Büyükçekmece’de bir parsele yapı yapmayı düşünen kişinin ilk adımı, imar durumunu bilmektir; ikinci adımı ise bu bilgiyle ruhsat sürecini planlamaktır. İmar durumu belgesi parselin üzerine neler yapılabileceğini, ruhsat ise yapımın yasal olarak başlayabileceğini gösterir. İstanbul büyükşehir olduğu için bu işlemler kural olarak ilçe belediyesinin imar birimlerinde yürür. Bu sayfada süreci baştan sona, Büyükçekmece’nin kıyı, göl ve iç kesim ayrımı bağlamında anlatıyoruz. Genel çerçeveyi merak ediyorsanız imar durumu nasıl öğrenilir ve yapı ruhsatı nasıl alınır yazılarımıza bakabilirsiniz.
Büyükçekmece’de imar durumu belgesinde ne aranır?
İmar durumu belgesi, parsel için geçerli plan hükümlerini özetler. Aşağıdaki başlıklar belgenin okunmasında öncelik taşır:
- Parselin plandaki kullanım türü (konut, ticaret, karma ya da başka).
- İzin verilen kat adedi ve yapılaşma koşulları.
- Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri.
- Parselin yola, meydana ya da yeşil alana cepheli olup olmadığı.
- Belgeye düşülmüş özel notlar ve kısıtlamalar.
Kıyı ve göl çevresinde bulunan parsellerde ek koruma ve kullanım kısıtları bulunabilir. Bu tür hükümler, belgenin not bölümünde görülür ve projeyi doğrudan etkiler; bu yüzden belge dikkatle okunmalıdır.
Ruhsat öncesi hazırlık: hangi belgeler?
Yapı ruhsatı başvurusunda çoğunlukla şu belgeler istenir:
| Belge | Amacı |
|---|---|
| Tapu ve imar durumu | Parsel ve yapılaşma koşullarını gösterir |
| Zemin ve temel etüdü | Zeminin taşıma kapasitesini ve temel çözümünü belirler |
| Mimari proje | Yapının plan, kesit ve görünüşlerini içerir |
| Statik proje | Taşıyıcı sistemi TBDY 2018’e göre tanımlar |
| Tesisat ve elektrik projeleri | Mekanik ve elektrik sistemlerini tanımlar |
| Yapı denetim sözleşmesi | Denetim kuruluşuyla yapılan sözleşme |
Kapsam yapının türüne göre değişir. Belge listesi zaman içinde güncellenebileceği için ilçe belediyesinin güncel isteklerine bakılmalıdır.
Ruhsat başvuru adımları
- İmar durumu belgesi alınır.
- Zemin etüdü yapılır; sonuçlar statik projeye yansıtılır.
- Mimari ve mühendislik projeleri hazırlanır.
- Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılır.
- Belgeler ilçe belediyesine sunulur, incelenir.
- Eksik veya düzeltme olursa proje güncellenir.
- Ruhsat düzenlenir; yapım başlayabilir.
Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Bu denetimin ne yaptığı için yapı denetim firması ne yapar yazımıza göz atabilirsiniz.
Büyükçekmece’de sık yaşanan üç durum
Yazlık yapının kalıcı konuta çevrilmesi. Yazlık kullanım için yapılmış binaların ruhsat kayıtlarında kullanım türü farklı yazılmış olabilir. Bu durumda önce ruhsat arşivi ve imar planındaki kullanım kararı incelenir.
Bahçeli parselde ek yapı. Bahçeye eklenmek istenen bir müştemilat ya da çatı katı, yapılaşma koşulları ve kat adedi sınırlarıyla birlikte değerlendirilir.
Eski apartmanın yerine yeni yapı. Yeni yapının hakları, eski yapının yapılaşma durumundan bağımsız olarak yürürlükteki plana göre belirlenir; bu yüzden “mevcut binada kaç kat varsa o kadar yaparım” beklentisi doğru olmayabilir.
Ruhsat sürecinde en sık yapılan hatalar
Başvuruların uzamasının nedenleri genellikle benzerdir. İmar durumu alınmadan projeye başlanır ve sonradan kat adedi tutmadığı görülür. Zemin etüdü ruhsat aşamasına bırakılır ve statik proje yeniden yapılır. Tapudaki alan ile fiilen kullanılan alan arasındaki fark başvuruda ortaya çıkar. Proje müellifleri arasında koordinasyon eksik kalır ve mimari ile statik projeler birbirini tutmaz. Bunların hepsi, sürecin başında birkaç belgeyi bir araya getirerek önlenebilecek durumlardır. Büyükçekmece’de göl ve kıyı çevresindeki parsellerde ek kısıtlar ihmal edilirse, aynı yanlışlık ruhsat aşamasında pahalıya dönüşür.
İskan ve enerji kimlik belgesi
Yapı tamamlandığında, ruhsat ve eklerine uygun yapıldığı belgelenerek yapı kullanma izni (iskan) için başvurulur. Yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi iskan dosyasının parçasıdır. İskan olmadan binanın kat mülkiyetine geçmesi ve yasal olarak kullanılması mümkün değildir. Ayrıntı için iskan rehberimize bakabilirsiniz.
Proje müellifleri ve sorumluluk
Ruhsat dosyasındaki her proje, bir mimar ya da mühendis tarafından hazırlanır ve imzalanır. Mimari projeden mimar, statik projeden inşaat mühendisi, tesisat projelerinden ilgili mühendisler sorumludur. Arsa sahibi olarak bu kişilerin kim olduğunu, projenin hangi aşamada olduğunu ve değişikliklerin kimin onayından geçeceğini bilmek gerekir. Yapım sırasında proje değişikliği ihtiyacı çıkarsa, revize proje belediyeye sunulmadan uygulama yapılmamalıdır.
Kardeş sayfalarımız
Ruhsat sürecinin kalbinde zemin etüdü yer alır; bunu Büyükçekmece zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamızda anlattık. Yeni yapı sürecinin bütünü için Büyükçekmece konut ve apartman projeleri sayfasına bakabilirsiniz. Eski bir binadan yeni yapıya geçmek istiyorsanız Büyükçekmece kat karşılığı inşaat sayfası da ilgili olacaktır.
Kontrol listesi
- Tapu ve parsel bilgileri elinizde mi?
- İmar durumu belgesi güncel mi?
- Zemin etüdü ruhsattan önce yaptırıldı mı?
- Proje müellifleri belirlendi mi?
- Yapı denetim kuruluşu seçildi mi?
Bize ulaşın
Parselinize randevuyla keşfe geliyoruz. Ruhsat sürecini birlikte planlamak isterseniz 0533 659 21 71’i arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İmar mevzuatı ve planlar değişebilir; her başvuru öncesinde güncel durumu ilçe belediyesinden teyit edin. Bu sayfa genel bilgidir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez; avukat veya ilgili idareyle netleştirin.