Zeytinburnu’nda arsa alacak, kat karşılığı anlaşma yapacak ya da yeni bir bina yaptıracak biri için ilk gerçek soru şudur: “Bu parselde ne yapabilirim?” Yanıt, imar durumu belgesinde ve sonrasında yapı ruhsatı sürecinde saklıdır. İlçe, konut, ticaret ve eski sanayi kullanımlarının iç içe geçtiği bir yapıya sahip olduğu için aynı sokaktaki iki parselin planlı kullanımı farklı olabilir. Bu sayfa, Zeytinburnu’nda imar durumunu okumanın ve yapı ruhsatını almanın adımlarını anlatır. Genel çerçeve için imar durumu nasıl öğrenilir ve yapı ruhsatı nasıl alınır rehberlerimize de bakabilirsiniz.
Zeytinburnu’nda yetkili idare
İstanbul büyükşehir olduğundan ruhsat, iskan ve imar durumu işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür; Zeytinburnu için bu Zeytinburnu Belediyesi’dir. Yine de bazı parsellerde başka kurumların görüşü gerekir: kıyı kenar çizgisine ya da Marmara kıyı şeridine yakınlık, tarihî yapı ya da koruma etki alanı ile ilişki, ana ulaşım hatları ve altyapı koridorları parselde ek kısıt oluşturabilir. Bu nedenle imar durumu, “yalnızca belediye ne diyor” sorusu değil, aynı zamanda “parselde başka hangi kurumun yetkisi var” sorusudur.
İmar durumu belgesi ne söyler?
Belge, parselin plandaki kaydını ve yapılaşma koşullarını özetler. Okurken şunlara bakılır:
- Kullanım kararı: konut, ticaret, karma, sanayi, teknik altyapı ya da başka bir fonksiyon
- Yapılaşma koşulları: emsal, taban alanı, yükseklik ya da kat adedi
- Çekme mesafeleri: ön, yan ve arka bahçe
- Yola cephe, yol genişliği ve yol kotu
- Parselin ait olduğu plan türü ve plandaki not ya da şerhler
Zeytinburnu’nda bu belgenin en kritik satırı çoğu zaman kullanım kararıdır. Bir zamanlar atölye ya da depo olan parselde konut yapmak isteniyorsa planın buna izin verip vermediği baştan doğrulanmalıdır.
Sık karşılaşılan üç durum
| Durum | Ne yapılır? |
|---|---|
| Parsel konut alanında ve yapılaşma koşulları belli | Ön proje çizilir, zemin etüdü yapılır, ruhsat hazırlanır |
| Parsel sanayi ya da ticaret fonunda, konut isteniyor | Plan değişikliği gerekebilir; belediyeden yazılı görüş alınır |
| Bitişik parseller birleştirilecek (tevhid) | Tapu ve imar işlemleri ayrıca yürütülür, koşullar yeniden hesaplanır |
Bu tablo genel bir çerçevedir; her parselde sonuç ayrı incelenir.
Ruhsat için gerekli belgeler
Başvuruda genellikle şu belgeler istenir:
- Tapu kaydı; birden fazla malik varsa muvafakat ya da vekâlet
- Güncel imar durumu belgesi
- Sondajlı zemin ve temel etüdü raporu
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
- Yapı denetim kuruluşu ile yapılan sözleşme
- Müellif, şantiye şefi ve ilgili mühendislerin görevlendirme belgeleri
- Varsa ilgili kurumların uygun görüşleri
- Harç ve gerekli teminat ödemeleri
Liste yapının türüne ve belediyenin güncel uygulamasına göre değişebilir; başvuru öncesi Zeytinburnu Belediyesi’nden teyit edin.
Süreç adım adım
- İmar durumu alınır. Parselin kullanım kararı ve yapılaşma koşulları netleşir.
- Ön proje ve alan hesabı. Emsal ve çekme mesafelerine göre gerçekçi bir inşaat alanı hesaplanır.
- Zemin etüdü. Sondaj ve laboratuvar sonuçları temel kararını belirler; ayrıntı için Zeytinburnu zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza bakabilirsiniz.
- Uygulama projeleri. TBDY 2018 ve ilgili yönetmeliklere uygun olarak hazırlanır.
- Yapı denetim sözleşmesi. 4708 sayılı Kanun çerçevesinde yapılır.
- Başvuru ve inceleme. Belediye projeyi inceler, eksik varsa tamamlatır.
- Ruhsat. Harçlar ödendikten sonra ruhsat düzenlenir.
- Yapı kullanma izni. Yapı bitince iskan alınır; iskan rehberimiz bu aşamayı anlatır.
Yoğun dokuda ruhsatın pratik tarafı
Zeytinburnu’nda yeni bina, çoğu zaman bitişik ya da çok yakın komşu yapıların arasına girer. Bu durum ruhsat sürecinde dolaylı sorular doğurur: kazı sırasında komşu binanın durumu, ortak duvarların ne olacağı, şantiye için kaldırım ya da yol işgali izni ve moloz taşıma güzergâhı. Bu izinlerin bir kısmı ruhsat sonrasında ayrı bir başvuruyla alınır; takvim kurarken bunlar için de zaman ayırmak gerekir. Ayrıca zemin katta dükkân ya da işyeri planlanıyorsa, işyeri ruhsatı yapı ruhsatından ayrı bir süreçtir ve iskan sonrasında sıra ona gelir.
Mevcut binada ruhsat ve iskan durumu
Tadilat, kat karşılığı ya da dönüşüm planlıyorsanız binanın mevcut ruhsat ve iskan durumunu öğrenin. Ruhsatsız ek kat, kapatılmış balkon ya da izinsiz bölümler, ilerleyen aşamada engel olabilir. Kaçak ya da izne aykırı bölümlerin durumu, dönemsel yasal düzenlemelere göre değişir; bu konuda avukattan ve belediyeden bilgi alın. Kat malikleri arasındaki karar süreci için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyabilirsiniz.
İlgili sayfalar
Belgeleriniz hazırsa proje türüne göre Zeytinburnu konut ve apartman projeleri ya da Zeytinburnu kat karşılığı inşaat sayfalarına, binanız eskiyse Zeytinburnu kentsel dönüşüm sayfasına geçebilirsiniz. İlçenin genel tablosu için Zeytinburnu sayfamıza göz atın. Süreçte yapı denetiminin rolünü yapı denetim firması ne yapar yazısında bulabilirsiniz.
Mevzuat ve plan hükümleri değişebilir; güncel durumu Zeytinburnu Belediyesi ve ilgili kurumlardan teyit edin. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş yerine geçmez. Parselinizi birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Keşif randevuyla yerinde yapılır.