Zemin etüdü, proje ve ruhsat sonrası inşaat yürür; iskan ile teslim alınır.
Uzlaşma: sürecin en hassas noktası
Kentsel dönüşümde teknik mesele bir yana, asıl zaman kaybı çoğunlukla insanlar arasındadır. Çok maliklik bir apartmanda herkesin daire beklentisi ve kat tercihi farklı olabilir. Zemin katı ile üst katlar, cephesi güneşli daire ile arka cephedeki daire aynı değerde görülmeyebilir. Bu tür beklentileri erken aşamada yazılı listeye dökmek uzlaşmayı hızlandırır.
Faydalı olabilecek bir yöntem:
- Her malik için mevcut dairesinin alanını ve konumunu bir tabloda toplamak.
- Yeni projedeki dairelerin numarasını ve konumunu çizimle göstermek.
- Kimin hangi daireye geçeceğini kura veya önceden belirlenen ölçütlerle netleştirmek.
- Malikler dışında kiracı ve iş yeri kullanıcılarını sürece erken dâhil etmek.
Kat karşılığı mı, kendi finansmanı mı?
Maliklerin dönüşümü finanse etme yolu genellikle iki türlüdür. İlkinde müteahhit yapıyı kendi maliyetiyle yapar ve karşılığında belirli daireleri alır; bu yöntemin ayrıntısı Bayrampaşa kat karşılığı inşaat sayfamızda bulunur. İkincisinde malikler maliyeti birlikte üstlenir ve müteahhit iş bedeli karşılığında çalışır. Her iki modelde de sözleşmede kapsam, teknik şartname, teslim takvimi ve yaptırım maddeleri açık olmalıdır. Dönüşümün genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza da bakabilirsiniz.
Bayrampaşa’da yıkım ve yeni yapı süreci
Yıkım, yoğun dokuda kontrollü ilerlemesi gereken bir iştir. Bitişik komşu bina varsa yıkım yöntemi mekanik ve kademeli seçilir; toz ve enkaz kontrolü, yıkım atığının uygun tesise taşınması ve yayaların korunması sağlanır. Ardından kazıda, çevre yapıların temeline zarar vermeyecek iksa yöntemi uygulanır. Yeni binada güncel deprem yönetmeliğine, yani TBDY 2018’e uyum esastır; deprem yönetmeliği rehberimiz ev sahibi açısından neyin değiştiğini anlatır.
Belediye işlemleri için Bayrampaşa Belediyesi imar birimleri yetkilidir; ilgili adımları Bayrampaşa imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda görebilirsiniz.
Yerinde keşifte neler incelenir?
Dönüşüm görüşmesi öncesinde binanın dış görünümü, kat yükseklikleri, sonradan yapılmış eklemeler, bodrum ve zemin kat durumu ile komşu binalarla ilişkisi yerinde görülür. Keşif teknik bir tespit yerine geçmez; amaç, hangi soruların lisanslı kuruluşa götürüleceğini belirlemek ve yeni yapının erişim koşullarını anlamaktır. Randevu için iletişime geçmeniz yeterlidir.
Dönüşüm süresince nerede oturulur?
Yıkımdan yeni binanın teslimine kadar geçen dönemde maliklerin barınma planı, sürecin kişisel açıdan en zor kısmıdır. Kanun kapsamında bazı durumlarda kira yardımı öngörülür; tutar ve koşullar değişebildiğinden güncel bilgi ilgili idareden alınmalıdır. Sözleşmede teslim tarihi belirsiz bırakılırsa bu dönem uzar ve maliklerin maliyeti artar. Bu nedenle takvim, aşama aşama ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımla birlikte yazılmalı; kiracıların ve iş yeri kullanıcılarının taşınma tarihi de bu takvimle uyumlu olmalıdır.
Karar öncesi kontrol listesi
- Binanın yapım tarihini ve varsa eski ruhsat/iskan belgelerini bulun.
- Tapuda ipotek, haciz veya şerh var mı kontrol edin.
- Tüm maliklerin iletişim bilgilerini bir listede toplayın.
- Kiracı ve iş yeri kullanıcılarını çıkış tarihi konusunda bilgilendirin.
- Riskli yapı tespiti için başvuracağınız kuruluşun lisansını doğrulayın.
Mevzuat değişebilir; süreç ve destekler için güncel durumu ilgili idareden teyit edin.
Binanızın dönüşüm yolunu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.