Çatalca’da eski bir yapının deprem güvenliğinden emin olamayan bir bina sahibi, ilk olarak şu soruyu sorar: bunu bilimsel olarak nasıl öğrenirim? Cevap, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesindeki riskli yapı tespitidir. Ancak Çatalca’da kentsel dönüşüm, yoğun apartman bölgelerindeki dönüşümden farklı bir görünüm taşır: ilçede yapıların önemli bir bölümü az katlı, müstakil ya da küçük yerleşim içindedir. Bu sayfada, ilçenin bu özelliğine göre dönüşüm sürecini anlatıyoruz. Genel hizmet tanımı için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Çatalca’da dönüşüm neden farklı görünür?
İlçenin yapı dokusunda, şehir merkezindeki çok katlı, çok malikli apartman yoğunluğu yerine az katlı ve müstakil yapılar daha belirgindir. Bu nedenle dönüşümde sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
- Tek malikli ya da aile içinde paylı, eski müstakil evler.
- Yıllar içinde kendi imkânıyla eklemeler yapılmış, ruhsat kaydı belirsiz yapılar.
- Ahır, depo veya tarımsal amaçla yapılıp sonradan konut olarak kullanılan binalar.
- İlçe merkezinde birkaç katlı, birkaç malikli eski apartmanlar.
Bu durumlarda uzlaşma yükü, çok malikli apartmanlara göre daha hafif olabilir; ama ruhsat, parsel niteliği ve imar durumu gibi kalemler daha çok belirleyici olur.
Riskli yapı tespiti: adım adım
6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Süreç genel olarak şöyle işler:
- Bina sahibi (ya da malikler) tespit için başvuru yapar.
- Lisanslı kuruluş binayı yerinde inceler, gerektiğinde numune alır.
- Sonuç raporu hazırlanır; riskli ya da risksiz olduğu belirtilir.
- Riskli ise bu durum tapuya işlenir ve malikler bilgilendirilir.
- Güçlendirme veya yıkıp yeniden yapma seçenekleri değerlendirilir.
Sürecin tüm aşamaları, ilgili idarelerle koordinasyon gerektirir. Güncel usulü ilçe belediyesinden öğrenin.
Ruhsat kaydı belirsiz yapılar
Kırsal alanda yapılmış birçok binanın ruhsat, iskan ve proje belgeleri elde bulunmayabilir. Bu belgelerin eksikliği, dönüşümün önünde bir engeldir. Böyle bir durumda ilk iş; ilçe belediyesi arşivinde ruhsat kaydını araştırmak, gerekiyorsa binanın mevcut haline göre yapı envanteri çıkarmaktır. Yasal durumun nasıl netleşeceği binaya göre değişir; avukat ve ilgili idareyle çalışmanız gerekir. Bu belgeler, yeni yapıda imar haklarının hesaplanmasını da etkiler; bunun için Çatalca imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Az katlı ve müstakil yapılarda güçlendirme bazen tercih edilebilir; ancak duvar malzemesi, eski donatı düzeni ve zemin durumu bu kararı belirler. Yığma ya da düşük dayanımlı malzemeyle yapılmış eski yapılarda yeniden yapım seçeneği öne çıkabilir. Seçimi yaparken güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızdaki ölçütleri kullanabilirsiniz. Yeni yapıya karar verildiğinde ise Çatalca konut ve apartman projeleri sayfamızdaki süreç devreye girer.
Uzlaşma: birkaç malikli binalarda
İlçe merkezindeki birkaç malikli eski binalarda dönüşüm kararı, malikler arası uzlaşmaya dayanır. Uzlaşmayı kolaylaştıran adımlar:
- Tüm maliklerin iletişim bilgilerini tek listede toplamak.
- Tespit raporunu herkese aynı anda ve yazılı olarak iletmek.
- Kat karşılık veya kendi imkânıyla yapım seçeneklerini yan yana sunmak.
- Taleplerin yazılı toplanıp tek taslakta birleştirilmesi.
Kat karşılık yöntemi için Çatalca kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz. Yasal çoğunluk oranlarını burada yazmıyoruz; güncel oranları ilgili idareden ve avukattan öğrenin.
Zemin ve yeni bina
Yıkım sonrasında yeni bina, TBDY 2018’e uygun tasarlanır; zemin ve temel etüdü ruhsat öncesinde yapılır. Kırsal parselde zemin bilgisi komşu parselden farklı olabildiği için mutlaka kendi parselinizin etüdüne güvenilmelidir. Genel bilgiler için zemin etüdü neden önemli yazımıza bakabilirsiniz.
Yığma yapılar ve dönüşüm
Çatalca’da köy geleneğinden gelen birçok bina yığma yöntemle, yani taşıyıcı duvarlarla yapılmıştır. Yığma binada yük, betonarme çerçeve yerine duvarlar üzerinden taşınır. Bu tür yapılarda duvar malzemesinin türü, bağlantı elemanlarının varlığı ve döşemenin duvara bağlanma şekli belirleyicidir. Sonradan açılan kapı ve pencere boşlukları, taşıyıcı duvarın kesitini zayıflatabilir. Riskli yapı tespitinde bu unsurlar tek tek incelenir. Elinizdeki yapının yığma mı, betonarme mi olduğunu bilmiyorsanız, keşif sırasında bunu birlikte belirleyebiliriz.
Kırsal mahallede süreç takvimi
Dönüşüm takvimi, kentsel apartman dönüşümüne göre farklı işleyebilir. Tespit, ruhsat arşivi araştırması, gerekli kurum görüşleri ve yeni proje aşamaları birlikte düşünülmelidir. Kışın iş yapma koşulları da yapım aşamasını etkiler. Bu yüzden takvim, mevsim ve kurum görüşü sürelerine göre gerçekçi biçimde planlanmalıdır.
Yıkım ve moloz yönetimi
Kırsal yerleşimlerde yıkım ve hafriyat, komşu parsellere, tarım alanlarına ve yola dikkat edilerek planlanır. Molozun nereye taşınacağı ve hangi izinlerle döküleceği baştan belirlenir. Yıkım öncesi komşu yapıların fotoğrafla belgelenmesi de önerilir.
Başlamadan önce yapılacak ilk üç iş
Binası hakkında endişesi olan bir sahip için ilk üç adım şöyle olabilir: bina ile ilgili elde ne varsa (tapu, ruhsat, eski proje, fotoğraf) tek bir dosyada toplamak; yapıda yıllar içinde yapılan ekleme ve değişiklikleri not etmek; ilçe belediyesinden riskli yapı tespiti için güncel başvuru yolunu öğrenmek. Bu üç adım, ilk keşif görüşmesini verimli kılar.
Görüşme
Binanızın bulunduğu yerde randevulu keşifle başlıyoruz. 0533 659 21 71 numarasından ulaşabilir, ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İlçenin genel bilgisi için Çatalca bölge sayfamız faydalı olabilir. Dönüşüm mevzuatı sık değişir; güncel şartlar için ilgili idareye danışın.