Bakırköy’de konut ya da apartman projesi yaptırmak isteyen bir arsa sahibi için asıl mesele, “ne yapılabilir” ile “ne yapılmalı” arasındaki farkı görmektir. Parselin imar hakkı üst sınırı belirler; hangi daire tipinin, kaç kat ve hangi düzenin mantıklı olacağı ise arazinin şekline, yola göre konumuna ve çevredeki yapı dokusuna bağlıdır. Genel çerçeveyi konut projeleri hizmet sayfamızda bulabilirsiniz; burada Bakırköy’e özgü noktaları işliyoruz.
Bakırköy parsellerinde konut projesi neden farklı düşünülür?
İlçe, tek tip bir arsa dokusu sunmaz. Sahile yakın kesimlerde geniş parseller ve site düzeni öne çıkar; iç kesimde ise küçük ve dar cepheli parseller çoğunluktadır. Küçük parselde en büyük tasarım kısıtı, çekme mesafeleri sonrası kalan oturum alanıdır. Merdiven ve asansör çekirdeğinin her kata harcadığı alan, iki ya da üç daireli tipik bir apartmanda daire verimini doğrudan etkiler. Bu yüzden plan çizilmeden önce çekirdek yerleşimi ve cephe uzunluğu masaya yatırılır.
Projenin aşamaları
- Ön keşif ve ihtiyaç toplantısı: Parsel, çevre ve beklenti konuşulur.
- İmar durumu ve zemin bilgisi: Yapılaşma sınırı ve temel için ön veri toplanır.
- Avan proje: Kütle, kat planı ve cephe fikri hazırlanır.
- Uygulama projeleri: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır.
- Ruhsat: Belediye ve yapı denetim kuruluşu süreci yürür.
- Yapım: Kaba yapı, ince yapı ve teslim.
Kaba ve ince yapı ayrımını merak edenler kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımıza bakabilir. İmar ve ruhsat konusunda ise Bakırköy imar durumu ve yapı ruhsatı sayfası ayrıntı sunar.
Konut tipi seçimi: müstakil, apartman, karma
| Tip | Bakırköy’de ne zaman düşünülür | Dikkat noktası |
|---|---|---|
| Küçük apartman | İç kesimdeki dar cepheli parsel | Çekirdek verimi, komşu duvar |
| Orta ölçekli blok | Geniş parsel, iki cepheli arsa | Otopark ve çekme mesafesi |
| Karma kullanım | Yola cepheli, ticari kata uygun parsel | Ticari giriş ayrımı, yangın |
| Ortak alanlı yapı | Büyük ve düzgün parsel | Yönetim planı, ortak gider |
Ticari zemin katlı yapılar için ticari yapılar hizmeti sayfamız da fikir verebilir.
Ruhsat, yapı denetim ve maliyet çerçevesi
Yapı ruhsatı için ilçe belediyesi, yani Bakırköy Belediyesi muhataptır; ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır (4708 sayılı Kanun). Yapı denetiminin görev sınırlarını yapı denetim firması ne yapar yazısında toplu olarak bulabilirsiniz. Maliyeti etkileyen başlıklar için ise inşaat maliyetini etkileyen kalemler rehberimiz yol gösterir; biz bu sayfada rakam vermiyoruz çünkü her parsel ayrı bir hesap gerektirir.
Çevre ile uyum: cephe, yükseklik ve komşuluk
Bakırköy’de yeni bir yapı, yalnızca kendi parselinde değil bir sokak silüeti içinde de duruyor. Komşu binanın pencere düzeni, yan cephelerdeki açıklıklar ve çekme mesafesi, tasarımın ilk taslağında dikkate alınır. Mimari plan komşu parselle görüş ilişkisini, gün ışığını ve havalandırmayı hesaplamalıdır. Sahile yakın parselde rüzgâr ve tuzlu hava nedeniyle cephe malzemesi ve doğrama kalitesi de ayrı bir başlıktır.
Daire planında Bakırköy’ün yaşam biçimi
Konut projesi çizilirken kullanıcı tipi düşünülür. İç kesimdeki küçük parsellerde çoğunlukla aile konutu ya da yatırım amaçlı küçük daireler gündeme gelir; sahil kuşağına yakın parsellerde ise geniş balkon, ferah salon ve otopark beklentisi öne çıkar. Bakırköy’de sokak seslerinin ve trafik yoğunluğunun bulunduğu cephelerde yatak odalarının sessiz yöne, salonun ise manzara ya da gün ışığı alan yöne alınması yaygın bir tasarım tercihidir. Isı yalıtımı, pencere doğrama sınıfı ve ses yalıtımı da bu aşamada belirlenir; sonradan eklenmesi zor olan işlerdir. Ortak alanlar, sığınak ve otopark kararları ise yönetmelik gereklerine göre projeye işlenir.
Yapım sırasında kontrol edilenler
- Temel kazısı ve zemin etüdünün uyumu.
- Beton sınıfı ve donatı kontrolü; bu konuda beton sınıfı seçimi yazısına bakabilirsiniz.
- Su yalıtımı: temel ve bodrum su yalıtımı rehberi bu aşama içindir.
- Çatı ve cephe detayları.
- Yapı denetimin düzenli kontrolü ve raporlanması.
Otopark ve zemin kat kararı
Bakırköy’de yeni bir apartman tasarlarken otopark, plan ilk çizildiği anda masadadır. Parsel küçükse zemin katın büyük kısmı otopark ve giriş holüne gidebilir; bu, zemin katın konut ya da ticaret olarak kullanılıp kullanılamayacağını belirler. Bodrum kat kararı ise zemin etüdünün sonucuna bağlıdır: yeraltı suyu yüksekse bodrum yalıtımı ve drenaj maliyeti artar. Bu yüzden otopark stratejisi, imar hesabı ve zemin verisi birlikte okunmadan kesinleşmez.
Anahtar teslim beklentisi
Konut projesinde bazı arsa sahipleri her şeyi tek elden almak ister. Bu durumda kapsamın yazılı olması ve neyin dahil olduğunun sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir. Kapsamı anahtar teslim ev hizmeti sayfasında bulabilirsiniz.
Konuşmak isterseniz
Bakırköy’deki arsanız için ön fikir almak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından yazın. Buluşma randevuyla ve parselinizde yapılır. İmar ve ruhsat mevzuatı değişebilir; parselinizin güncel şartlarını Bakırköy Belediyesi’nden teyit edin.