Esenyurt’ta kentsel dönüşüm konuşulurken sık duyulan bir itiraz şudur: “Bizim bina eski değil ki.” Doğru; Esenyurt’ta yapıların önemli bölümü yakın dönemde yapıldı. Ama dönüşüm ihtiyacı yalnızca binanın yaşına bağlı değildir. Yapının ruhsat ve projesine uygun inşa edilip edilmediği, kullanılan malzemenin kalitesi, sonradan yapılan eklemeler ve zeminin davranışı da hesaba girer. Bu sayfa, Esenyurt’ta binasının güvenliğini merak eden kat malikleri ve yönetimler için hazırlandı. Genel çerçeve için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Esenyurt’ta bir bina hangi durumlarda dönüşüm gündemine girer?
Aşağıdaki durumlar bir binanın teknik inceleme gündemine girmesini gerektirir:
- Binada belirgin çatlak, eğilme ya da zeminde oturma izleri görülmesi
- Ruhsat ya da iskan belgesinin bulunmaması, projeye aykırı ek kat ya da bölme yapılmış olması
- Malzeme kalitesi konusunda ciddi şüphe (örneğin dökülen beton, paslı donatı izleri)
- Sonradan açılmış duvar açıklığı, kaldırılmış kolon ya da kiriş gibi yapısal müdahaleler
- Su baskını, yoğun rutubet veya zemin kaymasına işaret eden belirtiler
Bu belirtiler tek başına bir kararı değil, bir teknik incelemeye duyulan ihtiyacı gösterir. Sonuç, lisanslı kuruluş raporuyla ortaya çıkar.
6306 sayılı Kanun çerçevesinde tespit nasıl işler?
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlarca yapılır. Bina malikleri kendi başvurusuyla süreci başlatabilir; idare de yapı için işlem başlatabilir. Genel akış şöyledir:
- Belgelerin toplanması (tapu, ruhsat, iskan, proje)
- Lisanslı kuruluşa başvuru ve inceleme
- Raporun ilgili idareye bildirilmesi
- Raporun sonucuna göre yol seçimi: güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma
- Kat malikleri arasında karar ve uzlaşma
- Müteahhit seçimi ve sözleşme
Adımların güncel usulü ve süreleri değişebilir. Bu aşamaları ilgili idareden teyit edin; karar verirken güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi da okuyabilirsiniz.
Esenyurt’ta site tipi yapıda dönüşüm nasıl farklıdır?
Esenyurt’ta çok sayıda bağımsız bölümden oluşan siteler ve bloklar yaygındır. Bu durum dönüşüm sürecine üç farklı boyut getirir. Birincisi, karar sahibi sayısı yüksektir; yüzlerce malik bulunan bir sitede tek bir toplantıyla sonuca varmak zordur. İkincisi, ortak alanlar (otopark, sosyal tesis, bahçe) dönüşüm sonrasında nasıl yeniden düzenleneceğini belirleyen ek bir konudur. Üçüncüsü, bloklar arasında farklılık olabilir: aynı sitede bir blok sağlam, diğeri sorunlu çıkabilir. Bu nedenle karar mekanizmasında blok bazlı ve site bazlı kararlar netleştirilmelidir. Kimin hangi kararda hangi çoğunlukla söz sahibi olduğu, yönetim planına ve kanuna göre değişir; hukuki destek almak yerinde olur.
Belge kontrolü neden bu ilçede öne çıkıyor?
Hızlı yapılaşmanın olduğu bölgelerde belgelerin eksiksiz olup olmadığını kontrol etmek, dönüşüm sürecinin başlangıcıdır. Ruhsat, iskan, yapı denetim ve yönetim planı kayıtlarının birbiriyle uyumlu olması gerekir. Eksik ya da çelişkili belge tespit edilirse bunun sonucu hukuki bir süreç doğurabilir; bu tür durumlarda avukat ve ilgili idareyle çalışmak gerekir. Belgeler eksiksizse rapor sonucu daha net okunur. Konuyla ilgili genel çerçeveyi yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde bulabilirsiniz.
Dönüşümde zemin etüdü ve yeni yapı tasarımı
Riskli çıkan bina yıkılıp yeniden yapılacaksa yeni yapı için zemin ve temel etüdü yapılmalı ve proje TBDY 2018’e uygun hazırlanmalıdır. Esenyurt’ta zemin verisi parselden parsele değişebilir; önceki binanın temeli ya da çevredeki bina yapısı yeni yapı için otomatik bir referans sayılmamalıdır. Zemin konusunu Esenyurt zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamızda daha ayrıntılı ele aldık.
Sözleşme, teslim ve süreç sonrası
Dönüşüm sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması genel görüştür; kendi durumunuz için avukat ve noterle netleştirin. Sözleşmede yıkım tarihi, geçici barınma konusu, daire dağılımı, malzeme sınıfı ve teslim takvimi açıkça yazılmalıdır. Kat karşılığı yapılıyorsa Esenyurt kat karşılığı inşaat sayfamız yol gösterebilir. Yeni bina için ruhsat sürecini Esenyurt imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızdan izleyebilirsiniz. Tamamlanan yapıda yapı kullanma izni ve Enerji Kimlik Belgesi de teslimin parçasıdır.
Dönüşüm kararında yönetim kurulunun ve malikin rolü
Bir sitede kararı yönetim kurulu tek başına vermez; kat malikleri kurulu ve kanunun aradığı çoğunluk belirleyicidir. Yönetim kurulunun görevi, bilgiyi düzenli toplamak ve maliklere eşit biçimde iletmektir: rapor özeti, seçenekler, müteahhit teklifleri ve hukuki görüş aynı dosyada olmalıdır. Tek tek maliklerin de kendi sorularını yazılı iletmesi, toplantıda tartışmayı somut tutar. Kararlar tutanağa bağlanır ve tutanak her malike ulaştırılır.
AlbayrakZ Yapı Esenyurt’ta nasıl ilerler?
Esenyurt’taki dönüşüm işleri randevuyla yapılan yerinde keşifle başlar. Binanın ve çevrenin durumu görüldükten sonra iş kapsamı yazılı teklife dönüştürülür. İlçe genel bilgisi için Esenyurt bölge sayfamıza göz atabilirsiniz.
Binanızın durumunu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfası üzerinden yazabilirsiniz. Süreçle ilgili mevzuat ve destekler değişebilir; güncel bilgiyi Esenyurt Belediyesi ve Bakanlıktan teyit edin.