Esenler’de bir yapı yaptırmadan ya da mevcut bir yapıya ciddi müdahale etmeden önce üç belgenin adı sık geçer: imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni. Bu üç belge bir zincirdir; ilkinde yapılamayacak bir şey ikincisinde alınamaz, ikincisi olmadan üçüncüsü verilmez. Bu sayfa, Esenler’de parsel sahibi, kat karşılığı düşünen arsa sahibi ya da yapı yaptırmayı planlayan kişi için bu zincirin nasıl işlediğini anlatıyor. Genel bilgi için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizi da okuyabilirsiniz.
Esenler’de imar durumu nedir, neden ilk adımdır?
İmar durumu belgesi, bir parselin imar planındaki hakkını özetler: yapılaşma nizamı, çıkılabilecek kat sayısı, yapı yaklaşma mesafeleri, emsal ve varsa özel kısıtlar. İstanbul büyükşehir statüsündedir ve bu belge kural olarak ilçe belediyesinden, Esenler için Esenler Belediyesi imar birimlerinden alınır. Belgede en çok atlanan noktalar, plan notları ve parselin çevresindeki yol genişleme hattıdır. Yol cephesinden alınacak terk (kamuya bırakılacak alan) ya da yapı yaklaşma mesafesi, parselin kullanılabilir alanını değiştirir. Bu yüzden belgeyi yalnızca bir kat sayısı okuması olarak değil, bütün plan notlarıyla birlikte incelemek gerekir. Belgeyi öğrenmenin ayrıntılı yolunu imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.
Esenler’de yapı ruhsatı için hangi adımlar izlenir?
Ruhsat süreci 3194 sayılı İmar Kanunu m.21 çerçevesinde yürür. Genel akış şu şekildedir:
- İmar durumu alınır ve incelenir.
- Zemin ve temel etüdü yaptırılır.
- Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır.
- Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılır; 4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılar bu denetimle inşa edilir.
- Belediyeye ruhsat başvurusu yapılır, projeler incelenir.
- Harç ve diğer yükümlülükler tamamlanınca ruhsat düzenlenir.
- Şantiye başlangıcı bildirilir.
Süreçteki evrak listesi ve harçlar belediyeye göre güncellenebilir; başvurudan önce güncel listeyi belediyeden alın.
Esenler’de ruhsat başvurusunda hangi hatalar zaman kaybettirir?
Yoğun yapılaşmış ilçelerde ruhsat başvurusu sırasında tekrar eden bazı sorunlar vardır. Aşağıdaki liste, evrak toplarken kontrol edilecek noktaları özetler:
- Tapu ve kadastro uyumsuzluğu. Tapuda görünen alan ile ölçülen alan arasında fark olabilir; başvuru öncesi netleştirilmelidir.
- Komşu parselle sınır ilişkisi. Bitişik nizamda ortak duvar ve yan cephe kuralları proje aşamasında dikkate alınmalıdır.
- Otopark ve sığınak yükümlülüğü. Yönetmelik gereği hesaplanan ihtiyaç projeye yansımalıdır.
- Yol terk alanları. Yol genişletme hatlarına giren bölümler yapılaşmaya açık değildir.
- Eksik zemin etüdü. Etüt olmadan statik proje sağlıklı hazırlanamaz; ruhsat da ilerlemez.
- Yapı denetim sözleşmesi zamanlaması. Başvurudan önce yapılması gereken sözleşme geç kalırsa süreç uzar.
Yapı kullanma izni (iskan) nasıl alınır?
Yapı tamamlandığında 3194 sayılı Kanun m.30 gereği yapı kullanma izni alınır. Bunun için yapının ruhsata ve projeye uygun tamamlandığı, yapı denetim kuruluşunun ilgili belgeleri düzenlediği ve gerekli altyapı bağlantılarının yapıldığı gösterilmelidir. Yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi de iskan için gerekir. İskansız yapı elektrik, su ve doğal gaz aboneliği ve tapuda kat mülkiyeti tesisi gibi işlemlerde sorun yaratabilir. Süreç için iskan (yapı kullanma izni) rehberimize bakabilirsiniz.
Ruhsat sürecinin sonrası: kat karşılığı ve dönüşüm senaryoları
İmar ve ruhsat, kat karşılığı işinin de temelidir. Arsa payı hesabı imar hakkına bağlı olduğundan sözleşme öncesinde imar durumu netleşmelidir. Riskli yapı olarak tespit edilen bir bina yıkılıp yeniden yapılacaksa yeni bina için yine ruhsat gerekir; bu senaryoyu Esenler kentsel dönüşüm sayfamızda daha geniş anlattık. Kat karşılığı sözleşmesi için Esenler kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği genel görüşü de burada geçerlidir; kendi durumunuzu avukatla netleştirin.
Ruhsatlı ve ruhsatsız yapı arasındaki fark neden bu kadar önemlidir?
Esenler gibi uzun yıllar boyunca yoğun yapılaşmış ilçelerde bir daire alacak ya da bir binaya yatırım yapacak kişi, ruhsat ve iskan belgesini mutlaka sorgulamalıdır. Ruhsatı ya da iskanı olmayan yapıda abonelik, tapu ve olası dönüşüm işlemlerinde sorun yaşanabilir. Eski binalarda belgelerin bir kısmı kaybolmuş olabilir; belediye arşivinden ilgili kayıtlar istenebilir. Bu durumda hukuki değerlendirmeyi bir avukata bırakmak doğru olur. Yapıyı yenilemeden önce belgelerini derleyip dosyalamak, hem kat karşılığı hem dönüşüm hem de tadilat için işi kolaylaştırır. Bu dosyaya tapu senedi örneği, eski proje kopyaları, yapı denetim ve iskan yazışmaları ile daha önce yapılmış tadilat izinleri de eklenebilir; böylece keşifte hiçbir şey sıfırdan aranmaz.
Esenler’de ruhsat sürecinde AlbayrakZ Yapı ne yapar?
Esenler’de randevuyla yapılan yerinde keşifte parselin ve çevrenin durumunu görür, imar durumunu incelemek için hangi belgelerin hazırlanacağını sizinle birlikte belirleriz. Proje ve ruhsat aşamasında zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. İlçenin genel tablosu için Esenler bölge sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Belgeleriniz elinizdeyse ya da nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, isterseniz iletişim sayfasından evrakınızı tarif eden kısa bir not gönderebilirsiniz. İmar mevzuatı ve belediye uygulamaları değişebilir; bu sayfadaki bilgileri Esenler Belediyesi’nden teyit ederek kullanın.