Başakşehir’de arsa alacak, yapı yaptıracak ya da mevcut yapıya ekleme düşünen kişi, işe imar durumunu okuyarak başlar. Çünkü ilçenin önemli bir bölümü planlı, ada bazlı yerleşim alanlarından oluşur ve buralarda yapılaşma koşulları çoğu zaman genel kurallardan çok, plana ve plan notlarına dayanır. Bu sayfa, Başakşehir’de imar durumunun nasıl okunduğunu ve ruhsat sürecinin nasıl ilerlediğini anlatır. Genel çerçeveyi imar durumu nasıl öğrenilir ve yapı ruhsatı nasıl alınır rehberlerinde bulabilirsiniz.
Yetkili idare: Başakşehir Belediyesi
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Başakşehir’de bu görevi Başakşehir Belediyesi yürütür. Büyükşehir belediyesi daha üst ölçekli planlar ve belirli alanlar için yetki taşır. Bu yüzden parselin hangi plan kademesine tabi olduğu, imar durumunda görülmelidir.
Ada bazlı planlı alanlarda imar durumu
Planlı adalarda tek tek parsel yerine bütüncül bir yerleşim kurgusu bulunur. Bu kurgunun parsel sahibi açısından sonuçları şunlardır:
- Kat sınırı ve yapılaşma düzeni plan notlarıyla belirlenmiş olabilir.
- Yola ve komşu bloklara göre yerleşim kısıtları bulunabilir.
- Otopark, ortak alan ve yeşil alan koşulları ada bazında tanımlanabilir.
- Bazı parsellerde ilgili kurumların onayı ya da görüşü aranabilir.
Sonuç olarak “bitişikteki parselde ne yapıldıysa” varsayımı Başakşehir’de yanıltıcı olabilir; imar durumu her parsel için ayrı ve güncel alınmalıdır.
Eski yerleşim dokusundaki parseller
İlçenin eski köy yerleşiminden gelişen kesimlerinde parsel yapısı daha küçük ve düzensiz olabilir. Buralarda şu noktalar önem kazanır:
- Hisseli tapu durumu ve hissedarların ortak iradesi.
- Yola cephe genişliği ve yol genişletme (yola terk) etkisi.
- Mevcut yapının ruhsat durumu.
- Yapı yaklaşma ve çekme mesafeleri.
Hisseli tapulu bir parselde ruhsat başvurusu yapılabilmesi için tüm ilgili hakların netleşmesi gerekir; bu hukuki bir konudur, avukat ve noter desteği alınması yerinde olur. Bu kesimdeki arsa sahipleri için Başakşehir kat karşılığı inşaat sayfası da ilgili adımları içerir.
Ruhsat dosyası
| Belge | Sorumlu |
|---|---|
| Tapu ve imar durumu | Malik, belediye |
| Zemin ve temel etüdü | Yetkili kuruluş |
| Mimari proje | Mimar |
| Statik proje | İnşaat mühendisi |
| Mekanik ve elektrik projeleri | İlgili mühendisler |
| Yapı denetim sözleşmesi | Malik ve yapı denetim kuruluşu |
Belgelerin eksiksiz ve birbiriyle uyumlu teslim edilmesi ruhsat süresini belirleyen en önemli etkendir. Mimari ve statik projenin kat yüksekliği, kolon yerleşimi ve çekirdek konumunda uyumsuz olması, belediyede geri dönüş sebebi olur.
Ruhsat sonrası: yapı denetim ve iskan
Ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir (4708 sayılı Kanun). Yapı bittiğinde yapı kullanma izni (iskan) alınır; yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi de iskan aşamasında aranır. Yapı denetimin görev sınırları için yapı denetim firması ne yapar yazısına, iskan için iskan ve yapı kullanma izni rehberine bakabilirsiniz.
Site projelerinde ek noktalar
Birden fazla blok içeren proje ruhsatında ortak alan, otopark ve altyapı çözümleri de dosyanın parçasıdır. Ayrıca kat mülkiyeti kurulumu için yönetim planı hazırlanır. Bağımsız bölümlerin tapu işlemleri iskandan sonra yürür. Ölçek büyüdükçe belge sayısı ve koordinasyon ihtiyacı artar; bu yüzden proje ekibi erken kurulmalıdır. Proje tarafına dair genel bir yol haritası Başakşehir konut ve apartman projeleri sayfasında yer alıyor.
Plan değişikliği ve askı süreçleri
Yeni gelişen çevrelerde imar planları zaman içinde revize edilebilir. Bir parsel için alınan imar durumu, plan değişikliği sonrasında farklı hükümler taşıyabilir; bu yüzden uzun süre önce alınmış bir belgeye dayanarak proje çizdirmek risklidir. Parselin yakın çevresinde yürüyen bir plan çalışması varsa, bunun sonuçlarını belediyeden sormak ve proje bütçesini buna göre kurmak akıllıca olur. Ruhsat aşamasında ise güncel imar durumu esas alınır; eski belge bu aşamada tek başına geçerli sayılmayabilir.
Sık yapılan hatalar
- Plan notlarını okumadan proje çizdirmek.
- Hisseli parselde hissedar mutabakatını ruhsat aşamasına bırakmak.
- Yola terk alanını yapılaşma hesabına dahil etmek.
- Zemin etüdünü geç yaptırmak.
- Uygulama sırasında değişiklikleri yazılı hale getirmemek.
Kullanım kararı ve ticari zemin kat
Başakşehir’de bazı parsellerde zemin katın ticari kullanıma ayrılmış olması ya da ticaret ve konutun birlikte öngörülmesi mümkündür. Böyle bir parselde girişlerin ayrılması, yangın güvenliği ve otopark hesabı ruhsat projesini etkiler. Plan kullanım kararı imar durumundan doğrulanmadan ticari kat vaat eden bir proje kurgulamayın.
Başvuru öncesi kontrol
- Tapu ve şerhler güncel mi?
- İmar durumu ve plan notları alındı mı?
- Zemin etüdü yapıldı mı?
- Proje ekibi ve yapı denetim seçildi mi?
- Yol, komşu ve çekme mesafeleri ölçüldü mü?
Randevu
Parselinizin imar durumunu birlikte okumak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Buluşmalar randevuyla, yerinizde yapılır. İmar mevzuatı ve plan hükümleri değişebilir; güncel durumu Başakşehir Belediyesi’nden teyit edin.