Esenler’de bir parseliniz varsa ve üzerine yeni bir apartman ya da konut yapmak istiyorsanız, önünüzde net bir yol var: imar durumu, zemin etüdü, proje, ruhsat, yapım ve iskan. Bu sayfa, Esenler’de konut projesi yaptırmayı planlayan parsel sahipleri için bu yolun ne kadar sürdüğünü değil, hangi kararların neye bağlı olduğunu anlatıyor. Hizmetin genel kapsamı için konut projeleri hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.
Esenler’de konut projesine nereden başlanır?
Her şey imar durumu belgesiyle başlar. Bu belge, parselde hangi yapı tipine izin verildiğini, kaç kat yapılabileceğini, yapı yaklaşma sınırlarını ve emsal değerini gösterir. Esenler’de yoğun bir yapılaşma olduğundan komşu parsellerle ilişki proje kararlarını doğrudan etkiler: bitişik nizam mı, ayrık nizam mı olduğu, cephe uzunluğu ve bahçe mesafesi yerleşimi belirler. İmar durumunu alıp incelemeden hiçbir hesap yapmayın. Nasıl alınacağını imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde anlattık.
Zemin etüdü ve statik tasarım nasıl birbirine bağlanır?
Zemin ve temel etüdü, ruhsat için gerekli bir belgedir ve statik projenin girdisidir. Etüt sonucunda temel türü, kazı derinliği ve zeminden kaynaklanan riskler netleşir. Esenler’de aynı sokaktaki iki parselin zemin davranışının aynı olacağını varsaymak doğru değildir; her parsel kendi etüdüyle ele alınmalıdır. Tasarımın deprem kısmında Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) esas alınır. Konunun teknik arka planını deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımızda bulabilirsiniz.
Esenler’de apartman ve konut için hangi proje kararları verilir?
Dar ve derin parsellerde yerleşim kararları belirleyicidir. Aşağıdaki maddeler ilk toplantıda konuşulacak başlıklardır:
- Daire tipleri ve adedi. Bölgedeki talep, parselin ölçüsü ve imar hakkı birlikte değerlendirilir.
- Zemin kat kullanımı. Konut mu, dükkân mı, otopark mı? Kararı imar planı ve ruhsat kuralları sınırlar.
- Bodrum kat. Depo, sığınak ve teknik alan gibi kullanımlar için çözüm; su yalıtımı da burada önemlidir.
- Asansör ve merdiven. Kat sayısı arttıkça asansör kuyusu ve kaçış yolları yerleşimin omurgasını kurar.
- Cephe ve ısı yalıtımı. Enerji Kimlik Belgesi yeni binada iskan için gerekir; yalıtım tasarımı baştan planlanmalıdır.
- Ortak alanlar. Çatı, giriş holü ve tesisat şaftları için yer ayrılması.
Bodrum ve temel su yalıtımına dair ayrıntı için temel ve bodrum su yalıtımı yazımıza bakabilirsiniz.
Yapım aşaması: kaba inşaattan ince inşaata
Ruhsat alındıktan sonra hafriyat ve temel, ardından betonarme karkas, duvar, çatı ve cephe işleri gelir. Sıkışık bir adada çalışırken şantiye planı en az mimari proje kadar önemlidir. Beton döküm günleri araç trafiğine göre ayarlanır, malzeme depolama yeri sınırlı olduğu için siparişler kademeli gelir ve komşu bina sakinlerine rahatsızlığı azaltmak için düzenli bir çalışma programı kurulur. Kaba ve ince aşamalarının kapsamını kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımızda bulabilirsiniz.
Yapı denetim ve iskan aşaması
4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. Denetçi, uygulamanın projeye ve yönetmeliğe uygunluğunu kontrol eder. Bu rolü ayrıntılı görmek için yapı denetim firması ne yapar yazımıza bakabilirsiniz. Yapı bittiğinde yapı kullanma izni (iskan) alınır; bu belge olmadan yapı yasal olarak kullanıma açılmaz.
Esenler’de parselinizi kat karşılığı vermek yerine yaptırmak
Parsel sahibi olarak iki modelden birini seçebilirsiniz. Yapım bedelini nakit karşılarsanız yapının tamamı sizin olur; kat karşılığında ise arsa payının bir kısmı müteahhitte kalır, siz belli sayıda bağımsız bölüm alırsınız. Hangisinin uygun olduğu, finansman durumunuza ve parselin imar hakkına bağlıdır. İkinci modeli Esenler kat karşılığı inşaat sayfamızda anlattık. Ruhsat sürecine dair ayrıntılar için Esenler imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza da bakabilirsiniz.
Esenler’de proje aşamasında hangi belgeler ve sözleşmeler hazırlanır?
Parsel sahibi olarak proje sürecinde birkaç ayrı sözleşme ve belgeyle karşılaşırsınız: mimari ve statik proje hizmeti, zemin etüdü, yapı denetim sözleşmesi ve inşaat sözleşmesi. Her birinin kapsamını, teslim tarihini ve sorumluluk sınırını yazılı olarak netleştirmek gerekir. Özellikle inşaat sözleşmesinde iş tanımı, teslim takvimi, hakediş düzeni ve ek iş mekanizması açık yazılmalıdır. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata okutmak sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Bu, genel bir uygulama önerisidir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Ayrıca her belgenin kimde kalacağını, yani projelerin, etüt raporunun ve denetim kayıtlarının bir kopyasının parsel sahibine teslim edilip edilmeyeceğini de baştan yazın; yıllar sonra tadilat ya da satış sırasında bu dosyaya ihtiyaç duyulur.
AlbayrakZ Yapı Esenler’de nasıl çalışır?
Esenler’deki konut işleri randevuyla yapılan yerinde keşifle başlar. Parseli, çevreyi ve mevcut belgeleri görür, ardından iş kapsamını ve teslim takvimini yazılı teklifle sunarız. Kapsam ve yöntem konuşması için Esenler bölge sayfasına da göz atabilirsiniz.
Parseliniz için ilk değerlendirmeyi yaptırmak isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattı arayabilir ya da iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz. Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuat değişebilir, güncel gereklilikleri Esenler Belediyesi’nden teyit edin.