Eyüpsultan’da bir parsele yapı yapmak isteyen kişi, projeye başlamadan önce iki soruyu netleştirmelidir: bu parselde ne yapılabilir ve bunun için hangi izinler gerekir? İlk sorunun cevabı imar durumu belgesinde, ikincisinin cevabı yapı ruhsatı sürecindedir. Bu sayfa, Eyüpsultan’daki parsel sahipleri için bu iki adımı, ilçeye özgü kontrol noktalarıyla birlikte anlatıyor. Genel bilgi için imar durumu rehberimize ve yapı ruhsatı rehberimize da bakabilirsiniz.
Eyüpsultan’da imar durumu belgesi nasıl alınır?
3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde, bir parselde yapılabilecekleri imar durumu belgesi gösterir. İstanbul büyükşehir olduğundan bu belge ilçe belediyesi tarafından düzenlenir. Eyüpsultan için başvuru ilçe belediyesinin imar birimine yapılır. Belgede şu bilgiler bulunur:
- Parselin imar planındaki kullanım türü (konut, ticaret, karma vb.).
- İzin verilen kat adedi ve yapılaşma koşulları.
- Yapı yaklaşma mesafeleri.
- Plan notları ve varsa özel şartlar.
Belgede yazan koşullar, mimari projenin başlangıç noktasıdır. Bu nedenle keşiften hemen sonra bu belgeyi almanızı öneririz.
Eyüpsultan’da ek kontrol: koruma ve orman sınırı
İlçe, tarihî çekirdeği ve kuzeydeki yeşil dokusu bakımından iki uçta farklı kısıtlar taşır. Kontrol listesi şöyledir:
| Kontrol | Neden önemli | Nereden öğrenilir |
|---|---|---|
| Parselde ya da komşuda tescilli yapı var mı? | Yapılaşma ve cephe koşulları etkilenir | Belediye ve koruma kurulu kayıtları |
| Sit alanı içinde mi? | Koruma kurulu izni gerekebilir | İmar durumu ve kurul kayıtları |
| Orman ya da su havzasına yakın mı? | İlgili idarenin görüşü istenebilir | İmar durumu aşaması, ilgili idare |
| Eğimli ya da vadi kenarı mı? | Zemin ve temel çözümü değişir | Zemin etüdü |
Bu maddeler, ruhsat sürecinin uzun ya da kısa süreceğini doğrudan etkiler. Bu nedenle hepsini proje çizilmeden önce sorarız.
Zemin etüdü ve proje hazırlığı
Yapı ruhsatı başvurusu için zemin ve temel etüdü gereklidir; bu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği çerçevesinde bir zorunluluktur. Eyüpsultan’ın vadi ve yamaç yapısında etüt, temel türünü ve gerekli olabilecek istinat çözümünü belirler. Etüdün neden zorunlu olduğunu zemin etüdü rehberimizde anlattık.
Etütle birlikte hazırlanacak projeler:
- Mimari proje (yerleşim, cephe, kesit, plan).
- Statik proje (taşıyıcı sistem hesabı ve detayları).
- Mekanik tesisat projesi (ısıtma, sıhhi tesisat, doğal gaz).
- Elektrik projesi.
- Gerekiyorsa yangın, enerji kimlik belgesi ve peyzaj belgeleri.
İmar durumunu okurken dikkat edilecek üç ayrıntı
İmar durumu belgesi ilk bakışta kısa bir sayfa gibi görünür, ancak içindeki her satır projeyi etkiler. Eyüpsultan gibi eğimli ve farklı dokulu bir ilçede özellikle üç noktaya bakmanızı öneririz. Birincisi, yapılaşma koşullarının bitişik nizam mı ayrık nizam mı olduğudur; bu, komşu binayla ilişkiyi ve cephe kurgusunu belirler. İkincisi, plan notlarında zemin altı katların ve çekme katların nasıl değerlendirildiğidir; eğimli parselde toplam inşaat alanı bu satırlara göre değişebilir. Üçüncüsü, parselin köşe ya da çift yola cepheli olup olmadığıdır; bu durum giriş kotunu ve otopark çözümünü etkiler.
Belgeyi elinize aldığınızda plan notlarını satır satır okuyup, anlamadığınız ifadeleri belediyeye sorun. Notlar, kat adedinden daha kritik bir hükmü gizleyebilir. Biz keşiften sonra belgeyi birlikte inceler, ön yerleşim çalışmasına ancak bu incelemeden sonra geçeriz.
Yapı denetim kuruluşu ve ruhsat başvurusu
4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılar, yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Kuruluş, ruhsat aşamasında proje kontrolü yapar ve yapım boyunca aşamalı denetimlere katılır. Ruhsat başvurusuna eklenen belgeler ilçe belediyesince incelenir; eksik ya da uyumsuz bulunan noktalar için düzeltme istenebilir. Denetim kuruluşunun rolünü yapı denetim rehberimizde açıkladık.
Ruhsat sonrası: yapım ve iskan
Ruhsat alındıktan sonra yapım aşaması başlar. Yapı tamamlandığında, ruhsat ve ekli projelere uygunluk kontrol edilir ve yapı kullanma izni (iskan) alınır. Yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi de iskan aşamasında gereken belgeler arasındadır. İskanın nasıl alındığını iskan rehberimizde bulabilirsiniz.
Ruhsat süreci ne kadar sürer diye sorulduğunda
Süre, dosyanın eksiksizliğine, parselin özel statülerine ve kurumun iş yüküne bağlıdır; bu yüzden kesin bir takvim vaat etmeyiz. Süreyi kısaltan tek pratik yol, dosyayı baştan eksiksiz vermektir: imar durumunu, zemin etüdünü, tüm projeleri ve yapı denetim sözleşmesini tek seferde teslim etmek, düzeltme turlarını azaltır. Koruma ya da orman görüşü gereken parsellerde ise görüş yazılarının gelmesi ayrı bir bekleme süresi doğurabilir.
Sık yapılan hatalar
- İmar durumunu almadan mimari çizim yaptırmak.
- Komşu parselin zemin etüdünü kendi parseli için yeterli görmek.
- Koruma ya da orman statüsünü ruhsat aşamasında öğrenmek.
- Yapı denetim kuruluşunu ruhsat başvurusundan hemen önce seçmek.
- Sözleşmede ruhsat süresini ve gecikme hükmünü açık yazmamak.
İlgili sayfalar
Ruhsat sonrası yapım için Eyüpsultan konut ve apartman projeleri sayfamıza, mevcut bina yenileme için Eyüpsultan kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Parselinizin imar ve ruhsat durumunu birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel imar ve ruhsat şartlarını Eyüpsultan Belediyesi’nden teyit edin.