Kağıthane’de yeni bir konut ya da apartman yaptırmak isteyen kişi, çoğu zaman elinde bir parsel ve belirsiz bir zaman planıyla gelir. İlk konuşmada tapu, imar durumu ve arazi ölçüsü netleşmeden bütçe konuşmak yanıltıcı olur. AlbayrakZ Yapı olarak bu tür işleri projelendirme, ruhsat ve yapım aşamalarına ayırıp her aşamada ne yapılacağını yazılı olarak paylaşırız. Parseli randevuyla yerinde görürüz.
Kağıthane’de parsel: yolun bir yanında zemin kat, diğerinde bodrum
Vadi çevresinde şekillenen ilçenin birçok mahallesinde sokaklar eğimlidir. Bu durum, aynı binanın ön ve arka cephelerinde farklı kat yükseklikleri doğurur. Mimari projede yolun kotu ile bahçe kotu arasındaki fark, hangi katın zemin kat sayılacağını ve hangisinin bodrum olacağını belirler. Bu ayrım yalnızca estetik değildir; imar hesabına, bağımsız bölüm alanlarına ve iskan sürecine yansır.
Bu yüzden proje başlamadan önce ilçe belediyesinden imar durumu belgesi alınır ve eğimin bu hesaba etkisi ön projede gösterilir. Kağıthane imar ve ruhsat sayfamız bu belgeleri ayrı bir başlıkta ele alıyor.
Apartman projesinin bileşenleri
Bir konut projesi tek bir çizimden ibaret değildir. Ruhsat için birbiriyle uyumlu birkaç proje seti hazırlanır:
- Mimari proje: Kat planları, cepheler, kesitler, dairelerin yerleşimi ve ortak alanlar
- Statik proje: Taşıyıcı sistem, temel, kolon-kiriş ve perdeler; TBDY 2018 hesaplarına uygun
- Mekanik proje: Sıhhi tesisat, ısıtma, havalandırma ve gerekliyse yangın tesisatı
- Elektrik projesi: Aydınlatma, priz, topraklama, asansör ve yangın algılama
- Zemin ve temel etüdü: Sondaj sonuçlarına göre temel tipi ve taşıma gücü
- Enerji kimlik belgesi verileri: Yalıtım, pencere ve sistem seçimleri iskan öncesinde EKB’ye yansır
Projeler farklı meslek odalarına kayıtlı mühendis ve mimarlarca hazırlanır; her biri için yapı denetim kuruluşu kontrol yapar.
Yamaç ve vadi parselinde etüt ve istinat
Eğimli parselde zemin etüdü, sıradan bir işlem olmaktan çıkar. Sondaj sonuçları temel tipini, gerekiyorsa kazık veya radye seçimini belirler. Eğim yönünde kayma riski bulunan parsellerde istinat duvarı ve drenaj sistemi statik projenin parçasıdır. Vadi tabanına yakın parsellerde ise yeraltı suyu seviyesi, bodrum katın su yalıtımı ve pompa ihtiyacını etkiler. Bu bilgiler temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizde anlatılıyor.
Yapım aşamaları
- Parselin yerinde etüdü, imar ve tapu kontrolü
- Ön proje ve maliyet çerçevesi
- Ruhsat projelerinin tamamlanması, yapı denetim sözleşmesi
- Ruhsat başvurusu ve onay
- Hafriyat, temel ve kaba inşaat
- İnce işler, cephe ve tesisat
- İskan, enerji kimlik belgesi ve teslim
Kaba ve ince işlerin ne anlama geldiğini merak edenler için kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımız yardımcı olur.
Komşu bina ve şantiye lojistiği
Kağıthane’nin dönüşen mahallelerinde yeni yapı çoğu zaman eski, hatta bitişik binaların arasına girer. Hafriyat sırasında komşu bina temelinin açığa çıkması riski vardır. Kazı öncesinde komşu bina için fotoğraf ve varsa çatlak tespiti yapılması hem sizi hem komşunuzu korur. Dar sokaklarda hafriyat kamyonlarının geçiş saatleri, iskelenin kaldırım işgali ve vinç konumu şantiye planında ayrıca çözülür. Bu plan yapılmazsa takvim, çevre şikâyetleri ve kısıtlamalar yüzünden uzayabilir.
Daire planı ve cephe yönü
Eğimli bir parselde bina aynı anda vadiye ve tepeye bakabilir. Bu, doğru kurgulandığında görüş ve gün ışığı avantajı sağlar; yanlış kurgulandığında ise arka cephede yarı gömülü, karanlık daireler üretir. Mimari projede yola bakan cephe ile bahçeye bakan cephe ayrı düşünülür, merdiven ve asansör çekirdeği ise dairelerin ışık almasını kısıtlamayacak biçimde yerleştirilir. Bu ayrıntılar satış ya da kira aşamasında gerçek fark yaratır.
Konut mu, karma kullanım mı?
Bazı parsellerde zemin katta dükkân, üst katlarda konut planlanır. Bu tür karma projelerde yangın, giriş ayrımı, ticari birim tesisatı ve otopark gereksinimi ayrıca hesaplanır. Ticari kullanım ağırlıklı işler için ticari yapılar hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz. Genel konut hizmeti için ise konut projeleri hizmet sayfamız bulunuyor.
Yapı yaptırmadan önce sorulacaklar
| Soru | Neden önemli |
|---|---|
| Parselin imar durumu ve plan notu nedir? | Yapılabilecek alanı ve kat sayısını sınırlar |
| Zemin etüdü yapıldı mı? | Temel maliyetini ve güvenliği belirler |
| Yapı denetim kuruluşu kim? | Ruhsat ve iskan süreçlerini etkiler |
| Teslim takvimi hangi aşamalara bölündü? | Beklenti yönetimi sağlar |
| Malzeme ve işçilik teknik şartnamede yazılı mı? | Tarafların ortak dili olur |
Bütçe kalemlerinin nelerden oluştuğunu inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazımızda görebilirsiniz. Ev yaptırma sürecine genel bakış için ev yaptırma rehberimiz uygundur.
Bir de arsanız varsa ve arsa sahibi olarak dairelerin bir kısmını almak istiyorsanız Kağıthane kat karşılığı inşaat sayfamıza da bakın. Eski bina yerine yeni proje düşünüyorsanız kentsel dönüşüm sayfamız daha uygun olabilir.
Projenizi bir keşifle başlatmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Yapı mevzuatı ve otopark gibi yönetmelikler değişebilir; güncel şartları ilçe belediyesinden teyit ediniz.