Bakırköy’de arsa alacak ya da bina yaptıracak kişinin ilk sorusu, “bu parselde ne yapabilirim?” olur ve bunun cevabı iki belgede saklıdır: imar durumu ve yapı ruhsatı. İlki parselin kurallarını, ikincisi bu kurallara uygun proje ile yapı izni verildiğini gösterir. Bu sayfa, sürecin Bakırköy’de nasıl işlediğini adım adım ele alır. Genel çerçeveyi imar durumu nasıl öğrenilir ve yapı ruhsatı nasıl alınır rehberlerinde bulabilirsiniz.
Yetkili idare: Bakırköy Belediyesi
İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı, yapı kullanma izni gibi işlemler kural olarak ilçe belediyesi tarafından yürütülür. Bakırköy’de muhatabınız Bakırköy Belediyesi’nin ilgili imar birimleridir. Büyükşehir belediyesinin daha üst ölçekli plan yetkileri bulunur; bu nedenle parselin hangi plan kademesinden etkilendiği, imar durumu belgesinde görülmelidir.
İmar durumunda okunacak başlıklar
İmar durumu bir tapuyla değil, plan hükümleriyle ilgilidir. Belgede okunması gereken başlıklar şunlardır:
- Parselin plan kullanım kararı (konut, ticaret, karma).
- Yapılaşma düzeni (ayrık, bitişik) ve kat sınırı.
- Ön, yan ve arka çekme mesafeleri.
- Yola cephe genişliği ve olası yol genişletme etkisi.
- Otopark, sığınak ve bahçe gereksinimleri.
- Varsa koruma, sit ya da özel plan notları.
Bakırköy’ün farklı kesimlerinde yapılaşma düzenleri farklı olabilir. Sahile yakın planlı adalarla merkezdeki eski parsel dokusu aynı kurallarla değerlendirilmez; bu nedenle “komşum kaç kat yaptıysa ben de yaparım” varsayımı riskli bir kısa yoldur.
Parsel dışında bakılması gerekenler
İmar durumu yeterli görünse de parselin fiili durumunda birkaç incelik gizli olabilir:
- Tapu şerhleri: İpotek, haciz, irtifak hakkı ve kat irtifakı kayıtları.
- Yola terk: Plan gereği yola bırakılacak alan varsa yapılaşma alanı küçülür.
- Komşu ilişkisi: Bitişik nizam parselde ortak duvar ve temel durumu.
- Mevcut yapının ruhsat durumu: Yıkılıp yeniden yapılacak binanın ruhsatlı alanı.
- Koruma kaydı: Tescilli yapı ya da koruma bölgesi çevresi.
Bu kalemler proje aşamasından önce yapılan bir ön araştırmayla çözülürse ruhsat süreci daha rahat işler.
Ruhsat başvuru dosyası
Ruhsat için genel olarak şu belgeler hazırlanır:
| Belge | Kim hazırlar |
|---|---|
| Tapu ve imar durumu | Malik / belediye |
| Zemin ve temel etüdü | Yetkili kuruluş |
| Mimari proje | Mimar |
| Statik proje | İnşaat mühendisi |
| Mekanik ve elektrik projeleri | İlgili mühendisler |
| Yapı denetim sözleşmesi | Malik ve yapı denetim kuruluşu |
Dosya eksiksiz teslim edilmezse süreç uzar. Bu nedenle başvuru öncesi ön kontrol listesi hazırlanmalı ve belediye ile kısa bir ön görüşme yapılmalıdır.
Ruhsattan iskana: yapı denetim süreci
Ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır (4708 sayılı Kanun). Yapı denetim, kritik aşamalarda beton, donatı ve yalıtım kontrollerini yürütür. Bu konuyu yapı denetim firması ne yapar yazısında ayrıca anlattık. Yapı bittiğinde yapı kullanma izni (iskan) alınır; ayrıntılar için iskan ve yapı kullanma izni rehberine bakabilirsiniz. Yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi de iskan için aranır.
Bakırköy’de sık yapılan hatalar
- İmar durumunu almadan avan proje çizdirmek.
- Zemin etüdünü ruhsat sonrasına bırakmak.
- Komşu parselin sınırını, çekme mesafesi hesabından dışarıda tutmak.
- Ruhsatlı alan ile fiili alan farkını bilmeden kat karşılığı teklifine girmek.
- Küçük değişikliği “önemsiz” sayıp tadil ruhsatı almamak.
Kat karşılığı ve dönüşümde imar
Eski bir binanın yıkılıp yeniden yapılacağı durumlarda yeni yapının alanı bugünkü imar planına göre hesaplanır ve eski binanın alanı otomatik olarak korunmaz. Bu noktayı kat maliklerinin bilmesi gerekir; ayrıntı için Bakırköy kat karşılığı inşaat ve Bakırköy kentsel dönüşüm sayfalarımıza bakabilirsiniz. Ruhsat aşamasında zemin etüdü zorunludur; zemin ve deprem açısından Bakırköy zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfası da yardımcı olur.
Yıkıp yeniden yapılacak parsellerde ek adımlar
Bakırköy’de sık görülen bir senaryo, eski bir apartmanın yıkılıp yerine yenisinin yapılmasıdır. Bu durumda ruhsattan önce yıkım izni, elektrik-su-doğalgaz aboneliklerinin kapatılması ve komşu binaların mevcut durum tespiti gibi ilave işler devreye girer. Komşu duvara bitişik yıkımda, yıkım yöntemi ve önlemleri ayrıca planlanır. Yıkım sonrası açılan parselde yeni zemin etüdü yapılması da genellikle yerinde olur, çünkü eski binanın temel izleri ve dolgular ancak bu aşamada görülür.
Kontrol listesi: başvurudan önce
- Güncel tapu ve şerh kontrolü tamamlandı.
- İmar durumu belgesi alındı.
- Zemin etüdü ve mühendislik ön değerlendirmesi yapıldı.
- Proje ekibi belirlendi.
- Yapı denetim kuruluşu seçildi.
- Koruma veya sit durumu araştırıldı.
Belediye ile görüşmeye hazırlık
Bakırköy Belediyesi’ne gitmeden önce sorularınızı yazıya dökmek zaman kazandırır: parselde hangi plan geçerli, yola terk var mı, bitişik nizam mı ayrık mı, tescilli yapı çevresinde mi? Belediye görevlisinin cevabını tarihiyle birlikte not almak, sonraki aşamalarda başvuru dosyasına yansıtmayı kolaylaştırır.
Randevu ve destek
Parselinizin imar durumunu birlikte okumak ve ruhsat için yol haritası çıkarmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilirsiniz. Buluşmayı randevuyla yerinizde yapıyoruz; yazmak için iletişim sayfası açık. İmar mevzuatı ve idari uygulamalar değişebilir; güncel durumu Bakırköy Belediyesi’nden teyit edin.