Güngören’de arsasını ya da eski binasını kat karşılığı yenilemek isteyen kişinin karşılaştığı ilk gerçek, parsellerin çoğunlukla küçük ve komşuya bitişik olduğudur. Bu durum kat karşılığı denklemini değiştirir: elinizdeki arsa küçükse yapılabilecek toplam alan sınırlıdır, dolayısıyla “kaç daire alırım” sorusu, sözleşmeden önce çok dikkatli hesaplanması gereken bir konudur. AlbayrakZ Yapı olarak Güngören’de kat karşılığı işlerini randevulu yerinde keşifle başlatıyoruz. Hizmetin genel kapsamı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; bu sayfa ise Güngören’e özgü noktalara odaklanıyor.
Güngören’de kat karşılıkta ilk hesap neden imar durumuyla başlar?
Kat karşılığında paylaşımın matematiği, parselin imar planındaki hakkından çıkar. Güngören’de bitişik nizam ve küçük cephe genişliği, yapılaşma koşullarını belirleyen başlıca unsurlardır. Emsal, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri ve plan notları; toplam inşaat alanını, dolayısıyla arsa sahibine ve yükleniciye kalacak bölümlerin büyüklüğünü etkiler. Bu nedenle imar durumu belgesi Güngören Belediyesi’nden alınmadan sözleşme konuşmasına girmemek gerekir. Öğrenme yolları için arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza göz atabilirsiniz; ilçedeki resmi süreç ise Güngören imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda anlatılıyor.
Zemin katında dükkân olan binalarda kat karşılık nasıl işler?
Güngören’de birçok eski binanın zemin katı dükkân, depo ya da küçük atölye olarak kullanılıyor olabilir. Kat karşılığına konu olacak binada bu bölümlerin sahibi ayrı bir kişi olabilir ve yeni yapıda ticari bölümün nasıl tanımlanacağı sözleşmenin en hassas maddelerinden biridir. Şu sorular yanıtlanmalıdır:
- Ticari bölümün tapudaki niteliği ve kullanım izni nedir?
- Yeni binada zemin kat ticari kalacak mı, konuta mı dönüşecek?
- Dükkân sahibinin geçici kullanım kaybı için nasıl bir çözüm öngörülecek?
- Kiracı varsa tahliye süreci kimin sorumluluğunda olacak?
Bu soruların cevabı hem imar planına hem de tarafların anlaşmasına bağlıdır. Hukuki konuların avukat ve noterle netleştirilmesi gerekir.
Kat karşılık sözleşmesinde hangi maddeler yazılı olmalı?
Sözleşmede şu başlıkların açıkça bulunmasını öneririz: bölüm dağılımı ve kat-cephe numaraları, yapı özellikleri ve teknik şartname, teslim takvimi ile gecikme halinde haklar, ruhsat ve yapı denetim giderlerinin kimde olduğu, tapu devrinin zamanı, yapı kullanma izni alınana kadar yüklenicinin sorumlulukları. Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bilgidir. Ayrıntılı bir liste için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı inceleyebilirsiniz.
Bitişik nizamda yıkım ve şantiye nasıl yönetilir?
Bitişik binaların arasından bir yapıyı yıkıp yenisini yapmak, güvenlik ve komşuluk açısından titiz plan ister. İlk adım, iş başlamadan önce komşu binaların dış ve gerekirse iç durumunun fotoğraf ve tutanakla kayda alınmasıdır. Yıkım, mekanik parçalama ve kontrollü sökümle yürütülür; ortak duvar varsa bu duvarın yeni binanın temelleriyle nasıl bağlantılı kalacağı projede çözülür. Hafriyat sırasında komşu temelin altına inilmesi gerekiyorsa temel altı desteği ve zemin iyileştirme değerlendirilir. Şantiye girişinin dar olduğu sokaklarda ise beton pompası, vinç ve kamyon için gün ve saat aralıkları komşularla önceden konuşulur.
Kat malikleri çoksa uzlaşma nasıl yürür?
Güngören’de eski apartmanlarda birden çok kat malikinin bulunması olağandır. Bu durumda kat karşılığı, tüm arsa payı sahiplerinin katılımıyla yürür. Malikler arasındaki farklı beklentiler (daire konumu, balkon, otopark, dükkân) yazılı bir karşılaştırma tablosu ile netleştirilir. Kentsel dönüşüm kapsamında yürüyen bir süreçse Güngören kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz. Yeni apartmanın kapsamını düşünenler için Güngören konut ve apartman projeleri sayfamız da bilgi verir.
Teslim ve iskan aşamasında neler kontrol edilir?
Bina bittiğinde teslim öncesi ortak bir liste ile bağımsız bölümler tek tek kontrol edilir: sıva ve boya yüzeyleri, doğrama ve cam, tesisat testleri, zemin kaplaması, elektrik anahtar ve prizler, asansör ve ortak alanlar. Yapı kullanma izni ve enerji kimlik belgesi tamamlanmadan bağımsız bölüm tapu devri yapılmaması sözleşmede yazılı olmalıdır. Süreç iskan nasıl alınır rehberimizde anlatılmıştır.
Küçük parselde paylaşım hesabı nasıl yapılır?
Küçük bir parselde toplam inşaat alanı sınırlı olduğundan, bölümlerin dağılımı yüzde değil, gerçek plana bakılarak konuşulmalıdır. Üç ya da dört daireli bir binada bir dairenin bile konum ve büyüklük farkı, tarafların beklentisini değiştirir. Ön projede daire tipleri ve kat planları çizilir, arsa sahibine hangi kat ve cephenin düşeceği krokiyle gösterilir ve ancak sonra sözleşme metni hazırlanır. Çekirdek ve ortak alan payının binadaki oranı da bölüm hesabını etkiler; bu nedenle net kullanım alanlarının ne olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Sözleşmeden önce sorulacak beş soru
- Bu parselde imar planına göre yapılabilecek azami inşaat alanı nedir?
- Bina ruhsat aşamasında kat ya da alan kaybına uğrayabilir mi?
- Yıkım ve zemin etüdü giderleri kimin üzerindedir?
- Yapı denetim kuruluşunu kim seçiyor, sözleşmesi kimin adına yapılıyor?
- Teslim gecikirse sözleşmede hangi hükümler var?
Bu soruların cevabını yazılı almak, hem arsa sahibini hem yükleniciyi korur.
AlbayrakZ Yapı’nın yaklaşımı
Güngören’deki kat karşılığı işleri randevuyla yapılan yerinde keşifle başlar. Keşifte parsel, komşu binalar ve mevcut yapı yerinde görülür, ardından yazılı teklif hazırlanır; sözleşmede teslim takvimini açık yazarız.
Arsanız ya da binanız için ilk değerlendirmeyi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından yazın. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir; mevzuat değişebilir, güncel durumu ilgili idareden teyit edin.