Arnavutköy’de kentsel dönüşüm gündemi, Kadıköy ya da Bakırköy gibi ilçelerdeki apartman blok dönüşümünden farklı bir kaynaktan beslenir. Burada dönüşümü düşünen kişi çoğu zaman şu tabloyla karşılaşır: farklı yıllarda, farklı yapı disiplininde yapılmış binalar, bazıları ruhsatsız ya da kayıt belgesi olan yapılar, hisseli tapular ve birbirine bitişik bahçeler. Bu sayfa, Arnavutköy’de binasının dönüşüm sürecine girip girmeyeceğini merak eden kat maliki ya da bina sahibi için yazıldı. Hizmetin genel çerçevesi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda duruyor.
Arnavutköy’de dönüşüm süreci nasıl başlar?
Süreç, binanın dayanıklılığına dair bir şüpheyle başlar; ama şüphe tek başına yeterli değildir, kayda geçen bir tespit gerekir. Genel sıra şöyledir:
- Bina sahibi ya da malikler, riskli yapı tespiti için başvuru yapar (6306 sayılı Kanun çerçevesinde lisanslı kuruluşlar tespiti yürütür).
- Kuruluş binada malzeme numunesi alır, taşıyıcı sistemi inceler ve rapor hazırlar.
- Rapor riskli yapı sonucu verirse ilgili idareye bildirilir ve süreç maliklere duyurulur.
- Malikler güçlendirme, yıkıp yeniden yapma ya da başka bir ortak karar seçeneğini görüşür.
- Yeniden yapım kararı çıkarsa müteahhit sözleşmesi, proje ve ruhsat aşaması başlar.
Aşamalardaki süreler ve destek koşulları değişebilir; güncel şartları ilgili idareden teyit edin.
Binanın hâline göre üç farklı tablo
Arnavutköy’de dönüşümü düşünen bina sahipleri genelde üç gruptan birine girer:
| Bina durumu | İlk yapılacak iş |
|---|---|
| Ruhsatlı ama eski apartman | Yapı yaşı, proje ve imalat kayıtlarının toplanması, ardından tespit başvurusu |
| Yapı kayıt belgesine sahip bina | Belgenin kapsamı, imar durumu ve mühendislik incelemesinin birlikte okunması |
| Ruhsatsız ya da sınırları belirsiz yapı | Önce hukuki ve imar durumunun netleşmesi; tespit ondan sonra anlam kazanır |
Yapı kayıt belgesi konusu özellikle karışıktır. Bu belge, binanın imar mevzuatına tam uyumlu olduğunu göstermez; dayanıklılık ayrıca ölçülür. Belgenin kapsamını mutlaka ilçe belediyesinden sorun.
Kat malikleri uzlaşması: zor kısım çoğu zaman teknik değildir
Dönüşümde en çok zaman alan konu, çoğu zaman mühendislik değil, insanlar arasında uzlaşmadır. Arnavutköy’de bina sahipleri farklı şehirlerde ya da yurt dışında yaşıyor olabilir; bazı bağımsız bölümler kiracıda, bazıları hisseli miras hâlinde bulunabilir. Uzlaşma sürecini kolaylaştıran pratik adımlar:
- Tüm maliklerin güncel iletişim bilgilerini ve vekil durumunu tek listede toplamak.
- Toplantı tutanaklarını yazılı tutmak ve herkese göndermek.
- Yeni dairelerin konum ve kat dağılımını tablo hâlinde sunmak; belirsizliği azaltır.
- Geçici barınma sürecini ve sözleşme maddesini önceden konuşmak.
- Müteahhit seçerken teklifi yazılı istemek, karşılaştırılabilir bir taslakla ilerlemek.
Bu görüşmelerde hukuki sorular çıkarsa avukat ve noter desteği alınmalıdır; bu sayfa genel bilgidir.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Riskli yapı çıktığında karar mühendislik raporuna dayanır. Bazı binalarda kolon ve perde eklenerek güçlendirme mümkündür; bazılarında yapının yaşı, kat düzeni ve malzeme kalitesi yeniden yapımı öne çıkarır. Bu ikilemin ayrıntısı için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi okuyabilirsiniz. Yeniden yapım seçilirse yeni bina güncel deprem yönetmeliğine (TBDY 2018) göre tasarlanır; bu, yeni yapının eski projeden çok farklı davranmasının nedenidir. Yönetmeliğin ev sahibine etkisini TBDY 2018 rehberimizde anlattık.
Arnavutköy’de dönüşüme özgü pratik noktalar
Geniş bahçeli ya da ayrık yapılarda yıkım ve hafriyat lojistiği daha kolay olabilir; buna karşılık altyapı bağlantıları, eski kanal ya da fosseptik düzeni ve yol cephesi yeni yapıda yeniden ele alınır. Eski binanın oturduğu zeminde su durumu, dolgu ihtimali ve eğim keşifle görülür; yeni yapı için parselin kendi zemin etüdü yeniden yaptırılır, eski yapının bilgisi yerine geçmez. Komşu parsellerin sınırlarına yakın yıkım işlerinde çevre güvenliği için önlemler önceden planlanır.
Dönüşüm süresince barınma ve taşınma planı
Yıkım öncesinde herkesin başka bir konuta geçmesi gerekir. Kira yardımı, geçici konut ve taşınma tarihi gibi konular ilgili idarenin güncel duyurularına bağlıdır; bunları yalnızca idareden teyit ederek planlayın. Malikler arasında kiracı ya da yaşlı bir ev sahibi varsa, taşınma takvimi bu kişilere özel ele alınmalı ve sözleşmeye yazılmalıdır. Aksi hâlde yıkım tarihi yaklaştıkça çözülmemiş küçük sorunlar süreci durdurur.
Yeni yapıda kat artışı beklentisi
Dönüşüm sonrası yeni binada daha fazla daire çıkıp çıkmayacağı, imar planına ve o parselin yapılaşma koşullarına bağlıdır. Bu nedenle “dönüşümde kat artışı olur” beklentisini imar durumunu görmeden kabul etmeyin. Önce Arnavutköy imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasındaki belge listesine göre ilçe belediyesinden durumu öğrenin. Arsa sahibi olarak müteahhitle çalışma ihtimalini de Arnavutköy kat karşılığı inşaat sayfasında bulacaksınız.
Görüşmek için
Bina sahiplerinin çoğu, işe rapor ve belgeleri toplayarak başlıyor. Elinizdeki belgelerle birlikte randevulu keşif planlamak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz. İlçenin genel özeti Arnavutköy bölge sayfasında yer alır. Kentsel dönüşüm mevzuatı, oranlar ve destekler zamanla değişir; kararınızdan önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile ilçe belediyesinden güncel durumu teyit edin.