Başakşehir’de kentsel dönüşüm konusu, İstanbul’un eski ilçelerindekinden farklı bir çerçevede tartışılır. İlçe genel olarak daha genç bir yapı stokuna sahip olduğu için “binam çok eski” endişesi yerine “binam projeye uygun yapılmış mı, taşıyıcı sistemi sağlıklı mı, ortak alanlar nasıl durumda?” soruları öne çıkar. Bu sayfa, Başakşehir’deki farklı yapı tipleri için dönüşüm ve güçlendirme yollarını anlatır. Genel hizmet çerçevemizi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.
Başakşehir’de dönüşüm hangi binalarda gündeme gelir?
Genç stok içinde de dönüşüm ihtiyacı doğabilir. Bu ihtiyacı doğuran başlıca durumlar şunlardır:
- Eski köy dokusundan gelişen kesimlerde, mühendislik hizmeti almadan yapılmış az katlı yapılar.
- Ruhsatlı projeden farklı yapılmış ilave katlar ya da kullanım değişiklikleri.
- Bakım eksikliği nedeniyle beton ya da donatı sorunları gelişmiş yapılar.
- Ortak kullanımlı sitelerde çatı, cephe ve tesisat gibi sistemlerin ömrünü doldurması.
Bu listedeki her durum için çözüm farklıdır; bazıları güçlendirme, bazıları yıkım ve yeniden yapım gerektirir, bazıları ise yalnızca yenileme işidir.
Riskli yapı tespiti adım adım
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Süreç genel olarak şöyle ilerler:
- Malik ya da kat malikleri kurulu, konuyu ele alır ve bilgi toplar.
- Lisanslı bir kuruluşa başvuru yapılır.
- Binada yerinde ölçüm, numune alma ve laboratuvar testleri yapılır.
- Tespit raporu ilgili idareye iletilir.
- Rapor sonucuna göre bina için güçlendirme ya da yeniden yapım kararı alınır.
Başvuru, ücret ve süreç ayrıntıları zamanla değişebileceğinden güncel usulü Bakanlıktan ve Başakşehir Belediyesi’nden teyit edin.
Site ve blok yapılarında karar
Başakşehir’in büyük kısmı ortak yönetimli sitelerden oluştuğu için dönüşüm ya da güçlendirme kararı da ortak yönetim çerçevesinde alınır. Tek bir bloğu ilgilendiren bir tespit sonucu, yalnızca o bloktaki maliklerle sınırlı kalmayabilir; ortak zemin, otopark, altyapı ve ada içindeki diğer yapılarla ilişkisi de hesaba katılır. Bu nedenle yönetim planı, kat mülkiyeti kayıtları ve ada ölçeğindeki plan notları birlikte incelenir. İncelemelerin hukuki yönü için avukat desteği almak gerekir.
Müstakil ve az katlı yapılarda dönüşüm
Eski yerleşim dokusundan gelişen kesimlerde bir ya da iki katlı yapılar için dönüşüm çoğu kez bireysel karardır. Bu tür yapıyı yıkıp yeniden yapmak ya da kat karşılığı yoluyla yenilemek mümkündür. Burada iki nokta belirleyicidir: parselin bugünkü imar durumu ve tapu durumu (hisseli mi, müstakil mi). Kat karşılığı ihtimali için Başakşehir kat karşılığı inşaat sayfasındaki adımlar yol gösterir.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
| Durum | Genelde daha uygun olan yön |
|---|---|
| Sınırlı taşıyıcı sistem yetersizliği | Güçlendirme |
| Yaygın beton ve donatı sorunu | Yeniden yapım |
| Ek alan çıkan imar hakkı | Yeniden yapım değerlendirilir |
| Yapı yeni, sorun bölgesel | Güçlendirme ya da onarım |
Kararı teknik rapor ve maliklerin ortak iradesi birlikte belirler. Daha fazla ayrıntı için güçlendirme mi yeniden yapım mı yazısına bakabilirsiniz.
Uzlaşma ve iletişim
Dönüşüm sürecinde teknik veriler kadar iletişim de önemlidir. Site sakinlerine şeffaf bilgi vermek, kiracıları sürece dahil etmek, toplantı kararlarını yazılı hale getirmek gerekir. Tek bir malikin itirazı süreci durdurabileceğinden, kanunun uzlaşmazlık halinde öngördüğü yollar hakkında avukat görüşü almak faydalıdır; kanuni oranlar ve süreler değişebildiği için bunları Bakanlıktan teyit edin.
Dönüşüm sonrası yapı: deprem yönetmeliği ve yalıtım
Yeni yapı TBDY 2018’e göre tasarlanır ve enerji verimliliği açısından da güncel şartları sağlamalıdır. Deprem yönetmeliği TBDY 2018 ve mantolama ve ısı yalıtımı rehberlerimiz bu iki başlığı ele alır. Yeni bir bina için proje aşamasına ilişkin ayrıntı Başakşehir konut ve apartman projeleri sayfasındadır.
Kiracı, borç ve tapu kayıtları
Dönüşüme hazırlanırken malikler tapu kaydındaki ipotek ve haciz şerhlerini, ödenmemiş aidat ya da vergi borçlarını önceden netleştirmelidir; aksi halde sözleşme aşamasında beklenmedik engeller çıkar. Kiracılı dairelerde kira sözleşmesinin sona erme takvimi ve tahliye süreci de ayrıca planlanır.
Yıkım ve şantiye planı
Başakşehir’de yıkım işlerinde geniş parselde iş makineleri için alan bulmak kolay olsa da, yerleşim alanının içinde olan yapılar için toz, gürültü ve moloz taşıma saatleri çevreye bildirilmelidir. Yıkım sırasında elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının kesilmesi ve yıkım ruhsatı gibi işlemler önceden tamamlanır. Belediye izinlerini ve komşu bilgilendirmesini önceden hazırlamak, işi hızlandırır.
Sitelerde çatı, tesisat ve ortak sistem yenilemesi
Dönüşüm her zaman yıkım demek değildir. Başakşehir’deki sitelerde asıl ihtiyaç, ortak sistemlerin ömrünü doldurması olabilir: ana su ve atık su kolonları, çatı su yalıtımı, yangın merdiveni, asansör ve jeneratör gibi. Bu tür yenileme işleri, ana yapıya dokunmadan planlanır ama önceden mühendis raporuyla önceliklendirilmelidir. Bakım planı yapan sitelerde bu işler aşamalı ve bütçeye yayılmış şekilde yürüyebilir; böylece maliklerin tek seferde büyük bir yük altına girmesi önlenir.
Bir sonraki adım
Binanızın durumu konusunda kaygılarınız varsa doğru başlangıç, teknik bir değerlendirmedir. 0533 659 21 71 numarasından randevu alabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Kentsel dönüşüm mevzuatı ve destekler değişebilir; güncel durumu ilgili idareden öğrenin ve hukuki kararlarınızda avukatınıza danışın.