Fatih’te kentsel dönüşümü düşünen bir bina sahibi, iki ayrı çerçeveyi birlikte okumak zorundadır: deprem riskine karşı 6306 sayılı Kanun ve tarihî dokuyu koruyan koruma mevzuatı. Bu sayfa, Fatih’teki bina ve arsa sahiplerinin dönüşüm sürecine girmeden önce bilmesi gerekenleri, ilçenin koşullarıyla birlikte anlatıyor. Hizmetin genel tanımı kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda, ilçenin genel tanıtımı ise Fatih sayfamızda yer alıyor.
Fatih’te dönüşüm neden farklı ilerler?
Fatih’te dönüşüm, İstanbul’un başka ilçelerine göre iki nedenle daha çok katmanlıdır. Birincisi, yapı stokunun geniş bir yaş aralığına yayılmasıdır: taş ve tuğla yığma binalar, ahşap yapılar ve sonradan eklenmiş betonarme apartmanlar aynı sokakta yan yana durabilir. İkincisi, birçok parselin koruma statüsüne yakın ya da içinde bulunmasıdır. Bu nedenle bir binanın dönüşüm yolunu belirlemeden önce “bu bina koruma altında mı, komşusu koruma altında mı, hangi yapı türünde?” sorularına cevap aranır.
Riskli yapı tespiti adım adım
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Genel akış:
- Tapu malikleri riskli yapı tespiti için ilgili idareye başvurur.
- Lisanslı kuruluş binayı yerinde inceler, ölçüm ve gerekli numune çalışmalarını yapar.
- Tespit raporu idareye sunulur, idare değerlendirir ve malikleri bilgilendirir.
- Bina riskli sayılırsa malikler güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçeneklerini görüşür.
Başvuru şekli, süreler ve yükümlülükler değişebilir; güncel şartları ilgili idareden teyit edin. Burada rakam veya takvim vermiyoruz.
Tescilli yapı istisnası
Tescilli yapılar için 6306 sayılı Kanun’un doğrudan yıkıp yeniden yapma yolu çoğu zaman işletilemez; çünkü tescilli bir yapı üzerinde her müdahale 2863 sayılı Kanun kapsamında koruma kurulunun iznine tabidir. Böyle bir binada güvenlik sorunu varsa çözüm, koruma ilkelerine uygun bir güçlendirme ve restorasyon çalışmasıdır. Bu süreçte rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinin hazırlanması ve kurul onayına sunulması gerekir. Binanızın tescil durumunu öğrenmeden dönüşüm planı yapmayın.
| Bina durumu | Olası yol | Kritik kurum |
|---|---|---|
| Tescilsiz, riskli çıkmış apartman | Güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma | İlçe belediyesi, Bakanlık |
| Tescilli yapı | Koruma ilkeleriyle güçlendirme ve restorasyon | Koruma kurulu |
| Tescilli yapıya komşu tescilsiz bina | Yeniden yapım, kurul görüşüyle | İlçe belediyesi, koruma kurulu |
Bu tablo genel bir çerçevedir; kendi binanız için ilgili idareden bilgi alın.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Karar, tespit raporu ve binanın statik durumuna dayanmalıdır. Güçlendirme, yapıyı kullanarak taşıyıcı sistemini iyileştirir; yeniden yapım ise yeni yönetmeliğe uygun yeni bir bina demektir. Fatih’te dar cepheli ve bitişik binalarda güçlendirme bazen mimari kısıt nedeniyle sınırlanır. Seçenekleri güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde anlattık.
Uzlaşma: en uzun süren aşama
Fatih’te dönüşüm dosyalarında gecikmenin ana nedeni genellikle teknik değil, malik uzlaşmasıdır. Eski binalarda çok sayıda hissedar, mirasçı ve yurt dışında yaşayan malik bulunabilir. Uzlaşmayı hızlandıran adımlar:
- Tüm maliklere aynı bilgiyi aynı anda vermek.
- Tapu ve intikal işlemlerini erkenden tamamlamak.
- Paylaşım ilkelerini yazılı bir ön mutabakata bağlamak.
- Geçici konut ve taşınma konusunu baştan netleştirmek.
Uzlaşma çoğunlukları mevzuata bağlıdır ve değişebilir; bu genel bilgidir, avukatla netleştirin.
Yıkım ve yeniden yapım sırasında şantiye
Tarihî Yarımada’da dönüşüm şantiyesi, dar sokak ve bitişik komşu binalarla birlikte yürür. Yıkım yöntemi, komşu binaların durum tespiti, hafriyatın güzergâhı ve kazıda çıkabilecek arkeolojik buluntuya karşı sözleşmedeki takvim payı, önceden planlanmalıdır. Yeni bina Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) esaslarına göre tasarlanır; ev sahibi açısından özeti deprem yönetmeliği rehberimizde bulabilirsiniz.
Ahşap ve yığma binalarda tespit
Fatih’te sık görülen ahşap karkas ve taş-tuğla yığma binalar, betonarme apartmanlardan farklı davranır. Yığma duvarların kalınlığı, bağlantı detayları, sonradan açılmış pencere ve kapı boşlukları ile eklenen katlar tespit sırasında ayrıca değerlendirilir. Zamanla yapılan plansız müdahaleler, örneğin taşıyıcı duvarı kesen dükkân açıklıkları ya da bodrum katı kazıları, riski artırabilir. Tespit raporunda bu unsurların gerekçeleriyle yazılı olması, güçlendirme ya da yeniden yapım kararını sağlam bir zemine oturtur.
Kiracılar, işyerleri ve ticari zemin katlar
Fatih’te birçok binanın zemin katı dükkân, atölye ya da depo olarak kullanılır. Dönüşüm kararında bu birimlerin sahipleri ve kiracıları sürecin ayrı bir tarafıdır. Kira sözleşmelerinin sonu, ticari faaliyetin geçici taşınması ve yeni projede zemin kat düzeni erken konuşulmalıdır. Konut ve ticari birimlerin paylaşım ilkeleri de yazılı mutabakata girmelidir; bu konuda avukat desteği almak uygun olur.
Kat karşılığıyla birlikte değerlendirme
Dönüşümde yeni bina maliyetini malikler karşılamak istemezse, arsa payı karşılığı bir müteahhitle çalışma yolu da vardır. Bu konuda Fatih kat karşılığı inşaat sayfamız ayrıntı verir.
Binanızın durumunu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel şartları Fatih Belediyesi, koruma kurulu ve Bakanlıktan teyit edin.