Beyoğlu’nda kentsel dönüşüm, sadece bir «yıkıp yeniden yapma» sorusu değildir. Çünkü ilçenin önemli bölümünde binalar eskidir, bitişik sıralanmıştır ve kimi zaman tescillidir; dönüşüm kararı hem mühendislik raporuna hem koruma mevzuatına birlikte bakmayı gerektirir. AlbayrakZ Yapı olarak bu tabloyu yerinde görmeden konuşmayız; randevuyla keşfe geliriz.
Beyoğlu’nda dönüşüm neden farklı bir hikâyedir?
Beyoğlu’nun eski dokusunda yığma yapılar, sonradan eklenmiş katlar, zemin katlarda kullanım değişiklikleri ve bitişik nizamdaki yapı topluluğu yaygındır. Bu, bir binanın tek başına değerlendirilmesini zorlaştırır: komşu bina, ortak duvar ve ortak yapı elemanları kararın parçasıdır. Ayrıca bir yapı tescilliyse veya koruma alanı içindeyse, 6306 sayılı Kanun kadar koruma mevzuatı da devreye girebilir. Kısacası tek bir kuralla ilerlenemez; her bina için önce statü, sonra teknik durum ve en son ekonomik kurgu belirlenir.
Riskli yapı tespiti: ilk adım
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı tespitinin lisanslı kuruluşlarca yapılmasını öngörür. Beyoğlu’ndaki bir binada süreç şöyle başlar:
- Binanın statüsü (tescilli, koruma alanı, sıradan yapı) öğrenilir.
- Lisanslı kuruluşa tespit başvurusu yapılır.
- Kuruluş binayı yerinde inceler; yığma yapılarda duvar, döşeme ve birleşim detayları ayrıca değerlendirilir.
- Rapor sonucu doğrultusunda güçlendirme veya yeniden yapım kararı için maliklerle toplantı yapılır.
Yasal oranlar, süreler, destek ve kira yardımı tutarları zamanla değişir; güncel şartları Bakanlıktan ve Beyoğlu Belediyesi’nden teyit etmek gerekir. Biz bu sayfada sayı veya tutar vermiyoruz.
Tescilli ve koruma alanındaki binalarda seçenekler
| Durum | Genel yaklaşım | Not |
|---|---|---|
| Sıradan yapı, riskli çıktı | Güçlendirme veya yeniden yapım | Karar rapora ve imar durumuna göre |
| Koruma alanında sıradan yapı | Ek izin ve tasarım kuralları olabilir | Belediye ve kurul yönlendirmesi |
| Tescilli yapı | Restorasyon veya güçlendirme ağırlıklı | Yıkım genellikle söz konusu değildir |
Tescilli yapılarda 2863 sayılı Kanun çerçevesinde ilgili Koruma Bölge Kurulu izni gerekebilir. Bu, projeyi hazırlarken rölöve, restitüsyon ve restorasyon gibi ek dokümanları getirebilir. Bu süreçte kimlerin yetkili olduğu ve hangi belgelerin istendiği konusunda ilgili idareye danışmak gerekir. Genel bakış için eski bina: güçlendirme mi, yeniden yapım mı rehberi yararlıdır.
Kat maliklerinin uzlaşması
Beyoğlu’nda eski binaların çoğunda bağımsız bölümler farklı kişilere aittir; kimi bölüm ticari amaçlı kullanılır, kimi mirasçılar arasında bölünmüştür. Bu çeşitlilik, uzlaşma sürecini zorlaştırır. Süreci kolaylaştıran adımlar şöyle sıralanabilir:
- Bütün maliklere yazılı toplantı çağrısı yapılır.
- Zemin katta işletme yapan kiracılarla ilişki, sözleşme aşamasından önce konuşulur.
- Teklif tüm maliklere aynı içerikle sunulur.
- Kararlar tutanağa ve karar defterine işlenir.
- Kat karşılığı yapılacaksa bağımsız bölüm dağılımı ek listeyle belirlenir.
Kat karşılığı ile ilgili bölüm için Beyoğlu kat karşılığı inşaat sayfasına bakabilirsiniz. Hukuki konularda bu bilgilerin genel olduğunu, avukat veya noterle netleştirmeniz gerektiğini hatırlatırız.
Dönüşüm sırasında dar sokak ve komşu bina
Beyoğlu’nda dönüşüm uygulamasında en zorlu unsur çoğu zaman şantiyenin kendisidir. Dar sokakta hafriyat kamyonu, vinç ve malzeme depolama sınırlıdır; bitişik binaların temel ve duvarları yıkım sırasında korunmalıdır. Bu yüzden dönüşümde iş planı, yıkım yöntemi, hafriyat güzergâhı ve komşu yapılarla ilgili önlemleri içermelidir. Zemin etüdü ve komşu bina durumunu tespit eden ön kayıt (yıkım öncesi komşu bina durum kaydı) bu işin kayda değer bir parçasıdır.
Yeni yapı yapılacaksa, deprem güvenliği için Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve parsele özgü zemin etüdü esastır. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi bağlamı, bunun gerekçesini oluşturur. Ayrıntı için TBDY 2018 rehberimizi okuyabilirsiniz.
Yığma yapıda ne aranır?
Yığma (kâgir) yapılarda duvarların malzemesi, kalınlığı ve birleşim detayı, döşemelerin tipi ve sonradan açılan kapı-pencere boşlukları incelenir. Zemin katta kolon kesilerek yapılan dükkân açıklıkları ve üst katlara sonradan eklenen hafif veya ağır ilaveler, davranışı ciddi biçimde değiştirebilir. Bu nedenle tespit, sadece proje üzerinden değil, mutlaka yerinde ve bina bazında yapılır.
Geçici barınma ve iş yeri sürekliliği
Dönüşüm boyunca sakinlerin nerede kalacağı ve zemin kattaki işletmelerin ne yapacağı, teknik konular kadar önemlidir. Bu bilgi, sözleşmeye ve toplantı tutanaklarına girmelidir. Destek ve yardım mekanizmaları ise değişebildiğinden, güncel durumu ilgili idareden öğrenmek gerekir; biz bu konuda rakam vaadinde bulunmayız. Sürecin süresi hakkında kesin söz vermek de doğru olmaz, çünkü koruma alanlarında kurul aşaması takvime ek süre getirebilir.
Dönüşümden sonra: ruhsat ve yeni yapı
Rapor riskli çıkar ve yeniden yapım kararlaşırsa, ruhsat süreci başlar. İstanbul’da ruhsat kural olarak ilçe belediyesinde, yani Beyoğlu Belediyesi’nde yürür; koruma alanlarında kurul aşaması da işin içine girer. Bu aşamalar için Beyoğlu imar ve ruhsat sayfamıza, yeni yapının ayrıntıları için Beyoğlu konut ve apartman projeleri sayfamıza göz atabilirsiniz. Hizmetin genel çerçevesi kentsel dönüşüm sayfamızdadır; ilçe bilgisi ise Beyoğlu sayfasında yer alır.
Binanız için görüşmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından not bırakabilirsiniz. Kentsel dönüşüm ve koruma mevzuatı değişebilir; güncel şartları Bakanlıktan, Beyoğlu Belediyesi’nden ve ilgili kuruldan teyit edin.