Küçükçekmece’de bir parsele yeni konut ya da apartman yaptırmak isteyen kişi, yalnızca tasarım değil aynı zamanda iklim, zemin ve komşuluk kararı vermektedir. Kıyıya yakın bir parselle iç kesimdeki bir parsel, aynı proje mantığıyla yapılmaz. AlbayrakZ Yapı olarak işe parselin başında yapılan bir keşifle başlarız. Bu keşif randevuyla yapılır ve teklif yazılı olarak sunulur.
Küçükçekmece’de proje tasarımı: kıyı, göl ve iç kesim
Marmara kıyısı ile Küçükçekmece Gölü arasındaki ilişki, ilçedeki konut projelerini iklim ve zemin bakımından etkiler. Kıyıya yakın binalarda nemli, tuzlu hava; göl çevresinde yüksek yeraltı suyu ve yumuşak zemin; iç kesimlerde ise yoğun yapılaşma ve dar sokak sorunu öne çıkar. Bu üç durum proje aşamasında farklı kararlar gerektirir: cephe malzemesi, temel tipi, bodrum su yalıtımı, hafriyat yöntemi ve şantiye lojistiği.
- Kıyıya yakın parsel: Pas payı yeterli betonarme, korozyona dayanıklı doğrama ve korkuluk, nem ve tuza uygun cephe kaplaması
- Göl çevresindeki parsel: Sondaj sonucuna göre radye veya kazıklı temel, bodrum su yalıtımı ve drenaj
- İç kesimdeki parsel: Dar sokak lojistiği, komşu bina ilişkisi ve otopark çözümü
Projenin aşamaları
- Ön analiz: Tapu, imar durumu ve arazi ölçümü. Küçükçekmece imar ve ruhsat sayfamız bu adımı ayrıca anlatır.
- Zemin etüdü: Sondaj ve laboratuvar sonuçlarıyla temel tipi belirlenir.
- Ön proje: Daire dağılımı, cepheler, otopark ve ortak alanlar netleşir.
- Uygulama projeleri: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır.
- Ruhsat: İlçe belediyesine başvuru yapılır ve yapı denetim sözleşmesi imzalanır.
- Yapım: Hafriyat, temel, kaba yapı, cephe, tesisat ve ince işler.
- İskan ve teslim: Yapı kullanma izni ve enerji kimlik belgesi sonrası teslim.
Kıyı iklimine uygun malzeme kararları
Tuzlu nemli havada demir aksam, alüminyum doğrama ve balkon korkulukları çabuk yıpranabilir. Betonarme donatının yeterli pas payıyla örtülmesi ve beton sınıfının doğru seçilmesi, kıyı yapılarında ömrü belirleyen etkenlerdendir. Bu ayrıntıları beton sınıfı seçimi yazımızda bulabilirsiniz. Cephe kaplamasında da nem ve tuzu kaldıran, kolay bakım yapılan sistemler tercih edilir. Kıyıdan uzak iç kesimlerde ise malzeme seçimi daha çok ısı yalıtımı ve maliyet dengesi üzerinden yapılır.
Otopark ve ortak alan
Yapıda otopark ihtiyacı, İstanbul otopark yönetmeliği kapsamında bağımsız bölüm sayısına ve alana göre belirlenir. Küçük parselde otoparkı bodrumda çözmek, göl çevresinde yüksek yeraltı suyu nedeniyle ek su yalıtımı ve dren ihtiyacı doğurabilir. Bu nedenle otopark kararı, yalnızca mimari değil, zemin ve maliyet kararıdır. Güncel yönetmelik şartlarını ilçe belediyesinden teyit edin.
Konut projesinde enerji ve yalıtım
Yeni binalarda enerji performansı yönetmeliği gereği enerji kimlik belgesi düzenlenir. Kıyı iklimi, İstanbul’un daha ılıman bölgesinde nem, rüzgâr ve yaz aylarında soğutma yükünü öne çıkarır. Bu nedenle yalıtım sadece kışın ısıyı korumakla değil, yazın aşırı ısınmayı ve nemi yönetmekle de ilgilidir. Yalıtımın temel ilkelerini mantolama ve ısı yalıtımı rehberimizde özetledik.
Dar ve yoğun parselde şantiye düzeni
Küçükçekmece’nin iç kesimlerindeki yoğun yapılaşmada şantiye, çoğu zaman komşu binalarla neredeyse duvar duvara çalışır. Bu durumda proje çizimi kadar şantiye yerleşim planı da önem kazanır. Hafriyat kamyonunun sokağa giriş çıkışı, beton pompasının duracağı nokta, vinç ya da yük asansörünün yeri ve malzemenin geçici depolanacağı alan baştan çizilir. Kazı sırasında komşu binanın temeline zarar gelmemesi için gerekli görülen yerlerde iksa ve destek önlemi düşünülür. Kazıdan önce komşu yapıların mevcut durumunun fotoğraf ve tutanakla kayda alınması, sonradan çıkabilecek tartışmaları önler.
Teslimden önce yapılan kontroller
Konut projesinin sonunda daireler tek tek kontrol edilir. Bu kontrol, yalnızca boya ve seramik gibi görünen işlerle sınırlı değildir:
- Islak hacimlerde su yalıtımı sonrası akıtma ve sızdırmazlık denemesi
- Elektrik panosu, topraklama ve kaçak akım rölesinin çalışma kontrolü
- Doğrama ve balkon kapılarının sızdırmazlığı ile kolay açılıp kapanması
- Cephe, çatı ve teras birleşimlerinde su tahliyesinin gözle takibi
- Tesisatta basınç ve gider akışı; sıhhi tesisat armatürlerinin kontrolü
Bu liste, teslim tutanağına yazıldığında eksiklerin hangi tarihe kadar giderileceği de açık hale gelir.
Yapı yaptırmadan önce sorular
| Soru | Neden önemli |
|---|---|
| Parsel kıyı mevzuatına tabi mi? | Yapılaşma sınırını etkileyebilir |
| Zemin etüdü ve yeraltı suyu bilgisi var mı? | Temel ve bodrum maliyetini belirler |
| Cephe ve doğrama şartnamesi yazılı mı? | Kıyıda uzun ömür için gerekli |
| Yapı denetim kuruluşu belli mi? | Ruhsat ve iskan için gerekli |
| Ödeme planı aşamalara bağlı mı? | Beklenti yönetimi sağlar |
Yapının bütçe kalemlerini inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazımızda görebilirsiniz.
Arsanız varsa hangi yol?
Parseli kendiniz finanse edip yaptırmak istiyorsanız sözleşmeli yapım, dairelerin bir kısmını karşılık olarak vermek istiyorsanız kat karşılığı yolu seçilir. İkinci seçenek için Küçükçekmece kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz. Genel çerçeve için ise konut projeleri hizmet sayfamız bulunuyor. Zemin konusunda ayrıntı için Küçükçekmece zemin ve deprem sayfamıza göz atın.
Projenizin ilk keşfi için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İmar, otopark ve enerji yönetmelikleri değişebilir; güncel şartları ilçe belediyesinden teyit edin.