Küçükçekmece’de arsa alırken, kat karşılığı verirken ya da yeni bir yapı planlarken atılacak ilk adım, parselin imar durumunu öğrenmektir. Bu belge olmadan hiçbir hesap sağlam olmaz. AlbayrakZ Yapı olarak imar ve ruhsat sürecini proje ile birlikte düşünürüz. Parselde keşif randevuyla yapılır; belgeler ve yazışmalar ise sizinle yazılı olarak paylaşılır.
Küçükçekmece’de imar durumu belgesi neyi gösterir?
İmar durumu belgesi, parselin plan fonksiyonunu, yapılaşma şartlarını, çekme mesafelerini ve plan notlarını içerir. İlçede hem kıyı bandı, hem göl çevresi hem de yoğun iç kesim mahalleleri bulunduğundan, bu belge çok farklı sonuçlar verebilir. Kıyıya yakın bir parselde belgeye ek olarak kıyı mevzuatı da devreye girebilir: kıyı kenar çizgisi ile yapı yasağı şeridi, yapılaşmayı belirleyen ayrı bir çerçevedir. Bu konu yalnızca imar durumu belgesi ve gerekirse ilgili kurum görüşüyle netleştirilir; ilçede aynı sokaktaki iki parsel bile farklı kısıtlara tabi olabilir.
Belgeyi almanın yolunu imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde anlattık.
Kıyıya ve göle yakın parsel: ek kontroller
- Parselin kıyı kenar çizgisine ve yapı yasağı şeridine göre konumu
- Göl çevresinde koruma veya kullanım kısıtı olup olmadığı
- Yeraltı suyu seviyesi ve bodrum katın yapılabilirliği
- Yakın çevredeki mevcut yapılaşma ve yol durumu
- Gerekiyorsa ilgili kurumlardan görüş alma ihtiyacı
Bu kontrollerin bir kısmı belediyenin yazısıyla, bir kısmı ise zemin etüdüyle anlaşılır. Zemin konusunda Küçükçekmece zemin ve deprem sayfamıza bakabilirsiniz.
Yapı ruhsatı için belge listesi
- Tapu senedi ve güncel kayıt
- İmar durumu belgesi
- Zemin ve temel etüdü raporu
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
- Yapı denetim kuruluşu ile yapılan sözleşme
- Yapı sahibi, müellif ve şantiye şefi taahhütleri
- Gerekliyse ilgili kurum görüşleri ve ek izinler
Başvuru ilçe belediyesine yapılır. Süreci adım adım yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde izleyebilirsiniz. Belgeler eksiksiz ve birbiriyle uyumlu olduğunda süreç hızlanır.
Yoğun iç kesimde ruhsat: komşuluk ve şantiye
İç kesim mahallelerde ruhsatın kendisi kadar, şantiyenin komşu binalarla ilişkisi de önemlidir. Bitişik ya da çok yakın binaların temel durumu, hafriyat sırasında etkilenebilir. Bu nedenle ruhsat sürecinde komşu bina durum tespiti ve şantiye planı birlikte düşünülür. Dar sokakta hafriyat kamyonu, beton pompası ve iskele için yol ve kaldırım işgali izni de gerekebilir. Bu izinleri baştan planlamak, ruhsat sonrası bekleme süresini kısaltır.
Mevcut yapı varsa kayıt kontrolü
Kat karşılığı ya da dönüşüm için eski bir yapı yıkılacaksa binanın ruhsat, iskan ve abonelik kayıtları kontrol edilir. Kaydı olmayan ya da sonradan eklenmiş bölümler, yeni projede hak hesabını etkileyebilir. Küçükçekmece’de yıllar içinde yapılmış eklemeler, kat çıkmaları ve kullanım değişiklikleri görülebilir. Bu nedenle yıkımdan önce belgelerin taranması önerilir. Konuyu Küçükçekmece kat karşılığı inşaat sayfamızda sözleşme açısından da ele aldık.
Ruhsat sürecinde sık karşılaşılan durumlar
| Durum | Ne yapılır |
|---|---|
| Plan notu kısıtlayıcı çıktı | Belediyeyle görüşülür, tasarım buna göre revize edilir |
| Zemin etüdü sonrası temel tipi değişti | Statik proje güncellenir |
| Komşu parsel sınırı tartışmalı | Kadastro ölçümü ile sınır netleştirilir |
| Kıyı mevzuatı yapılaşmayı sınırlıyor | İlgili kurumdan görüş alınır |
| Yapı denetim sözleşmesi geç kaldı | Ruhsat başvurusu bekler; süreç erken başlatılmalı |
Başvurudan önce hazırlanacak ön çalışma
Ruhsat dosyasını belediyeye vermeden önce, masa başında yapılabilecek bir ön inceleme aylar sonra ortaya çıkacak sürprizleri azaltır. Küçükçekmece’de parsel çoğu zaman farklı dönemlerde çıkmış planların kesiştiği bir zeminde durur; bu yüzden şu sırayla ilerlemek işe yarar:
- Tapudaki ada ve parsel bilgisinin, imar durumundaki bilgiyle birebir örtüştüğü doğrulanır
- Parselin tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve kısıtlamalar gözden geçirilir
- İmar durumundaki yapılaşma koşullarına göre kabaca bir yerleşim taslağı çizilir
- Taslak, ön bahçe ve yan mesafeler açısından plan notlarıyla karşılaştırılır
- Zemin etüdünün ne zaman ve kim tarafından yaptırılacağı takvime yazılır
Bu ön çalışma, mimara ve statikçiye giden brifin de temelini oluşturur. Parsel sahibi ile müteahhit aynı kâğıdı görüyorsa, proje aşamasında yaşanan yön değişiklikleri ve yeniden çizimler belirgin biçimde azalır.
Ruhsat sonrası şantiyede neye dikkat edilir?
Ruhsat alındığında iş bitmez, asıl sorumluluk başlar. Onaylı projeden sapma, iskan aşamasında sorun çıkarır. Bu nedenle şantiyede kalıp, donatı ve beton dökümü öncesinde yapı denetim kuruluşunun kontrol kayıtlarının tutulması gerekir. Proje dışı değişiklik istendiğinde, bu değişiklik önce projeye işlenmeli ve gerekiyorsa belediyenin onayına sunulmalıdır. Kıyı ya da göl çevresinde çalışılıyorsa yeraltı suyu nedeniyle temel kazısında geçici drenaj gerekebilir; bu ihtiyaç zemin raporunda belirtilmeli, şantiye programına önceden eklenmelidir.
Ruhsattan iskana
Ruhsat sonrası yapım yapı denetim kuruluşunun kontrolünde ilerler. Bina tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınır; yeni binalarda enerji kimlik belgesi de gerekir. Bu son aşamada tapu işlemleri ve abonelikler yapılır. Aşamalar için iskan yazımıza bakabilirsiniz. Yapının projelendirilmesi ve inşası için Küçükçekmece konut projeleri sayfamız, genel çerçeve için ise konut projeleri hizmet sayfamız yol gösterir.
Parseliniz için ön değerlendirme istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İmar ve kıyı mevzuatı değişebilir; işleme geçmeden önce güncel belgeleri Küçükçekmece Belediyesi’nden ve ilgili kurumlardan alın.