Beşiktaş’ta kat karşılığı müteahhit arayan kişi, çoğu zaman elinde eski bir apartman ya da yamaca oturan küçük bir arsa taşır. Bu ilçede kat karşılığı yalnızca bir pay dağılımı meselesi değildir: parselin eğimi, Boğaz’a bakışı, olası koruma statüsü ve çevredeki dar sokaklar, yapılabilecekleri ve sözleşmenin şeklini belirler. Bu sayfa, Beşiktaş’ta arsa payı karşılığı yenileme yapmak isteyen arsa ve bina sahiplerinin ilk elden bilmesi gerekenleri toplar.
Beşiktaş’ta kat karşılığı neden başka ilçelerden farklıdır?
Düz bir arsada kat karşılığı çoğunlukla imar hakkının dağıtımından ibarettir. Beşiktaş’ta ise arsa eğimli olabilir, yamaç arkasında istinat gerektirebilir, önü Boğaz’a açılan bir cephe taşıyabilir. Bu koşullar dairelerin değerini eşit olmaktan çıkarır: aynı binada üst kattaki manzaralı daire ile arka cepheye bakan zemin kat dairesi çok farklı değerlendirilir. Bu yüzden pay görüşmesi yalnızca “kaç daire” sorusundan ibaret değildir; hangi daire, hangi kat, hangi cephe sorularını da içerir.
Sürecin genel hukuki çerçevesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza ve kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.
Sözleşmeye başlamadan önce kontrol edilecek statüler
Beşiktaş’ta bir parselin yalnızca imar durumuna bakmak yetmeyebilir. Şu başlıklar sırayla sorulmalıdır:
- Boğaziçi Kanunu kapsamı: Parsel bu kanunun etki alanındaysa yapılaşma koşulları ayrı bir çerçevede belirlenir.
- Kıyı şeridi: Deniz kıyısına yakın parsellerde kıyı mevzuatı ek sınırlar getirebilir.
- Tescil ve sit durumu: Bina veya komşu yapılar tescilliyse Koruma Bölge Kurulu izni gerekebilir.
- Plan notları: Kat adedi, cephe düzeni ve çatı biçimine dair özel hükümler olabilir.
- Tapu şerhleri: İpotek, haciz veya kat irtifakına ilişkin kayıtlar.
Bu sorular yanıtlanmadan yapılan bir sözleşme, sonradan “bu parselde bu kadar inşaat yapılamıyormuş” sonucuyla çıkabilir. Bu risk, imar durumu ve statü taramasıyla baştan azaltılır. Beşiktaş imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamız bu kurumların nasıl sıralandığını anlatır.
Daire konumu ve manzara payı sözleşmede nasıl yazılır?
Kat karşılığında en sık yaşanan uyuşmazlık, kâğıt üzerinde eşit paylaşılan dairelerin gerçekte eşit olmamasıdır. Bunu önlemek için sözleşme ekine kat planı konulur ve arsa sahibine düşen bağımsız bölümler numarasıyla, katıyla ve cephesiyle işaretlenir. Şu kalemler mutlaka yazılmalıdır:
- Brüt ve net alanlar ile balkon ve teras alanları.
- Dairenin cephesi ve baktığı yön.
- Bodrum kattaki depo veya otopark yerlerinin dağılımı.
- Ortak alanlar: giriş, bahçe, çatı terası ve varsa istinat üstü alanlar.
- Isı yalıtımı, doğrama, asansör ve zemin kaplaması için teknik şartname.
Kat malikleri arasında çıkacak tercih farkı için kura veya önceden belirlenmiş ölçütler kullanılabilir. Hukuki detayda avukat veya noterle netleştirin.
Yamaç arsada kazı, istinat ve komşu ilişkisi
Yamaçta yeni yapı yapmak için mevcut zemini kesmek gerekir; kesilen zeminin arkasında kalan toprak tutulmalıdır. İstinat yapısı, drenaj hattı ve temel sistemi bir bütün olarak tasarlanır. Eski binanın yıkımı sırasında yamaçtaki dengenin bozulmaması için yıkım ve kazı planı statik mühendisiyle birlikte hazırlanır. Yukarıdaki veya aşağıdaki komşu parselin mevcut duvarları bu çalışmadan etkilenecekse, yıkım ve kazı öncesinde durumlarının kaydı alınır. Bu adımlar sözleşmeye “kazı ve iksa müteahhide aittir” gibi açık maddelerle yazılmalıdır.
Dar ve eğimli sokakta şantiye kurmak ayrı bir iştir: beton pompası, hafriyat kamyonu ve malzeme taşıma araçlarının hangi yönden, hangi saatte ve hangi noktaya gireceği önceden planlanır. Yapı boyunca komşulara bilgi verilmesi, olası sürtüşmeleri azaltır.
Kat karşılığı süreci
- Yerinde keşif: Parselin eğimi, erişimi ve çevre yapılar görülür. Keşif randevuyla yapılır.
- İmar ve statü taraması: Belediyeden imar durumu; gerekiyorsa Boğaziçi ve koruma statüsü için ilgili kurumlardan bilgi alınır.
- Zemin etüdü ve ön proje: Yamaç zeminine uygun temel ve istinat çözümü, daire dağılımıyla birlikte konuşulur.
- Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde, kat planı ekiyle, teslim takvimi ve yaptırım maddeleriyle imzalanır.
- Ruhsat ve yapım: Yapı denetim kuruluşu ile denetimli inşaat yürür.
- Teslim ve iskan: Yapı kullanma izni alınır, tapu devirleri tamamlanır.
Zemin etüdünün neden gerekli olduğunu zemin etüdü rehberimizde bulabilirsiniz.
Deprem bağlamı: eski yapı, yeni yapı
Beşiktaş da İstanbul’un diğer ilçeleri gibi Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi bağlamında değerlendirilir. Yeni yapı, TBDY 2018 esaslarına göre tasarlanır. Eski binada ise yıkıp yenilemek yerine güçlendirme mümkün olabilir; bu karar, lisanslı kuruluşun tespiti ile verilir. Riskli bina söz konusuysa Beşiktaş kentsel dönüşüm sayfamız 6306 sayılı Kanun çerçevesindeki yolu açıklar.
Yeni yapının niteliği
Kat karşılığının sonunda ortaya çıkacak binanın nasıl olacağını görmek için Beşiktaş konut ve apartman projeleri sayfamıza bakabilirsiniz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; güncel durumu ilgili idareden teyit edin.
Sözleşme imzalanmadan önce noter ve avukat desteğiyle şartların tek tek okunması, eski ile yeni dairelerin listesinin ek olarak sözleşmeye bağlanması iyi bir alışkanlıktır. Bu bilgi genel niteliktedir; kendi durumunuzu avukat ve noterle netleştirin.
Kat karşılığı planınızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.