Eyüpsultan’da arsasına konut ya da apartman yaptırmak isteyen kişi için asıl soru, “nereden başlayacağım” sorusudur. Bu sayfa; arsa üzerinde sıfırdan bir yapı planlayan, yani mevcut binayı yıkmadan boş ya da uygun bir parselde konut projesi yürütmek isteyenler için ilçeye özgü bir yol haritası sunuyor. Hizmetin genel kapsamı konut ve apartman projeleri sayfamızda anlatılıyor; ilçenin genel tanıtımı için Eyüpsultan sayfamıza göz atabilirsiniz.
Eyüpsultan’da konut projesi için parsel nasıl okunur?
Aynı ilçede iki parselin şartları çok farklı olabilir. Kuzey kesimde geniş parseller ve site tipi yapılaşma, yamaçlı mahallelerde ise dar cepheli ve eğimli parseller öne çıkar. Bu yüzden proje kararından önce parselin şu özelliklerine bakılır:
- Parselin genişliği ve derinliği, yola cephesi.
- Eğim durumu ve yola göre kot farkı.
- İmar durumundaki kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri ve kullanım türü.
- Komşu parsellerdeki yapıların yüksekliği ve aralarındaki mesafe.
- Orman, su havzası ya da koruma alanlarına yakınlık.
Bu listeyi yerinde keşifte birlikte doldururuz. Keşif olmadan bir tasarım görseli çizmek, çoğunlukla sonradan revize edilecek bir çalışmadır.
Zemin etüdü ve temel kararı
Konut projesinin ilk teknik kararı temel sistemidir. Vadi tabanında, yamaçta ve daha düz bir parselde temel çözümü farklıdır. Zemin etüdü ruhsat için gereklidir ve temelin türünü, bodrumun su yalıtım ihtiyacını ve gerekiyorsa istinat yapısının gerekliliğini belirler. Etüdü ruhsat öncesi istemek, projenin maliyet ve takvim öngörüsünü de sağlamlaştırır. Zemin etüdünün gerekçesini zemin etüdü rehberimizde bulabilirsiniz. Bodrum ve temel su yalıtımı için ise temel ve bodrum su yalıtımı yazımıza bakın.
Site tipi yapılarda ortak alan ve yönetim planı
Birden fazla bağımsız bölümlü yapılarda, özellikle bahçeli ve otoparklı sitelerde, ortak alanların tanımı önem kazanır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planı, ortak giderlerin paylaşımını ve ortak alanların kullanım kurallarını belirler. Bu belgeyi proje aşamasında planlamak, teslimden sonra yaşanabilecek anlaşmazlıkları azaltır. Hukuki ayrıntılarda avukat ya da noterle görüşmenizi öneririz.
Proje sürecinin aşamaları
| Aşama | İçerik | Kim ile |
|---|---|---|
| Keşif | Parsel, çevre ve erişim incelemesi | Arsa sahibi, biz |
| İmar durumu | Yapılaşma koşullarının belgelenmesi | İlçe belediyesi |
| Zemin etüdü | Zemin özelliklerinin ve temel çözümünün belirlenmesi | Etüt kuruluşu |
| Mimari ve mühendislik projeleri | Mimari, statik, tesisat, elektrik | Proje ofisi |
| Ruhsat | Proje kontrolü ve yapı ruhsatı | Belediye, yapı denetim |
| Yapım | Kaba yapı, ince işler, çevre düzeni | Şantiye ekibi |
| İskan | Yapı kullanma izni ve teslim | Belediye |
Ruhsat sürecinin ayrıntısını yapı ruhsatı rehberimizde, iskan sürecini ise iskan yazımızda anlattık.
Kaba inşaat, ince inşaat ve kapsam sınırı
Konut projesi sözleşmesinde en çok tartışılan konulardan biri, “neyin dahil olduğu”dur. Kaba inşaat taşıyıcı sistemi ve dış kabuğu, ince inşaat ise iç mekân işlerini kapsar. Sözleşmeye ekli teknik şartname, malzeme ve donanım listesi ve teslim kriterleri açık yazılmalıdır. Bu ayrımı kaba ve ince inşaat rehberimizde anlattık.
Eyüpsultan’daki şantiyeye özgü hazırlıklar
Dar sokakta ya da yamaçta çalışılan bir şantiye ile geniş bir parsel şantiyesi aynı şekilde yönetilmez. Yamaç parselde kazıda iksa, yağışta drenaj ve hafriyat güzergâhı öne çıkar. Kuzey kesimde ise malzeme taşıma mesafeleri ve şantiyenin yeşil dokuya etkisi planlanır. Şantiye giriş-çıkışı, malzeme depolama alanı ve komşularla ilişki, baştan konuşulur.
Arsa sahibi için kontrol listesi: keşiften önce hazırlayın
Yerinde keşif görüşmesini verimli kılmak için arsa sahibinin elinde şu belgeler bulunmalıdır:
- Güncel tapu kaydı ve varsa takyidat (şerh, ipotek) bilgisi.
- Parselin imar durumu belgesi ya da en azından ada-parsel numarası.
- Varsa eski zemin etüdü ya da komşu yapılardan bilinen zemin bilgisi.
- Arsanın kullanım amacı: kendi oturacağınız ev mi, satış amaçlı proje mi, kat karşılığı verilecek mi?
- Bütçenin ve takvimin genel çerçevesi hakkında yazılı bir not.
Bu liste, ilk görüşmeyi sohbet olmaktan çıkarıp karar toplantısına çevirir. Özellikle takyidat bilgisi, bazı projelerde ruhsat ve tapu devir aşamasında belirleyici olur. Arsanın tapusunda şerh varsa, bunun proje sürecini nasıl etkileyeceğini avukatla netleştirmenizi öneririz.
Yapı denetim ve kalite kontrolü
Ruhsata tabi yapıların yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılması gerekir; bu, 4708 sayılı Kanun’un ana kuralıdır. Beton dökümlerinde numune alınması, donatı kontrolü ve aşamalı denetim raporları bu sürecin parçalarıdır. Beton sınıfları ve hazır beton kontrolünü beton sınıfı rehberimizde ele aldık.
Bütçe ve takvim konuşulurken
Konut projelerinde toplam maliyeti etkileyen kalemleri, rakam vermeden de olsa baştan görünür kılmak gerekir: zemin durumu, temel ve istinat çözümü, yapının kat adedi ve alanı, malzeme sınıfı ve çevre düzeni. Bu kalemler inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazımızda açıklanıyor. Takvim ise ruhsat süresi, hava koşulları ve tedarik durumuna göre şekillenir; sözleşmede aşamalı bir takvim yazmak daha sağlıklıdır.
Sonraki adım
Aynı ilçede mevcut binanızı yenilemek isterseniz Eyüpsultan kat karşılığı inşaat sayfasına bakabilirsiniz. Ruhsat ve imar durumu ayrıntıları için Eyüpsultan imar ve ruhsat sayfamız hazır.
Arsanızı birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Randevuyla yerinde keşfe geliyoruz. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel yapılaşma koşullarını Eyüpsultan Belediyesi’nden teyit edin.