Arnavutköy’de bir parsele bina yapmak isteyen kişi için “imar durumu” ve “yapı ruhsatı”, birbirini izleyen iki ayrı kapıdır. İmar durumu, orada ne yapılabileceğini söyler; ruhsat ise yapının belirlenen projeye göre yapılmasına izin verir. Bu sayfada, Arnavutköy Belediyesi nezdinde bu iki kapının nasıl açıldığını, hangi belgelerin gerektiğini ve ilçeye özgü dikkat noktalarını topluyoruz. Genel adımlar için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizi ve yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Arnavutköy’de imar durumu belgesi hangi soruyu cevaplar?
Belge, parselin plan içindeki durumunu özetler. İçinde genellikle şunlar bulunur:
- Plandaki kullanım kararı (konut, ticaret, karma, sosyal donatı vb.).
- Emsal (kaks) ve taban alanı (taks) oranları.
- Azami yapı yüksekliği ya da kat adedi.
- Ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri.
- Nizam: ayrık, bitişik ya da blok.
- Varsa plan notları ve özel hükümler.
Arsa alımından önce bu belgeyi görmeden sözleşme yapmak, ilçede en sık yapılan pahalı hatalardan biridir. Çünkü aynı ilçede iki komşu parselin yapılaşma hakkı farklı olabilir.
Parselin niteliği ve planın varlığı
Arnavutköy’ün geniş yüzölçümü içinde imar planlı alanlar da, plansız ya da farklı statüde alanlar da bulunur. Tapuda tarla, bahçe ya da arsa gibi yazan cins tek başına yeterli bilgi vermez; asıl belirleyici, parselin bir imar planı içinde yer alıp almadığı ve plandaki kararıdır. Orman, dere ve koruma bandı gibi kısıtlar da planı ve yapılaşmayı etkileyebilir. Bu konuda kesin bilgi yalnızca ilçe belediyesinden ve gerektiğinde ilgili kurumlardan alınır.
Ruhsat başvurusunun temel adımları
| Adım | Ne yapılır? |
|---|---|
| 1 | Tapu, imar durumu ve halihazır harita toplanır |
| 2 | Zemin ve temel etüdü yaptırılır |
| 3 | Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır |
| 4 | Yapı denetim kuruluşu ile sözleşme yapılır |
| 5 | Belediyeye ruhsat başvurusu yapılır |
| 6 | Harç ve katkı payları ödenir, ruhsat düzenlenir |
Ruhsata tabi yapılar, 4708 sayılı Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Bu kuruluşun rolünü yapı denetim firması ne yapar yazımızda bulabilirsiniz.
Ruhsat öncesi zemin etüdü neden atlanmaz?
İstanbul’da her yeni yapıda Marmara’daki fay hattı ve geçmiş depremler bağlam olarak vardır. Arnavutköy’de zemin, farklı bölgelerde farklı özellik gösterebildiği için etüt, bu parselin zemininin ne olduğunu ölçer. Etüt sonucu temel türü ve statik proje kararını doğrudan etkiler. Daha fazlası için zemin etüdü rehberimiz ve TBDY 2018 rehberimiz okunabilir.
Sık karşılaşılan üç ruhsat tuzağı
- Tapu ile fiili durumun uyuşmaması. Parselin sınırları sahada değişmiş olabilir; halihazır harita ve kadastro sınırları karşılaştırılmalıdır.
- Plan değişikliği beklentisi. “Şu bölge yakında imara açılır” beklentisiyle arsa almak risklidir; yalnızca mevcut onaylı plan gerçektir.
- Hisseli tapuda tek imza. Hissedarlardan biri farklı düşünürse ruhsat sürecinde sorun çıkabilir. Bu hâlde önce mülkiyet düzenlenir.
Kat karşılığı ile ilerlemek isteyenler için Arnavutköy kat karşılığı inşaat sayfası hisse konusunu anlatır.
Başvuru dosyasını eksiksiz tutmanın pratik yolu
Ruhsat sürecinde en sık zaman kaybı, eksik belgeden ya da projeler arası çelişkiden doğar. Mimari projede görünen bir kolon, statik projede başka yerde olabilir; mekanik projedeki şaft mimaride çizilmemiş olabilir. Bu çelişkiler belediye kontrolünde geri dönüş nedenidir. Başvurudan önce bütün projeleri tek masada, aynı kat planı üzerinde karşılaştırmak iyi bir alışkanlıktır. Dosyayı elektronik ortamda da, imzalı kâğıt olarak da düzenli tutun; yapı denetim kuruluşu ile belediye arasında gidip gelen evrakın tarihlerini bir yere yazın.
Ruhsat bekleyen parselde şantiyeye ne zaman başlanır?
Ruhsat alınmadan kazı ve temel işine başlamak, yasa dışı yapılaşma sayılır ve idari yaptırım doğurabilir. Bu yüzden ruhsat tarihi, şantiye kurulum tarihini belirler. Ruhsat sürecini beklerken yapılabilecek meşru hazırlıklar ise şunlardır: geçici elektrik ve su başvurusu için gerekli bilgilerin hazırlanması, malzeme tedarikçilerinden teklif alınması ve iş programının taslağının yazılması.
İskan: ruhsatın kapanışı
Yapı bittiğinde yapı kullanma izni (iskan) alınır. İskan için yapı denetim raporları, enerji kimlik belgesi ve çevre düzenlemesine ilişkin belgeler istenir. İskansız yapıda elektrik, su ve doğalgaz aboneliği ve tapu tescili sorun yaratabilir. Ayrıntılar iskan rehberimizde yer alıyor.
Bu sayfayı diğer Arnavutköy başlıklarıyla bağlayın
İmar belgesi yeni konut projesi içinse Arnavutköy konut ve apartman projeleri sayfası proje adımlarını gösterir. Mevcut binası olanlar için Arnavutköy kentsel dönüşüm ve Arnavutköy tadilat ve renovasyon yazıları, izin gerektiren ve gerektirmeyen işleri açıklar.
Belge toplamaya başlarken
Bir arsa için yardımcı olmamızı isterseniz tapu bilgisi ve ada-parsel numarasıyla 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Randevulu keşifle parseli yerinde görür, imar belgesini birlikte okuruz. İlçe geneli için Arnavutköy bölge sayfamıza bakın. İmar planları ve yönetmelikler güncellenir; her başvurudan önce Arnavutköy Belediyesi’nden en yeni bilgiyi teyit edin.