Beylikdüzü’nde bir parsel alacak, arsanıza bina yaptıracak ya da kat karşılığı sözleşmesi imzalayacak kişi için ilk belge imar durumudur. Bu belge, arsanın ne yapılaşmaya izin verdiğini söyler; ruhsat ise bu izne uygun proje hazırlandıktan sonra alınır. AlbayrakZ Yapı olarak bu sırayı baştan anlatırız; keşifler randevuyla yapılır.
Beylikdüzü’nde imar durumu belgesi nasıl alınır?
İstanbul büyükşehirdir; imar durumu ve yapı ruhsatı işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürütülür. Beylikdüzü için muhatap, Beylikdüzü Belediyesi’nin imar ve şehircilik birimidir. Başvuru genellikle parselin ada ve parsel numarasıyla yapılır; tapu bilgilerinizi hazır bulundurmak süreci hızlandırır. Belgede şu bilgilere bakın:
- Parselin kullanım türü (konut, ticaret, karma vb.)
- Taban alanı ve toplam inşaat alanına ilişkin kısıtlar
- Kat adedi veya yükseklik sınırı
- Ön, yan ve arka çekme mesafeleri
- Parsel üzerinde yol, yeşil alan gibi kamusal ayrılmalar
Bu bilgi elinizde olmadan yapılan «şu kadar daire çıkar» konuşmalarına temkinli yaklaşın. Konuya daha genel bakmak için arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazımızı okuyabilirsiniz.
Beylikdüzü’nde yapı ruhsatına giden adımlar
Ruhsat başvurusu bir dosyanın toplanmasıdır; sırayla ilerlemek en az geri dönüşü sağlar.
| Adım | Ne yapılır | Kimden alınır |
|---|---|---|
| 1 | Tapu ve imar durumu belgesi alınır | Tapu müdürlüğü ve ilçe belediyesi |
| 2 | Zemin ve temel etüdü yaptırılır | Yetkili kuruluş |
| 3 | Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır | Yetkili mühendis ve mimarlar |
| 4 | Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılır | Yapı denetim kuruluşu |
| 5 | Ruhsat dosyası belediyeye sunulur | İlçe belediyesi |
| 6 | Ruhsat alınır, yapım başlar | İlçe belediyesi |
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi yapı ruhsatını düzenler. Ruhsata tabi yapıda 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetimi zorunludur. Süreç ayrıntısı için yapı ruhsatı nasıl alınır yazımıza bakabilirsiniz.
Planlı yerleşimde parsel okuması
Beylikdüzü’nün önemli bölümü planlı ve son dönemde şekillenmiş yerleşimlerden oluşur. Planlı alanlarda imar durumu daha nettir, ancak bu netlik ayrıntıyı ortadan kaldırmaz: aynı ada içinde bile komşu parsellerin yapılaşma koşulları farklı olabilir, plan notları ise ayrı bir okuma gerektirir. Parselinizi komşunuzunki gibi varsaymayın; belgeyi kendi parseliniz için alın.
Mevcut bir yapıyı yıkıp yeniden yapacaksanız, mevcut yapının ruhsat durumu, kaçak ekleri ve kat sayısı imar durumuyla karşılaştırılmalıdır. Bu karşılaştırma, kat karşılığı müzakerelerinde de kritik veridir; Beylikdüzü kat karşılığı inşaat sayfasında bu bakışı sözleşme yönünden ele aldık.
Zemin etüdü ve TBDY: ruhsatın teknik omurgası
Ruhsat için zemin ve temel etüdü gerekir; statik proje, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) uyarınca bu etüde ve parsele özgü yer hareketi verisine göre hazırlanır. Beylikdüzü, Marmara kıyısındaki bir ilçe olduğu için bu konu özellikle ağırlık taşır. Ayrıntılar için Beylikdüzü zemin ve deprem sayfamız ve zemin etüdü rehberimiz mevcuttur.
İskan (yapı kullanma izni) ve enerji kimlik belgesi
Yapım bittiğinde, 3194 sayılı Kanun’un 30. maddesi çerçevesinde yapı kullanma izni alınır. Yeni binalarda enerji kimlik belgesi de iskan için gerekir. İskan olmadan abonelik ve tapu işlemleri zorlaşır. Süreci iskan (yapı kullanma izni) rehberinde anlattık. Bu aşamada eksik kalan işler, örneğin çevre düzenlemesi veya sığınak, iskanı geciktirebilir; bu yüzden proje sonlanmadan kontrol listesi yapılır.
Ruhsat dosyasında sık yapılan hatalar
Başvuru sırasında dosyanın eksik veya tutarsız çıkması, süreci uzatan en yaygın nedenlerden biridir. Proje ölçüleri ile imar durumundaki çekme mesafelerinin çelişmesi, zemin etüdünün başka bir parsele ait olması, statik projenin etüt sonuçlarını yansıtmaması ve yapı denetim sözleşmesinin geç yapılması bunlardan bazılarıdır. Dosyayı sunmadan önce bir iç kontrol yapılması, belediyeden gelecek düzeltme taleplerini azaltır. Biz de projeyi göndermeden önce tapu, imar durumu, etüt ve projelerin birbiriyle örtüşüp örtüşmediğine bakarız.
Yapı denetim sözleşmesi ve şantiye başlangıcı
Ruhsat çıktıktan sonra şantiyeye hemen başlamak yerine, yapı denetim kuruluşuyla yapılan sözleşmenin, şantiye şefinin ve iş güvenliği düzeninin hazır olduğundan emin olmak gerekir. Temel kazısı öncesinde komşu parsellerle sınırların işaretlenmesi, aplikasyon ve kot kontrolünün yapılması da başlangıçta bakılacak noktalardır. Bu hazırlıklar, sonradan doğabilecek sınır ve kot ihtilaflarını önler.
Ruhsata tabi olmayan işler ve tadilat
Küçük iç tadilatlar için genellikle ruhsat aranmaz, ancak taşıyıcı sistem, cephe ve ortak alan değişiklikleri farklıdır. Hangi işin izne bağlı olduğunu görmek için Beylikdüzü tadilat ve renovasyon sayfasına ve tadilatta hangi işler izin gerektirir yazısına bakın. Yeni yapı için Beylikdüzü konut ve apartman projeleri sayfasındaki aşama tablosu da işinize yarar.
Sonraki adım
Parselinizin belgelerini gözden geçirmek için randevuyla yerinde keşif yapabiliriz; ilçenin genel çerçevesi Beylikdüzü sayfamızda ve hizmet düzeyinde konut ve apartman projeleri sayfamızda bulunur. Konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasına not bırakabilirsiniz. İmar mevzuatı ve belediye uygulamaları değişebilir; güncel şartları Beylikdüzü Belediyesi’nden teyit edin.