Beyoğlu’nda arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen kişi için hikâye, başka ilçelerden farklı işler: parseller çoğunlukla küçük, binalar bitişik, sokaklar dar ve kimi yapılar koruma statüsünde. Bu yüzden Beyoğlu’nda kat karşılığı, «kaç daire alırım» sorusundan önce «bu parselde ne yapılabilir» sorusuyla başlar. AlbayrakZ Yapı olarak bu soruyu yerinde keşifle ele alırız.
Beyoğlu’nda kat karşılığından önce parsel ve bina statüsü
İlk kontrol, binanın statüsüdür. Tescilli bir yapıda ya da koruma alanındaki parselde, yıkıp yeniden yapma kararı serbestçe verilemez; 2863 sayılı Kanun çerçevesinde ilgili Koruma Bölge Kurulu’nun izni gerekebilir. Statü netleşmeden pazarlık yapmak, aylar sonra proje engeline takılmak anlamına gelebilir. Aşağıdaki liste ilk hafta yapılacaklar için basit bir yoldur:
- Tapu ve imar durumunu Beyoğlu Belediyesi’nden alın.
- Yapının tescil durumunu ve koruma alanı içinde olup olmadığını sorun.
- Mevcut yapının ruhsat ve iskan durumunu araştırın.
- Bitişik komşularla ortak duvar, ortak çatı ve giriş durumunu not edin.
- Tüm hissedarların sürece dahil olduğundan emin olun.
Belgelerin nasıl okunacağı için arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazısı yardımcı olur.
Küçük parselde çıkacak alanın hesabı
Küçük parselde, çekme mesafeleri ve kat adedi sınırlaması çıkacak inşaat alanını hızla düşürür. Bu yüzden Beyoğlu’nda müteahhitle yapılan ilk görüşmede şunu somut biçimde konuşmak gerekir: imar durumuna göre kaç kat, kat başına kaç metrekare ve hangi bağımsız bölümler. Bu hesap çıktıktan sonra arsa sahibi payı ile müteahhit payı tartışılabilir. Bu işin ölçeği küçük olsa da, hesap eksik yapılırsa, iki tarafın beklentisi uyuşmaz.
| Kontrol | Soru |
|---|---|
| Taban alanı | Çekme mesafelerinden sonra elde kalan alan ne kadar? |
| Kat adedi | Yükseklik sınırı veya çatı katı kuralı var mı? |
| Bodrum ve otopark | Bodrum yapılabilir mi, otopark yükümlülüğü nasıl karşılanır? |
| Cephe ve komşu ilişkisi | Bitişik nizamda ortak duvar ve sınır nasıl işleniyor? |
| Statü | Koruma alanı ise ek izin sürecinin süresi öngörülebilir mi? |
Kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler
Sözleşmenin ana hatları başka ilçelerle aynıdır: arsa payı ve bağımsız bölüm dağılımı, teslim takvimi, cezai şart, masrafların dağılımı ve teknik şartname. Beyoğlu’nda buna ek olarak izin sürecinin ihtimal payı de yazılmalıdır: kurul izni gerekiyorsa takvim buna göre kurulmalı, izin çıkmazsa sözleşmenin nasıl sonlanacağı belirtilmelidir. Sözleşme genel bilgi olarak noterde düzenleme şeklinde yapılır; kesin durum için avukat veya noterle netleştirin. Genel çerçeveyi kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazısında bulabilirsiniz.
Dar sokakta yıkım ve şantiye lojistiği
Beyoğlu’nun dar ve yamaçlı sokaklarında, yıkım ve hafriyat, kat karşılığının en sorunlu kısmı olabilir. Küçük araçlarla taşıma, saat sınırlamaları, yaya yoğunluğu ve komşu bina güvenliği, iş takvimini doğrudan etkiler. Bu nedenle teklif aşamasında şu sorular yanıtlanmalıdır: kamyon sokağa girebiliyor mu, hafriyat nereden çıkacak, malzeme nerede bekleyecek? İşi yerinde görmeden bu soruların yanıtı verilemez; bu yüzden keşif zorunlu bir adımdır.
Komşu bina ile bitişik yapıda yıkım sırasında duvar ve temel korunumu için önlem alınır; bunlar proje aşamasında değerlendirilir. Komşulara önceden bilgi vermek de ilişkiyi korur.
Arsa sahibinin geçici düzeni ve kiracılar
Beyoğlu’ndaki eski binalarda, bağımsız bölümlerin bir kısmı kiracılarla doludur; zemin katta ise işletmeler bulunabilir. Kat karşılığı kararı verildiğinde, kiracıların tahliye süreci, işletmelerin geçici yeri ve arsa sahiplerinin inşaat boyunca nerede oturacağı sözleşme öncesi konuşulmalıdır. Kira sözleşmelerinin bitiş tarihleri ile inşaat takviminin örtüşmemesi, gecikmelerin en sık görülen kaynağıdır. Bu başlıklar müteahhidin değil, arsa sahiplerinin öncelikli işidir; ancak takvimi doğrudan etkiler.
Yeni binada daire dağılımı: küçük parselde adalet
Az sayıda bağımsız bölümün çıkacağı bir yapıda, hangi daireyi kimin alacağı gerginlik yaratabilir: zemin kat, çatı katı, cepheye bakan ve bakmayan daireler eşit değerde değildir. Bu yüzden dağılım, proje onaylanmadan, planlar üzerinden ve ekli listeyle netleştirilmelidir. Kura, sıralı seçim veya değer dengeleme gibi yöntemlerden hangisinin kullanılacağı sözleşmeye yazılırsa, sonradan itiraz ihtimali azalır.
Süreç özeti
- Keşif ve belge toplama
- Statü ve imar durumu değerlendirmesi
- Alan hesabı ve bağımsız bölüm dağılımı
- Noterde sözleşme
- Zemin etüdü, proje, gerekiyorsa kurul izni ve ruhsat (yapı ruhsatı nasıl alınır)
- Yıkım, yapım ve yapı denetimi
- İskan ve teslim
İlgili Beyoğlu sayfaları
Bina riskliyse Beyoğlu kentsel dönüşüm, yeni yapı ayrıntısı için Beyoğlu konut ve apartman projeleri sayfası yardımcı olur. Belge tarafı için Beyoğlu imar ve ruhsat sayfasına, ilçe çerçevesi için Beyoğlu sayfamıza, hizmetin genel anlatımı için kat karşılığı inşaat sayfasına göz atabilirsiniz.
Parseliniz için görüşmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Koruma ve imar mevzuatı değişebilir; güncel durumu Beyoğlu Belediyesi ve ilgili kuruldan teyit edin.