Büyükçekmece’de binası riskli olabileceğinden endişe eden ya da kentsel dönüşümü değerlendiren bir malik, önce şu soruya cevap arar: bu süreç nasıl başlar ve kimin elinde? Kısa cevap şudur: süreç binanın riskli yapı tespitiyle başlar, sonuca göre güçlendirme veya yeniden yapım seçenekleri masaya gelir, malikler arasında uzlaşma sağlanır ve yapım aşaması başlar. Bu sayfada sürecin Büyükçekmece’de nasıl işlediğini, hangi bina tiplerinde daha çok gündeme geldiğini ve dönüşümde nelere dikkat edildiğini anlatıyoruz. Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Büyükçekmece’de dönüşüm hangi binalarda gündeme gelir?
İlçede dönüşümün en sık konuşulduğu yapı tipleri şunlardır:
- Eski, çok malikli ve bakımı yıllardır ertelenmiş apartmanlar.
- Kıyı ve göl çevresinde, nemin taşıyıcı elemanlara etki ettiği düşünülen yapılar.
- Yazlık olarak inşa edilip sonradan kalıcı oturulan, ruhsat ve statik durumu belirsiz binalar.
- Kaçak kat veya sonradan yapılmış ekleri bulunan yapılar.
Bir bina bu gruplardan birine giriyorsa yapılacak ilk iş, kanaat değil bilimsel tespittir. Tespit dışında verilen her hüküm tahmin olarak kalır.
Büyükçekmece’de riskli yapı tespiti nasıl başlar?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Malikler, binanın tapu bilgileriyle başvuru yapabilir. Sonuçlanan rapor, binanın taşıyıcı sisteminin mevcut durumunu ve olası risk düzeyini ortaya koyar.
Tespit için hazırlanacak dosyada genellikle şunlar bulunur:
- Tapu kayıtları ve kat mülkiyeti bilgisi.
- Varsa mimari ve statik proje, ruhsat ve iskan belgeleri.
- Yapıya ait bina yaşı ve geçirmiş olduğu tadilat bilgisi.
- Binadaki değişikliklerin (kat ekleme, kolon kesme, duvar kaldırma) yazılı dökümü.
Son iki madde, tespit sonucunu doğrudan etkileyebilir; bu nedenle bilgi saklamak yerine baştan doğru vermek gerekir.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Riskli çıkan bina için iki temel yol vardır: taşıyıcı sistemi güçlendirmek veya binayı yıkıp yeniden yapmak. Hangi yolun daha uygun olduğu, hasarın türüne, kat planına ve maliklerin beklentisine göre değişir. Bu seçim için ayrıntılı bir bakış güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda bulunuyor. Genel bir kural olarak, güçlendirme yapılan binada kullanım alanı korunurken, yeniden yapım seçeneğinde yeni imar hakları devreye girebilir.
Uzlaşma ve sözleşme aşaması
Büyükçekmece’deki apartmanlarda dönüşümün en uzun süren adımı çoğu zaman teknik iş değil, malikler arası anlaşmadır. Bir malik yıllardır aynı dairede oturur, bir diğeri dairesini kiraya vermiştir, bir başkası başka şehirdedir. Herkesin talebini yazılı olarak tek bir listede toplamak, yolu kısaltır.
Anlaşma sağlandığında müteahhitle yapılacak sözleşmeye kat karşılığı usulünde yazılacak maddeler girer. Bu konu Büyükçekmece kat karşılığı inşaat sayfamızda ayrıntılı işlenmiştir. Yasal çoğunluk oranlarını burada yazmıyoruz; güncel oranları avukat ve idareden öğrenin.
Yıkım öncesi ve şantiye lojistiği
Dönüşümde yıkım, sonradan çıkabilecek tartışmaların en çok doğduğu aşamadır. Komşu binaların yıkım öncesi durumunun fotoğrafla belgelenmesi, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılması ve yıkım yönteminin (mekanik ya da kontrollü) belirlenmesi gerekir. Kıyı çevresinde yeraltı suyu ve nemli zemin, temel kazısının planını değiştirebilir. Bu yüzden zemin etüdü neden önemli yazımızdaki adımlar projeye baştan eklenir.
Yeni bina: deprem yönetmeliği ve yapı denetimi
Yeni yapı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) uygun olarak tasarlanır ve yapı denetim kuruluşunun denetiminde yürür. Zemin etüdü sonucu, temel tipini ve kat adedi ile ilgili kararları etkiler. Bölgenin zemin ve deprem durumu için Büyükçekmece zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza bakabilirsiniz.
Dönüşüm sürecinde geçici yaşam planı
Yapım süresince maliklerin nerede oturacağı, sürecin en çok soru doğuran konusudur. Kiracı olan daireler için tahliye bildirimi, malik olarak oturanlar için geçici konut arayışı ve taşınma zamanı yıkım tarihiyle uyumlu olmalıdır. Kira yardımı ya da benzeri bir destek olup olmadığı ve koşulları, mevzuata göre değişebilir; bunu ilgili Bakanlıktan ve belediyeden güncel haliyle öğrenmek gerekir. Müteahhitle yapılacak sözleşmede ise bu konu, kimin neyi üstlendiği açıkça yazılarak ele alınmalıdır. Sözleşmede yer almayan bir yükümlülük, sonradan tartışma konusu olur.
Bir dönüşüm için hazırlık listesi
- Binadaki tüm maliklerin güncel iletişim bilgisi.
- Tapu ve kat irtifakı belgeleri.
- Bina ile ilgili eski proje, ruhsat ve iskan evrakı.
- Geçmişte yapılmış onarım ve değişikliklerin listesi.
- Kiracı bulunan daireler için kira sözleşmeleri.
Sık düşülen yanılgılar
Dönüşüm hakkında dolaşan bazı beklentiler, gerçek sürece uymaz. “Bina eski, o halde mutlaka riskli çıkar” ya da “bina yeni, o halde kesinlikle sağlam” düşüncelerinin ikisi de tespit yapılmadan doğrulanamaz. Aynı şekilde “komşum yıktırdı, ben de aynısını yaparım” demek, iki binanın farklı zemin ve taşıyıcı sistem taşıdığını görmezden gelir. Her bina, kendi tespiti ve kendi koşullarıyla değerlendirilmelidir.
Konuşmak için
Binanızın durumunu yerinde görmek istiyorsanız, görüşmeyi randevuyla binanızın bulunduğu yerde yapıyoruz. 0533 659 21 71 üzerinden arayabilir ya da iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz. İlçe düzeyindeki diğer hizmetler için Büyükçekmece bölge sayfamız yol gösterir. Dönüşüm mevzuatı sık güncellenen bir alandır; güncel şartları ilgili idareden teyit edin.