Kağıthane’de bir parselde ne yapılabileceğini öğrenmek isteyen kişi, ilk olarak imar durumu belgesine ihtiyaç duyar. Bu belge olmadan ne kat sayısı, ne bağımsız bölüm adedi ne de bütçe konuşulabilir. AlbayrakZ Yapı olarak imar ve ruhsat aşamasını, projeye başlamadan önceki en önemli adım olarak görürüz. Sürecin keşif kısmı randevuyla parselin başında yapılır, belgelerin takibi ise sizinle yazılı olarak paylaşılır.
Kağıthane’de imar durumu belgesi neyi gösterir?
İmar durumu belgesi, parselin plan fonksiyonunu (konut, ticaret, karma vb.), yapılaşma şartlarını, çekme mesafelerini ve varsa plan notlarını içerir. İlçede uzun süredir yeniden yapılanma yaşandığı için farklı dönemlerde onaylanmış planlar bir arada bulunabilir. Aynı sokakta iki parselin planı farklı olabilir; bu yüzden komşunun yapı durumu size doğrudan rehberlik etmez. Belgede kimi zaman dönüşüm alanı, kimi zaman özel yapılaşma koşulu göze çarpar. Bunları anlamadan hesap yapmak yanıltıcıdır.
Belgeyi alma adımlarını imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde ayrıntılı açıkladık.
Yamaç parselde ruhsat başka bir dikkat ister
Kâğıthane Deresi vadisi çevresinde eğimli parseller çoktur. Eğimin imar hesabına etkisi projede kat kotları ve yola göre yüksekliklerle ifade edilir. Zemin kat ve bodrum kat sayımı, bahçe tarafındaki zemin seviyesine göre değişebilir. Bu yüzden ön projede yolun kotu, parselin doğal zemin kotu ve bina kotları tek çizimde gösterilir. İstinat gereken durumlarda statik proje bu duvarları da kapsar. Ruhsat aşamasında bu konular eksik bırakılırsa belediye düzeltme ister ve süreç uzar.
Yapı ruhsatı için gereken belgeler
- Tapu senedi ve güncel tapu kaydı
- İmar durumu belgesi
- Zemin ve temel etüdü raporu
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
- Yapı denetim kuruluşu ile yapılan sözleşme
- Yapı sahibi ve müellif taahhütleri
- İlgili kurum görüşleri (gerektiğinde)
- Hafriyat, iskele veya yol işgali için ek izinler (gerektiğinde)
Ruhsat başvurusu ilçe belediyesine yapılır. Süreçte eksik evrak çıkarsa belediye düzeltme talep eder. Yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimiz adımları ayrıntılı gösterir.
Ruhsat sürecinde sık yapılan hatalar
- Zemin etüdünü sona bırakmak: Temel tipi etüde göre değişir; sonradan proje revizyonu gerekir.
- Plan notunu okumamak: Bir bahçe mesafesi ya da kat sınırlaması projeyi baştan yeniden çizdirebilir.
- Mevcut yapının kaydını kontrol etmemek: Eski binada ruhsat veya iskan eksikse yeniden yapımda ek işlem doğabilir.
- Komşu parsel sınırlarını doğrulamamak: Kadastro sınırı ile fiili kullanım arasındaki fark ihtilaf çıkarır.
- Yapı denetimi seçimini geciktirmek: Ruhsat için sözleşme gerekir, ihmal edilirse başvuru bekler.
Yerinde keşifte neler kontrol edilir?
Belgeler masada tamamdır ama parsel farklı bir hikâye anlatabilir. Keşifte yolun genişliği, komşu binalarla mesafe, varsa parselin üzerindeki eski yapı ve ağaç gibi unsurlar, şantiyeye giriş imkânı ve eğim doğrulanır. Bu bilgiler proje ekibine aktarılır. Mevcut bir yapı yıkılacaksa yıkım izni ve abonelik kesme işlemleri de takvime eklenir.
Dönüşüm alanı ve plan değişikliği durumu
Kağıthane’de bazı bölgeler yeniden yapılanma kapsamında ele alınmıştır ve parselin bulunduğu alanın plan durumu zaman içinde değişebilir. Bu nedenle bir arkadaşınızın ya da komşunuzun aldığı eski bir imar belgesine dayanarak hareket etmeyin; belgeyi güncel tarihli olarak alın. Plan değişikliği, kat sayısını, ticari kullanım hakkını veya bağımsız bölüm adedini etkileyebilir. Planı ve notlarını okurken şu soruları kendinize sorun: Parsel hangi fonksiyonda görünüyor? İnşaat alanını hangi katsayılar belirliyor? Cephe ve yola göre çekme mesafeleri nedir? Ek bir koşul, izin ya da kurum görüşü isteniyor mu? Bu dört yanıt, proje bütçesinin ilk iskeletini oluşturur.
Ruhsat dosyasını hazırlarken belge tutarlılığı
Belediyeye sunulan dosyada belgeler birbirini doğrulamalıdır. Tapudaki alan ile projedeki parsel alanı, imar durumundaki kat sayısı ile mimari projedeki kat adedi, zemin etüdündeki temel önerisi ile statik projedeki temel tipi arasında çelişki olmamalıdır. Tutarsızlık, belediyenin dosyayı iade etmesine sebep olur. Bu nedenle mimar, statik mühendisi ve zemin etüdünü hazırlayan kuruluş aynı veriyi kullanmalı, sonradan değişen her bilgi tüm belgelere işlenmelidir. Dosya teslim edilmeden önce bir kontrol turu yapmak, aylar sürebilecek gidip gelmenin önüne geçer.
Ruhsattan sonra: yapı denetimi ve iskan
Ruhsat alındıktan sonra yapım süreci yapı denetim kuruluşunun kontrolünde ilerler. 4708 sayılı Kanun, ruhsata tabi yapıların denetim kuruluşu gözetiminde yapılmasını şart koşar. Yapı tamamlanınca yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınır; yeni binalarda enerji kimlik belgesi de gerekir. İskan aşamasını iskan yazımızda bulabilirsiniz.
İmar durumuna göre hangi yol?
| Durum | Muhtemel yol |
|---|---|
| Boş parsel, yapılaşma serbest | Konut projesi ve ruhsat; bkz. Kağıthane konut projeleri |
| Eski bina, arsa payı beklentisi | Kat karşılığı inşaat seçeneği |
| Riskli yapı tespiti | Kentsel dönüşüm süreci |
| Plan notu kısıtlayıcı | Belediyeyle görüşme ve alternatif tasarım |
Kağıthane işlerinde şantiye başlamadan yapılacak imar ve ruhsat hazırlığı, ilerideki masrafları önemli ölçüde azaltır. İmar ve ruhsat sürecini de kapsayan kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Parseliniz için bir ön değerlendirme istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İmar mevzuatı ve plan hükümleri değişebilir; işlemden önce belgeleri Kağıthane Belediyesi’nden güncel haliyle alın.