Beşiktaş’taki bir apartmanın riskli olup olmadığını merak eden malik, aslında iki ayrı soruyu birden soruyordur: teknik olarak binam deprem karşısında yeterli mi ve yeterli değilse hukuken ne yapabilirim? Bu sayfa, Beşiktaş’ta kentsel dönüşüm sürecine girmeyi düşünen kat malikleri için bu soruların yol haritasıdır. AlbayrakZ Yapı olarak dönüşüm işlerine randevulu yerinde keşifle başlıyoruz; görüşmeler randevuyla yapılıyor.
Beşiktaş’ta dönüşüm neden sadece bir bina meselesi değildir?
Beşiktaş’ta bir binanın çevresi, kendisi kadar belirleyicidir. Yamaçtaki bir yapı, altındaki ve üstündeki komşu yapılarla ortak bir zemin dengesi paylaşır. Sıkışık sokakta bulunan bir bina, yıkım ve inşaat sırasında erişim kısıtlarıyla karşılaşır. Boğaz’a yakın olanlarda ek kanuni statüler devreye girebilir. Bu yüzden dönüşüm kararı yalnızca “bina eski, yıkalım” ile verilmez; tespit, zemin ve statü bir arada değerlendirilir.
6306 sayılı Kanun ve tespit süreci
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespiti ve dönüşümü için çerçeve sunar. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır; kuruluş binada malzeme örneği alır, ölçüm yapar ve rapor hazırlar. Rapor Bakanlığa iletilir. Bina riskli çıkarsa tapuya işlenir ve malikler karar sürecine girer. Uygulama ayrıntıları zamanla değişebildiğinden güncel usulü ilgili idareden öğrenmeniz gerekir.
Sürecin adımları:
- Maliklerin tespit için başvurması.
- Tespit çalışması ve raporun hazırlanması.
- Raporun değerlendirilmesi ve sonucun bildirilmesi.
- Güçlendirme veya yıkıp yeniden yapma kararı.
- Müteahhit seçimi ve sözleşme.
- Tahliye, yıkım, yeni yapı ve iskan.
Yamaç ve eğimli zeminde tespit neyi zorlaştırır?
Eğimli parselde yapının temeli farklı kotlara oturabilir, arka cephede toprak baskısı bulunabilir ve bina zamanla bu baskıya uyum sağlamış ya da hasar görmüş olabilir. Tespit sırasında yalnızca binanın betonu değil, zemin koşulları da önem kazanır. İstinat duvarında çatlak, bodrum katında nem ve sızıntı, temel çevresinde su birikmesi gibi belirtiler mühendis tarafından not edilir. Eski binada temel bilgisi yoksa sondaj veya açma çalışması gerekebilir. Bu bilgi, güçlendirmenin mümkün olup olmadığını da etkiler. Karar aşamasında güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımız yardımcı olur.
Koruma statüsü ve Boğaz kuralları
Beşiktaş’ta bazı binalar ya da çevreleri tescillidir, bazı bölgeler ise Boğaz’ın özel kurallarına tabidir. Böyle bir binada dönüşüm, standart bir riskli yapı sürecinden farklı ilerleyebilir; Koruma Bölge Kurulu izni ve ilgili kurum görüşleri gerekebilir. Yıkıp yeniden yapma seçeneği bu alanlarda hukuken sınırlı olabilir; bu durumda güçlendirme ve restorasyon yaklaşımı öne çıkar. Bu yüzden dönüşüm konuşmasına başlamadan önce binanın statüsünün öğrenilmesi gerekir. Kurum sırası için Beşiktaş imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Malikler arası uzlaşma
Kat malikleri arasında kararın nasıl alınacağı, dönüşümün en insani kısmıdır. Herkesin kat ve cephe tercihi farklıdır; bazı maliklerin bir arada yaşama düzeni, yıllara dayanır. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için şu adımlar önerilir:
- Tüm maliklerin ve kiracıların iletişim listesinin hazırlanması.
- Mevcut dairelerin alan, kat ve cephe bilgilerinin bir tabloda toplanması.
- Yeni projedeki dairelerin çizimle sunulması.
- Kura veya belirlenmiş ölçütlerle daire atamasının yazılı yapılması.
- Kat karşılığı veya maliklerin finansmanı gibi modellerin karşılaştırılması.
Kat karşılığı yöntemini ayrıntılı görmek için Beşiktaş kat karşılığı inşaat sayfamıza ve kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Yıkım ve yeni yapı
Yamaçta ve dar sokakta yıkım, mekanik ve kademeli yürür. Yıkım öncesinde su, elektrik ve doğal gaz bağlantıları kesilir. Yıkım atığı uygun tesislere taşınır ve yayaların güvenliği sağlanır. Yıkımdan sonra zemin etüdü ve temel çözümü yeniden ele alınır. Yeni bina TBDY 2018 esaslarına göre tasarlanır; bu yönetmeliğin ev sahibi açısından ne anlama geldiğini deprem yönetmeliği rehberimizde okuyabilirsiniz.
Karar öncesi kontrol listesi
- Binanın ruhsat ve iskan belgelerini bulun.
- Parselin ve binanın koruma statüsünü öğrenin.
- Tapudaki şerh, ipotek ve haciz kayıtlarını inceleyin.
- Tespit kuruluşunun lisansını doğrulayın.
- Kiracıların çıkış zamanını sürece göre planlayın.
Geçici barınma ve komşu binalar
Dönüşümde bina yıkılınca yaşam da yer değiştirir. Malikler ve kiracılar için geçici barınma planı, sürecin en somut sorusudur; kira yardımı ve benzeri desteklerin koşullarını ilgili idareden güncel olarak öğrenmek gerekir. Beşiktaş’ta sokaklar dar ve bitişik yapılar çok olduğu için yıkım öncesinde komşu binaların mevcut durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır. Yıkım ve kazı sırasında komşu duvarda çatlak, yamaçta toprak hareketi ya da su kaçağı görülürse çalışma durdurulup mühendis değerlendirmesi beklenir. Bu kayıtlar, sonradan çıkabilecek hasar iddialarında iki tarafı da korur.
Süreç için bize nasıl ulaşabilirsiniz?
İlk görüşme, binanın belgelerini ve sizin sorularınızı dinlemekle başlar. Bina için randevulu bir yerinde keşif planlanır ve keşif sonunda yapılabilecekler yazılı olarak özetlenir.
Mevzuat ve destekler değişebilir; güncel durumu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idareden teyit edin.
Binanızın dönüşüm yolunu görüşmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.