Sultangazi’de sıfırdan bir apartman ya da konut projesi yaptırmak isteyen kişi için karar noktaları şunlardır: parselin imar hakkı, zemin durumu, ada içindeki komşu yapılar ve projenin teknik kapsamı. AlbayrakZ Yapı olarak bu işleri keşifle başlatıyor ve kapsamı yazılı olarak sunuyoruz. Görüşmeler randevuyla, arsanızın başında yapılır.
Sultangazi’de konut projesi nasıl başlar?
Proje, kâğıt üzerindeki bir çizimden önce parselin yerinde görülmesiyle başlar. Aşağıdaki sorulara cevap arayarak yola çıkılır:
- Parsel hangi imar planında ve hangi yapılaşma nizamında (ayrık, bitişik, blok)?
- Yola cephesi ne kadar, komşu parsellerle ilişkisi nasıl?
- Eğim, dolgu izi ya da yüksek yeraltı suyu belirtisi var mı?
- Mevcut bir yapı yıkılacak mı, yıkım bedeli ve süresi nasıl hesaplanacak?
Ardından mimari ön proje çizilir ve kat sayısı ile daire dağılımı buna göre kurgulanır. Tüm süreci baştan sona görmek için ev yaptırma rehberimiz iyi bir haritadır.
Küçük ve orta parselde daire planı nasıl kurgulanır?
Sultangazi’de yeni yapılar çoğunlukla, üç ya da dört yönden komşu yapılarla çevrili orta ölçekli parsellere yapılır. Böyle bir parselde başarılı bir plan şu ilkelere yaslanır:
- Çekirdek ekonomik olmalı: Merdiven ve asansör çekirdeği, kat alanını yemeden her kata iki ya da dört daireye hizmet vermelidir.
- Cephe kullanımı: Komşuya yakın cephede pencere sayısı yönetmelikle sınırlanabilir; yaşam alanlarını yola ya da geniş boşluğa bakan cepheye yerleştirmek yaşam kalitesini artırır.
- Isı ve gürültü: Yoğun ada dokusunda iç mekân gürültüsü ve komşu duvar ilişkisi yalıtımı önemli kılar.
- Zemin kat: Zemin katın konut mu, ticaret mi, otopark mı olacağı imar durumuna göre belirlenir.
Bu kararlar sözleşmeden önce netleşirse ruhsat sonrası plan değişikliği ihtiyacı azalır.
Otopark, sığınak ve asansör: yönetmelikte neler aranır?
Yapının büyüklüğüne göre otopark ve sığınak yükümlülükleri doğar. Asansör, belirli kat adedinden sonra zorunlu hale gelir; yangın güvenliği ise merdiven ve kaçış yollarının boyutuyla ilgilidir. Bu hükümler yönetmeliklerde sık değiştiği için proje aşamasında ilgili belediye ve yapı denetim kuruluşu ile güncel şart teyit edilmelidir. İzin süreçlerinin sırası için yapı ruhsatı nasıl alınır yazısı yardımcıdır.
Zemin etüdü ve temel: projenin görünmeyen bölümü
Konut projesinde en pahalı hata, zemin bilgisinin geç gelmesidir. Etüt ruhsat için zorunludur ve temel türünü, bodrum kat ihtimalini ve iksa ihtiyacını belirler. Sultangazi’de eğimli ya da dolgu olabilecek parsellerde etüt sonucu, planlanan bodrum ve otopark kurgusunu değiştirebilir. Bu yüzden zemin etüdünü ruhsat öncesinde ister, statik projeyi bu bilgiye göre kurarız. Konuya giriş için zemin etüdü neden önemli yazısına bakabilirsiniz. Deprem yönetmeliği için TBDY 2018 özeti faydalı olur.
Proje bütçesini hangi kalemler belirler?
Bu sayfada rakam vermiyoruz; ama kalemleri bilmek teklifleri karşılaştırmak için yeterlidir:
| Kalem grubu | İçerik |
|---|---|
| Hazırlık | Yıkım, hafriyat, zemin etüdü, proje ve harçlar |
| Kaba inşaat | Temel, betonarme karkas, duvar, çatı |
| İnce inşaat | Sıva, zemin kaplama, doğrama, boya, tesisat |
| Dış çevre | Cephe, yalıtım, çevre düzenleme |
| Denetim ve iskan | Yapı denetimi, yapı kullanma izni, enerji kimlik belgesi |
Hangi kalemin neyi etkilediğini inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazımızda topladık.
Sözleşme ve teslim: neyi yazıya dökmeliyiz?
Yaptırdığınız yapı kendi arsanızda ise, sözleşme bir eser sözleşmesidir (Türk Borçlar Kanunu m.470 vd.). Sözleşmeye şunlar açıkça yazılmalıdır:
- İşin kapsamı ve teknik şartname
- Ödeme planı ve hangi aşamada ne ödendiği
- Teslim takvimi ve gecikme yaptırımı
- Ruhsat, yapı denetim ve iskan giderlerinin kimde olduğu
- Ayıp ve eksik işlerin giderilme usulü
Genel bilgidir; sözleşmenizi imzalamadan avukat ya da noterle netleştirin. Arsanızı paylaşımlı vererek yaptırmak isterseniz Sultangazi kat karşılığı inşaat sayfasına bakın.
Yapımın Sultangazi’de şantiye tarafı
Yoğun yerleşimde şantiye düzeni de bir proje konusudur. Hafriyat kamyonlarının girip çıkacağı sokak genişliği, vinç yeri, malzeme depolama alanı ve çevre sakinleriyle ilişki önceden planlanır. Komşu binanın duvarına yakın kazılarda iksa ve çevre bina takibi yapılır. Bu şartlar keşif sırasında görülür, teklife yansıtılır. Yapı denetim kuruluşunun rolü için yapı denetim firması ne yapar rehberine bakabilirsiniz.
Anahtar teslim seçeneği
Bazı arsa sahipleri daireleri kendi kullanımı için tek bir çatı altında yaptırmak ister. Bu durumda işin kapsamı, malzeme sınıfı ve teslim durumu baştan yazılı tanımlanır. Anahtar teslim ev hizmetimiz ve anahtar teslim ev kapsamı yazımız bu tanımı ayrıntılandırıyor. Genel proje türleri için konut projeleri hizmet sayfamıza da bakılabilir.
İmar ve ruhsat
İstanbul büyükşehirdir; ruhsat ve iskan kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Sultangazi’de yetkili idare Sultangazi Belediyesi’dir. Detay için Sultangazi imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasını inceleyebilirsiniz. Mevzuat değişebilir; güncel şartları belediyeden teyit edin.
Arsanızda proje yaptırmak istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya bilgilerinizi iletişim sayfası üzerinden iletebilirsiniz.