Beylikdüzü’nde kentsel dönüşüm düşünen kişinin ilk sorusu çoğu zaman «binam riskli mi?» olur. Cevap, bir müteahhidin tahmininden değil, lisanslı kuruluşun tespit raporundan çıkar. AlbayrakZ Yapı olarak biz, dönüşümün ilk adımında binanın yerinde görülmesini ve raporun beklenmesini isteriz; randevuyla yerinde keşif yaparız.
Beylikdüzü’nde binanız için dönüşüm neden gündeme gelir?
Beylikdüzü’nün yapı stoku büyük ölçüde yeni yerleşimlerden oluşsa da, ilçenin her binası aynı dönemde ve aynı standartta yapılmış değildir. Eski dönemden kalan az katlı yapılar, ruhsatsız eklemeler, sonradan eklenen katlar ve kullanım değişikliği yapılan zemin katlar dönüşüm başlığını gündeme getirir. Bu yüzden «Beylikdüzü’nde herkes yeni bina, sorun yok» varsayımı tehlikelidir; her bina kendi dosyasıyla değerlendirilir.
Karar noktası basittir: binada şüpheli bir durum varsa, önce tespit yaptırılır. Rapor çıkmadan güçlendirme mi yeniden yapım mı konusu konuşulamaz. Bu iki seçeneğin karşılaştırması için eski bina: güçlendirme mi, yeniden yapım mı yazısına bakabilirsiniz.
Riskli yapı tespiti nasıl başlar?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı tespitinin lisanslı kuruluşlarca yapılmasını öngörür. Süreç kabaca şöyle işler:
- Malik veya yönetici, tespit için lisanslı bir kuruluşa başvurur.
- Kuruluş binayı yerinde inceler, gerekirse malzeme örnekleri alır ve analiz eder.
- Rapor riskli veya riskli değil sonucunu belirtir.
- Riskliyse, malikler güçlendirme veya yıkıp yeniden yapma seçeneklerinden birine karar verir.
Süreçte kullanılan yönetmelikler, oranlar ve destekler zaman içinde değişir. Bu yüzden güncel şartları ilgili idareden teyit etmek esastır; biz tutar, oran veya süre vaadinde bulunmayız.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapım mı?
| Kriter | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapım |
|---|---|---|
| Uygun durum | Taşıyıcı sistem düzeltilebilir düzeydeyse | Rapor güçlendirmeyi yetersiz görüyorsa veya plan değişikliği isteniyorsa |
| Yaşam kesintisi | Genellikle kısa, ama gürültü ve toz yüksek | Boşaltma gerekir |
| Plan esnekliği | Sınırlı | Yeni imar hakları uygunsa artabilir |
| Karar mercii | Maliklerin çoğunluğu | Maliklerin çoğunluğu ve idare süreci |
Bu tablo genel çerçeveyi verir; her binanın raporu farklıdır. Site tipi yapılarda ek olarak ortak kullanım alanları, otopark ve blok sayısı gibi unsurlar karar sürecine girer.
Kat maliklerinin uzlaşması: Beylikdüzü’nde en çok zaman alan kısım
Teknik iş, çoğu zaman uzlaşma işinden kolaydır. Özellikle çok bağımsız bölümlü yapıda maliklerin bir kısmı yurt dışında, bir kısmı kiracıya bırakmış, bir kısmı ise mirasçılık sürecinde olabilir. Bu tabloda şu adımlar süreci hızlandırır:
- Toplantı çağrısı yazılı yapılır ve tebliğ kayda alınır.
- Kararlar tutanağa geçirilir; her malikin oyu yazılır.
- Müteahhit teklifi tüm maliklere aynı anda, aynı içerikle sunulur.
- Daire dağılımı ve teslim takvimi eklere bağlanır.
Bu adımlar kat karşılığı sözleşmesiyle de örtüşür; bu nedenle Beylikdüzü kat karşılığı inşaat sayfamızdaki sözleşme başlıklarını da okumanızı öneririz. Hukuki konularda genel bilgi verdiğimizi, kesin karar öncesi avukat veya noterle netleştirmeniz gerektiğini unutmayın.
Site ve çok bloklu yapılarda dönüşümün ayrı zorlukları
Beylikdüzü’nde çok sayıda bağımsız bölümü olan bloklar ve site düzenindeki yapılar yaygın olduğundan, dönüşüm sorusu çoğu zaman tek bir binadan büyüktür. Bir blokta tespit riskli çıksa bile komşu blokta çıkmayabilir; bu da site içinde farklı kararların aynı anda gündeme gelmesine yol açar. Ortak otopark, ortak yeşil alan ve ortak teknik hacimler, hangi bloğun hangi kararı verdiğine bağlı olarak yeniden düzenlenmek zorunda kalabilir. Bu tabloda önce blok bazında rapor alınmalı, sonra site ölçeğinde bir yol haritası çizilmelidir. Yönetim kurulu, tüm blokların temsilcileriyle düzenli toplantı yaparak bilgi akışını tek elden yürütürse, söylentiye dayalı gerilimler azalır.
Hangi belgeler dönüşüm dosyasında işe yarar?
Kararın kolaylaşması için binaya ait elinizdeki her belgeyi bir araya getirmeniz iyi olur: tapu ve kat irtifakı, mevcut ruhsat ve iskan, varsa mimari ve statik proje, geçmişte yapılan onarım veya ilave kat yazışmaları. Bu belgeler hem tespit kuruluşunun işini hızlandırır hem de müteahhitle yapılacak ilk görüşmeyi somutlaştırır. Belge bulunamıyorsa, ilçe belediyesi arşivinden talep edilebilir.
Marmara kıyısında dönüşüm ve zemin
Beylikdüzü Marmara kıyısındaki ilçelerden biridir ve bölgedeki fay hattı, 17 Ağustos 1999 depreminden beri yapı güvenliği tartışmalarının bir parçasıdır. Yeni yapı yapılacaksa zemin ve temel etüdü ruhsat öncesinde istenir, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) uyarınca parsele özgü tasarım yapılır. Ayrıntı için Beylikdüzü zemin ve deprem sayfasına ve TBDY 2018 rehberimize bakabilirsiniz.
Genel hizmet ve iletişim
Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamızı, ilçe bilgisi için Beylikdüzü sayfamızı inceleyebilirsiniz. Dönüşüm sonrasında ruhsat aşaması için de imar ve ruhsat sayfamız yararlı olacaktır.
Binanızla ilgili bir soru için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, ayrıntıları iletişim sayfasından gönderebilirsiniz. Kentsel dönüşüm mevzuatı ve destekleri sık değişir; güncel durumu Bakanlıktan ve Beylikdüzü Belediyesi’nden teyit edin.