Zeytinburnu’nda kat karşılığı inşaat düşünen biri için en ayırt edici gerçek, binaların çoğunun çok maliklidir olmasıdır. Küçük bir parselde, aynı tapuyu paylaşan birkaç aile, hatta kimi zaman aynı katın farklı hisse sahipleri bir araya gelir. Böyle bir yapıda müteahhitle anlaşmak, teknik olmaktan çok organizasyon ve sözleşme işidir. Zeytinburnu’nda kat karşılığı müteahhit arayan arsa ve bina sahipleri için bu sayfa, sözleşmenin nasıl kurulacağını ve yapımın yoğun dokuda nasıl yürüyeceğini anlatıyor. Hizmetin genel çerçevesine kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Kat karşılığı Zeytinburnu’nda neden sık gündeme gelir?
İlçenin yapı stoku, farklı dönemlerde hızla üretilmiş binalardan oluşur. Bunların bir bölümü bugünkü yönetmeliklerin gerisinde kalmış, asansörsüz ve dar merdivenli apartmanlardır. Malikler bu binaları yenilemek istediğinde çoğu zaman kendi paralarını ortaya koymak yerine kat karşılığı yolunu tercih eder. Sanayi kökenli parsellerde ise durum farklıdır: büyük bir parselin sahibi, konut ya da karma yapı için müteahhitle anlaşabilir; ancak burada önce plandaki kullanım kararı doğrulanmalıdır.
Çok maliklidir binalarda sözleşme nasıl kurulur?
Bir binada onlarca hisse sahibi olabilir. Bu durumda sözleşme sürecini şu adımlarla yürütmek hem hızı hem güveni artırır:
- Tapu kayıtlarındaki tüm maliklerin ve hisselerin listesi çıkarılır.
- Her malike aynı bilgi dosyası (imar durumu, olası daire sayısı, taslak sözleşme) yazılı olarak sunulur.
- Toplantılarda sorular yazılır, cevaplar tutanağa geçirilir.
- Müteahhit teklifleri aynı çerçevede karşılaştırılır.
- Sözleşme, hukuki danışmanlıkla noterde düzenleme şeklinde imzalanır.
Yurt dışında yaşayan ya da ulaşılması güç malikler için vekâlet süreci önceden planlanmalıdır. Sözleşme maddeleri için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
Daire paylaşımında Zeytinburnu’na özgü dengeler
Zeytinburnu’nda parseller küçük olduğu için yeni binadaki daire sayısı sınırlıdır. Malik sayısı fazla, daire sayısı az olduğunda paylaşım zorlaşır. Bu nedenle daire tipi (küçük ve orta boy daireler), zemin kattaki dükkân ya da depo gibi bağımsız bölümlerin dağılımı ve hangi maliklerin hangi katı alacağı, projeden önce netleştirilmelidir. Sözleşmeye şu bilgiler açıkça işlenir:
- Her malikin yeni binadaki daire numarası, katı ve brüt/net alanı.
- Ortak alan, depo ve otopark payı.
- Kiracıların durumu ve tahliye sorumluluğu.
- Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin listesi.
Parsel birleştirme (tevhid) seçeneği
Bitişik iki ya da üç küçük parsel sahibi anlaşırsa, parselleri birleştirip daha büyük bir parsel üzerinde daha verimli bir bina yapmak mümkün olabilir. Birleştirme, imar mevzuatı ve tapu işlemleri bakımından ayrı bir süreçtir; ayrıca her maliki ilgilendirdiği için uzlaşma süresini uzatabilir. Ancak dar parselde asansör ve merdiven alanı gibi sabit alanlar bölünür, dolayısıyla birleşmiş parselde net kullanım daha yüksek olabilir. Bu karar, imar durumu belgesi ve alan hesabıyla birlikte değerlendirilmelidir. Konut kurgusu için Zeytinburnu konut ve apartman projeleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Yoğun dokuda yıkım ve yapım
Kat karşılığı işlerinin şantiyesi, çoğu zaman malikin yaşadığı mahallede kurulur. Zeytinburnu’nda sokaklar sıkışık, komşu binalar yakındır. Yıkım öncesi komşu yapıların fotoğraflı durum tespiti yapılmalı, yıkım yöntemi (kontrollü, mekanik ya da parçalı) bitişik yapıya göre seçilmelidir. Hafriyat çıkışı, beton mikseri girişi ve vinç yerleşimi için belediyeyle önceden görüşülür. Bu koordinasyon, hem komşu şikâyetlerini hem de iş durdurma riskini azaltır.
Sözleşmede Zeytinburnu’ndaki bina için özel maddeler
Küçük parselde çok maliklidir bir bina için genel sözleşme şablonu yetmez. Şunların ayrıca yazılması yararlıdır:
- Yıkımdan teslime kadar geçen sürede maliklerin geçici barınma düzeni ve kira konusunda kimin ne üstlendiği
- Zemin kattaki dükkân sahiplerinin yerine yeni binada hangi alanın tahsis edileceği
- Komşu binaya zarar gelmesi hâlinde sorumluluğun kimde olduğu ve sigorta güvencesi
- Ortak alan (kapıcı dairesi, sığınak, otopark) paylaşımı
- Tapu devrinin hangi aşamada ve hangi bağımsız bölüm için yapılacağı
Bu maddelerin her biri sözleşmenin ekine yazılı tablo olarak eklenirse, teslim günü tartışma çıkma olasılığı düşer.
Zemin ve ruhsat
Kıyıya yakın parsellerde yeraltı suyu ve zemin özellikleri temel tasarımını etkilediği için zemin etüdü işin başında yaptırılır. Ruhsat işlemi Zeytinburnu Belediyesi’nde yürür ve yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Ayrıntı için Zeytinburnu zemin etüdü ve deprem güvenliği ile Zeytinburnu imar durumu ve yapı ruhsatı sayfalarına göz atabilirsiniz. Binanız riskli çıkmışsa süreç farklı bir hukuki yolla ilerleyebilir; bunun için Zeytinburnu kentsel dönüşüm sayfamızı okuyun.
Teslim ve iskan
Yapı bittiğinde yapı kullanma izni alınır, bağımsız bölümler tapuda tescil edilir ve daireler sözleşmede yazılan biçimde teslim edilir. Teslim kontrolünde sözleşmedeki alan ölçüleri, kat ve numaralar, ortak alan düzenlemeleri ve şartnamedeki malzemeler tek tek karşılaştırılır. İskan rehberimiz bu aşamayı ayrıntılandırır.
Görüşme
Zeytinburnu’ndaki binanızı ya da arsanızı randevuyla yerinde görebiliriz. 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Hukuki içerik genel bilgidir; sözleşme öncesi avukat ya da noter görüşü alın, mevzuat değişebilir, güncel durumu ilgili idareden teyit edin.