Kağıthane’de arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen kişi için ilk adım, parselin imar durumunu ve mevcut yapının kayıtlarını öğrenmektir. Bu iki belge, toplam inşaat alanının ne kadar olacağını ve dolayısıyla daire paylaşımının hangi zeminde konuşulacağını belirler. AlbayrakZ Yapı olarak bu işe randevuyla yerinde keşif yaparak başlarız; görüşmeler parselin başında yapılır.
Kağıthane’de kat karşılığı neden yamaç sorusuyla başlar?
Kâğıthane Deresi vadisi çevresinde kurulan ilçede parsellerin büyük bölümü eğimlidir. Kat karşılığı hesabı yapılırken eğim iki şekilde işe karışır. Birincisi, yolun kotuna göre zemin katın hangisi olacağı ve bodrum katın inşaat alanına dahil olup olmadığıdır. İkincisi, eğimin getirdiği hafriyat ve istinat maliyetidir. Bu maliyet, müteahhidin üstleneceği iş yükünü ve dolayısıyla teklif edilen daire oranını doğrudan etkiler.
Aynı büyüklükte iki parselden düz olanla yamaçta olanın şantiye giderleri farklıdır. Bu yüzden internette gördüğünüz «yüzde şu kadar daire verilir» türü genellemelere güvenmeyin; oran, parselin somut şartlarından çıkar.
Sözleşmede mutlaka yazılması gerekenler
Kat karşılığı sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz devri vaadinin birleşimidir. Noterde düzenleme şekli aranır. Aşağıdaki başlıklar açık yazılmadıysa imzadan kaçınmakta fayda var:
- Arsa sahibine verilecek dairelerin kat, cephe, brüt ve net alanı ile numarası
- Ortak alanlar, otopark ve depo paylaşımı
- İşin başlama ve teslim tarihi, mücbir sebep sayılacak haller
- Gecikme halinde ödenecek bedel ve kira yardımı düzenlemesi
- Malzeme ve işçilik özelliklerini gösteren teknik şartname
- Arsa payı devrinin hangi aşamada ve hangi güvenceyle yapılacağı
- Yapı denetim kuruluşunun kim olduğu ve kimin ödeme yapacağı
- İskan ve tapu işlemlerinde masrafların paylaşımı
Konuyu ayrıntılı ele alan kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okumanızı öneririz. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; avukat ya da noterle netleştirmeden imza atmayın.
Aşamalar: keşiften teslime
- Keşif: Parsel, mevcut bina, komşu binalar ve yola erişim yerinde görülür.
- Ön değerlendirme: İmar durumuna göre kaç bağımsız bölüm çıkabileceği tartışılır.
- Proje ve ruhsat: Zemin etüdü, mimari ve statik projeler hazırlanır; ilçe belediyesine ruhsat başvurusu yapılır. Kağıthane imar ve ruhsat sayfamız bu adımı ayrı anlatır.
- Yıkım ve hafriyat: Varsa mevcut bina yıkılır; komşu bina temelleri korunarak kazı yapılır.
- Kaba ve ince inşaat: Kaba yapı bittikten sonra cephe, tesisat ve ince işler tamamlanır.
- İskan ve teslim: İskan alındıktan sonra daireler paylaşım krokisine göre teslim edilir.
Komşu bina ve şantiye lojistiği
Kağıthane’nin birçok mahallesinde eski binalar dar sokaklara bakar ve bitişik ya da çok yakın konumdadır. Yeni yapının hafriyatı komşu binanın temelini etkileyebilir; bu nedenle başlamadan önce komşu bina için fotoğraflı durum tespiti yapılması bugünden çıkabilecek bir anlaşmazlığı önler. Dar sokakta beton pompası, hafriyat kamyonu ve iskele malzemesi için ayrı ayrı yer ve saat planı gerekir. Bu planı sözleşmedeki teslim tarihine yansıtmaya özen gösteririz.
Kat malikleri varsa
Arsa tek malikli değil de eski bir apartmansa, tüm kat maliklerinin karar sürecinde yer alması gerekir. Kat mülkiyeti kanunu kapsamında yıkıp yeniden yapmak, malikler arasında yüksek oranda anlaşma gerektirir. Riskli yapı çıkması halinde 6306 sayılı Kanun devreye girebilir; bu konuda Kağıthane kentsel dönüşüm sayfamıza göz atın. Uzlaşma oranları ve süreler değişebilir, güncel durumu ilgili idareden teyit edin.
Kat karşılığı mı, sözleşmeli yapım mı?
Kat karşılığında arsa sahibi bedel ödemeden bağımsız bölüm alır; sözleşmeli yapımda ise inşaat bedelini kendisi öder ve daireleri tamamen elinde tutar. Kimin nakit gücü, kimin zaman planı olduğuna göre tercih değişir. Bazı arsa sahipleri karma bir model isteyebilir: bir miktar daire artı bir tutar ya da belirli bir dairenin ince işlerini kendisi yaptırmak gibi. Bu tür seçenekler de sözleşmede tek tek yazılır.
Genel hizmet çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza, bu ilçedeki yeni yapı süreci için Kağıthane konut projeleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Müteahhit seçerken sorulacak sorular
Arsa sahibi için asıl güvence, sözleşmenin yanı sıra müteahhidin çalışma biçimidir. Teklifi veren kişiden şu sorulara yazılı yanıt isteyin: Yapı denetim kuruluşu ile çalışılacak mı ve sözleşmesi kimin adına yapılacak? Zemin etüdü ruhsattan önce mi yaptırılacak? Teslim takvimi hangi aşamalara bölünmüş? Bu soruları rahatça yanıtlayamayan bir teklif, ilerleyen aylarda sorun yaratabilir. Seçim ölçütlerini yapı denetim firması ne yapar yazımızda da bulabilirsiniz.
Karar öncesi kontrol listesi
- Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh var mı?
- Mevcut binanın ruhsat ve iskan durumu netleşti mi?
- İmar durumunda plan notu veya dönüşüm alanı kaydı var mı?
- Zemin etüdü ruhsattan önce yapılacak mı?
- Sözleşme taslağını avukatınız veya noter gördü mü?
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından kısa bir mesaj bırakabilirsiniz. Hukuki ve mevzuat konularında güncel uygulama farklı olabilir; son durumu ilçe belediyesi ve noter nezdinde doğrulayın.