Şişli’de arsasını ya da eski apartmanını kat karşılığı vermek isteyen kişi, işe parselin yapılaşma hakkını hesaplayarak başlamalıdır. Şişli’de parseller çoğunlukla küçük, cepheleri dar, komşu bina bitişik ve çevre yoğundur; bu nedenle kat karşılığı sözleşmesi hem daha hassas hem daha ayrıntılı olmak zorundadır. Aşağıda, Şişli bağlamında sırayla neye bakılacağını anlatıyoruz. Keşif randevuyla, parselinizin başında yapılır.
Şişli’de kat karşılıkta ilk hesap: imar hakkı ve cephe
Bir parselin kat karşılığa uygunluğu, üç şeye bağlıdır: yapılabilecek toplam inşaat alanı, parselin yola cephesi ve komşu binalarla ilişkisi. İmar durumu belgesinde kat adedi, yapı nizamı ve çekme mesafeleri görünür. Şişli’de bazı parsellerde imar hakkı yüksektir ama cephe dar olduğu için merdiven ve asansör çekirdeği kat alanından önemli bir pay alır. Bu yüzden ilk hesap, kaç bağımsız bölüm çıkacağı kadar, bu bölümlerin kullanışlı olup olmayacağıdır. İmar durumunu öğrenme adımları imar durumu nasıl öğrenilir yazısında yer alıyor.
Bitişik nizamda komşu bina ilişkisi
Yan yana dizilmiş binaların arasında yapılan yeni yapı, komşu binanın duvarına dayanır. Bu durum şu işleri ayrıca planlamayı gerektirir:
- Yıkım öncesi komşu binaların fotoğraflı ve yazılı durum tespiti
- Kazı ve iksa yönteminin komşu temele göre seçilmesi
- Titreşim ve toz kontrolü
- Ortak duvarın durumu ve yeni yapının bu duvarla ilişkisi
- Yan komşu bilgilendirmesi ve gerekiyorsa yazılı izin
Bu aşamalar sözleşmede ve teklifte gözükmeli; sonradan sürpriz gider olarak çıkmamalıdır.
Zemin kat ticareti ve dükkân sahibiyle uzlaşma
Şişli’de birçok binanın zemin katı dükkân olarak kullanılır. Dükkân sahibi de arsa payı sahibidir; onun beklentisi daire sahibinden farklı olabilir. Yeni yapıda zemin katın ticaret olarak kalması, imar durumuna bağlıdır ve sözleşmeye açıkça yazılmalıdır. Geçici kapanma döneminde işletmenin nasıl etkileneceği de konuşulmalıdır.
| Konu | Açıkça yazılmalı |
|---|---|
| Dükkân alanı ve yeri | Yeni yapıda hangi alan, hangi cephe |
| Geçici kapanma | Yıkım-teslim arası süre ve varsa düzenleme |
| Vitrin ve cephe | Malzeme, yükseklik ve tabela hakları |
| Ortak alan giderleri | Zemin kat işletmesinin katkısı |
Paylaşım oranı ve teknik şartname
Oran, arsa değeri ile yapılacak inşaatın kalitesi ve kapsamı arasındaki denge üzerine kurulur. Bu sayfada oran vermiyoruz; çünkü Şişli’de bile iki sokak arasında değişir. Önemli olan oranın sözlü kalmayıp sözleşmede, daire ve kat numaralarıyla, brüt-net alanla ve teknik şartnameyle yazılmasıdır. Sözleşmede aranacak başlıkları kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda topladık; hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat sayfamızda bulunuyor.
Süreç adımları
- Keşif: Parsel, komşu binalar, yol ve zemin gözlenir.
- İmar ve alan hesabı: Yapılabilecek toplam alan çıkarılır.
- Sözleşme: Noterde düzenlenir; şartname ve takvim eklenir.
- Zemin etüdü ve projeler: Ruhsat için hazırlanır.
- Ruhsat: Şişli Belediyesi’ne başvuru yapılır; koruma alanında Koruma Kurulu görüşü sürece eklenir.
- Yapım: İksa, kaba yapı, ince işler; ara kontroller yapılır.
- İskan ve tapu: Yapı kullanma izni alınır; bağımsız bölümler tapuda devredilir.
Aşamalar için ruhsat ve imar sayfamıza bakabilirsiniz.
Şişli’de şantiye lojistiği: dar sokak, yoğun trafik
Şişli’nin merkezî bölgelerinde şantiye kurmak, çevrenin gündelik hayatıyla pazarlık etmektir. Hafriyat kamyonlarının girip çıkacağı saatler, beton mikserinin duracağı yer, vincin kaldırıma taşıp taşmayacağı ve yaya geçişinin nasıl korunacağı önceden planlanmalıdır. Kaldırım ya da yol işgali gerekiyorsa belediyeden izin alınır. Eğimli sokaklarda ise ağır araçların manevrası ve malzemenin şantiyeye indirilme yöntemi ayrıca hesaplanır. Bu şartlar keşifte görülür ve teklife yansıtılır; sözleşmede şantiye düzenine ilişkin sorumluluk paylaşımı yazılıdır.
Yapı kalitesi ve denetim
Kat karşılığında arsa sahibi, yaptırdığı işin kalitesini denetleyen taraftır. Yapı denetim kuruluşunun raporları, beton ve donatı kontrolü, ara teslimler bu sürecin parçalarıdır. Beton sınıfının nasıl seçildiği için beton sınıfı seçimi rehberine bakabilirsiniz. Yapı denetimi, 4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılarda zorunludur.
Kat karşılık mı, dönüşüm mü?
Eski bir apartmanınız varsa ve riskli yapı tespiti gündemdeyse yol farklı olabilir; bu durumda 6306 sayılı Kanun devreye girer. Şişli’de tek binalık dönüşümlerin ayrıntısı Şişli kentsel dönüşüm sayfasında anlatılıyor. Yeni yapı olarak neleri planlayabileceğinizi ise konut ve apartman projeleri sayfamızda bulabilirsiniz.
İmzadan önce kontrol listesi
- Tapudaki tüm arsa payı sahipleri ve dükkân sahipleri toplantıya katıldı mı?
- Güncel imar durumu belgesi alındı mı?
- Komşu bina durum tespiti ve iksa planı teklifte var mı?
- Paylaşılan dairelerin kat, cephe ve alan bilgisi yazılı mı?
- Zemin kat ticareti ve geçici kapanma koşulu tanımlı mı?
- Teslim takvimi ve gecikme yaptırımı yazılı mı?
- Sözleşme noterde mi yapılıyor?
Bu sayfa genel bilgidir; hukuki konularda avukat ya da noterle netleştirin. Mevzuat değişebilir, güncel şartları Şişli Belediyesi’nden teyit edin.
Parselinizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfası üzerinden yazabilirsiniz.