Güngören’de yapı yaptırmayı planlayan biri için imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni birbirinin devamı olan üç halkadır. Bu halkaların hangisinde takılınacağı, çoğu zaman parselin niteliğine bağlıdır: Güngören gibi küçük parsellerin, bitişik nizamın ve dar cephelerin çok olduğu bir ilçede belgeyi doğru okumak, sürecin yarısını çözer. AlbayrakZ Yapı olarak Güngören’de randevulu yerinde keşifle çalışıyoruz ve bu sayfa, sürecin kabaca nasıl işlediğini anlatıyor. Genel bilgi için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizi da okuyabilirsiniz.
Güngören’de imar durumu belgesi neyi gösterir?
İmar durumu belgesi; parselin plandaki nizamını (bitişik, ayrık, blok), kat adedini, emsal ve taban alanı değerlerini, yapı yaklaşma mesafelerini ve plan notlarını gösterir. İstanbul büyükşehirdir ve belge, ilçe belediyesinin imar birimlerinden, yani Güngören Belediyesi’nden alınır. Bitişik nizamda belgedeki en belirleyici bilgiler, cephe genişliği, yol kotu ve ön-arka bahçe mesafeleridir. Ayrıca yol genişletme (terk) ya da kamulaştırma gibi kısıtlar parselin fiili kullanılabilir alanını azaltabilir; bu bilgi plan notlarında ve imar durumunda yer alır. Belgeyi almanın yolu ve dikkat edilecek noktalar için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza bakabilirsiniz.
Ruhsat aşamaları nelerdir?
Yapı ruhsatı, 3194 sayılı İmar Kanunu m.21 çerçevesinde düzenlenir. Akış şöyledir:
- Güncel tapu ve imar durumu alınır.
- Zemin ve temel etüdü yaptırılır; rapor statik projeye girdi olur.
- Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır.
- Yapı denetim kuruluşu ile sözleşme yapılır (4708 sayılı Kanun).
- Ruhsat başvurusu belediyeye yapılır ve projeler incelenir.
- Harç ve yükümlülükler tamamlanır, ruhsat düzenlenir.
- Şantiye başlar ve yapı denetimiyle ilerler.
- Yapı bitince yapı kullanma izni (m.30) ve enerji kimlik belgesi alınır.
Evrak listesi ve harçlar güncellenebilir; başvuru öncesinde güncel listeyi belediyeden almak gerekir.
Küçük ve dar parsellerde ruhsat sürecinde neler zorlaşır?
Küçük parsellerin ruhsat aşamasında sık karşılaşılan sorunları şunlardır: yapılabilecek taban alanının beklenenden düşük çıkması, merdiven-asansör çekirdeğinin sığmaması, ışık ve havalandırma boşluğu şartlarının sağlanamaması, otopark şartının uygulanabilirliği. Bunlar keşif ve ön projede önceden fark edilirse, tasarım daha ruhsat aşamasında revize edilir. Aksi halde projenin belediyeden geri dönmesi zaman kaybettirir. Bu nedenle imar durumunu incelemeden sözleşmeye girmemek, özellikle kat karşılığı işlerde önemlidir; ayrıntılı bilgi için Güngören kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Yıkım izni ve mevcut yapının durumu
Parselde eski bir yapı varsa, yeni ruhsat öncesinde yıkım için de bir işlem gerekir. Yıkımdan önce mevcut yapının ruhsat ve iskan belgeleri araştırılır; belgesiz bölümler ve kat mülkiyeti durumu netleştirilir. Yıkım, bitişik binanın güvenliği gözetilerek planlanır. Yıkım sonrası açığa çıkan zeminde yeni zemin etüdü yapılması, eski temel kalıntılarının belirlenmesi açısından da önemlidir. Bu süreç riskli yapı kapsamındaysa Güngören kentsel dönüşüm sayfamızda anlatılan idari adımlar da devreye girebilir.
Ruhsat sonrası: yapı denetimi ve iskan
Ruhsat sonrası şantiye, yapı denetim kuruluşunun denetimindedir. Denetim; temel, taşıyıcı sistem, beton numuneleri ve tesisat testlerini kapsar. Yapı bittiğinde kullanım izni (iskan) için yapının ruhsat ve projeye uygunluğu, altyapı bağlantıları ve enerji kimlik belgesi gibi belgeler istenir. İskan alınmadan bağımsız bölümlerin kullanımı ve tapu işlemleri sorun doğurabilir. Süreç için iskan nasıl alınır rehberimize göz atın.
Belge kontrol listesi: başvuru öncesi hazırlık
Ruhsat başvurusuna hazırlanırken belgeleri aşağıdaki sırayla toplamak, geri dönüşleri azaltır:
- Tapu kaydı ve varsa hisse dağılımı
- Güncel imar durumu belgesi ve plan notları
- Mevcut yapıya ait ruhsat, iskan ve yıkım belgeleri (eski yapı varsa)
- Zemin ve temel etüdü
- Mimari ve mühendislik projeleri
- Yapı denetim sözleşmesi ve şantiye şefi bilgileri
Listede eksik varsa hangi kurumdan alınacağını keşifte netleştiririz. Belediyenin kendi güncel listesi ise esas alınmalıdır.
Ruhsat sürecinde sık yapılan hatalar
En sık gecikme nedenleri genellikle şunlardır: eski tarihli imar durumuna göre proje çizilmesi, zemin etüdünün geç yaptırılması, tapu şerhlerinin fark edilmemesi ve komşu parsel sınırlarının hatalı okunması. Kat karşılığı işlerde ek olarak sözleşmedeki daire dağılımı ile ruhsat projesindeki dağılımın uyuşmaması da geri dönüş sebebidir. Bu hataların tümü, erken aşamada belge ve proje birlikte kontrol edilerek önlenebilir.
Plan notları ve özel durumlar
Tescilli yapı ya da koruma alanına yakın parsellerde Koruma Bölge Kurulu izni gerekebilir. Tapudaki şerhler (irtifak, ipotek, kat irtifakı) ve plan notları da ruhsat sürecini etkileyebilir. Belgelerin hepsi keşfe getirilirse tek tek incelenerek risk listesi çıkarılabilir. Yeni bina planlayanlar için Güngören konut ve apartman projeleri sayfamız da yol gösterir.
AlbayrakZ Yapı yaklaşımı
Güngören’deki işler randevuyla yapılan yerinde keşifle başlar. Zemin etüdünü ruhsat öncesi ister, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız.
Belgelerinizle ilk değerlendirme için 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından yazın. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel şartları Güngören Belediyesi’nden teyit edin.