Başakşehir’de ev yaptırmak, arsanın değerini işletmek ya da mevcut binayı yenilemek isteyen bir kişi için ilçenin en belirgin özelliği, diğer birçok İstanbul ilçesinden farklı olarak planlı ve görece yeni bir yerleşim dokusuna sahip olmasıdır. AlbayrakZ Yapı olarak Başakşehir’de kat karşılığı inşaat, konut ve apartman projeleri, tadilat, dış cephe ve imar-ruhsat işlerinde randevulu yerinde keşif ve yazılı teklifle çalışıyoruz. Bu sayfa, ilçenin dokusunun iş süreçlerini nasıl etkilediğini ve neden bazı sorulara ilçeye özgü cevap gerektiğini anlatır.
Başakşehir’de yapı dokusu neden başka?
Başakşehir, deniz kıyısı olmayan, iç kesimde yer alan bir Avrupa yakası ilçesidir. Büyük ölçüde toplu konut projeleriyle şekillenmiş, ada bazlı planlı bölgeler içerir. Bu düzen, Bakırköy ya da Kadıköy gibi köklü ilçelerdeki dar cepheli, bitişik nizam eski apartman stokundan çok farklıdır. Yeni siteler ve ortak alanlı yapılar çoğunluktadır; buna karşılık ilçenin eski köy yerleşimlerinden gelişen mahallelerinde daha küçük ve düzensiz parseller, hisseli tapular ve müstakil yapılar bulunabilir. Bu yüzden Başakşehir’de “tek bir doğru yaklaşım” yerine, kesime göre üç farklı iş tipi ortaya çıkar.
Üç farklı kesim, üç farklı iş
| Kesim | Yapı eğilimi | Sık gelen iş |
|---|---|---|
| Planlı toplu konut adaları | Siteler, ortak alanlı bloklar | Cephe yenileme, mantolama, ortak alan tadilatı |
| Eski köy dokusundan gelişen mahalleler | Küçük parseller, müstakil ve az katlı yapılar | Kat karşılığı, yeni konut projesi, ruhsat düzeni |
| Yeni gelişen yerleşim alanları | Boş parseller, yeni proje alanları | Konut ve apartman projesi, imar-ruhsat |
Bu ayrım sayfa yapımıza da yansıyor: kat karşılığı, kentsel dönüşüm, konut ve apartman projeleri, tadilat ve renovasyon, tüm dış cephe uygulamaları ve imar durumu ve yapı ruhsatı ayrı ayrı yazıldı.
Başakşehir’de neden “kıyıdan uzak” olmak iş planını değiştirir?
Marmara kıyısındaki ilçelerde cephe ve yalıtım kararları nem ve tuzlu havaya göre şekillenir. Başakşehir’de ise denizden gelen bu etki yoktur; bunun yerine açık arazi, rüzgâr ve yağış öne çıkar. Rüzgâr, yüksek bloklarda iskele güvenliğini ve balkon tasarımını etkiler; yağış ise kazı, temel ve bodrum yalıtımında drenaj kararlarını belirler. Parsellerin bir kısmı yeni açılmış ve henüz tam yerleşmemiş çevrelerde olduğundan, yol kotu, altyapı hattı ve komşu parselin durumu da keşifte tek tek yazılır. Bu nedenle aynı iş için Başakşehir’de hazırladığımız teklif, sahil ilçelerindekinden farklı kalemler içerir.
Yetkili idare: Başakşehir Belediyesi
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Başakşehir’de bu idare Başakşehir Belediyesi’dir. İmar durumu, plan notları ve ruhsat başvurusunda muhatap odur. Toplu konut alanlarında bazı parseller özel plan notlarına ya da ilgili kurum kararlarına bağlı olabileceğinden, belgenin dikkatle okunması gerekir. İmar bilgisini genel düzeyde imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde ele aldık.
Site yaşamında karar mekanizması
Başakşehir’de yaşayan pek çok kişi, bir site ya da toplu yönetimli yapıda oturur. Bu durum kararların işleyişini değiştirir: cephe boyası, çatı onarımı, mantolama ya da ortak alan düzenlemesi gibi işler yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararına bağlıdır. Yöneticiler için en verimli yaklaşım, iş kapsamını kalem kalem gösteren yazılı bir teklif ile toplantıya girmek ve kararı tutanağa bağlamaktır. Hukuki ayrıntılar için avukat görüşü alınmalıdır.
Deprem ve zemin bağlamı
İstanbul, Marmara Denizi içindeki fay hattının etki alanındadır ve 17 Ağustos 1999 depremi bu hatırayı canlı tutar. Yeni yapılar Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre tasarlanır; zemin etüdü ruhsat için gereklidir. Başakşehir gibi geniş bir ilçede parselden parsele zemin farklılık gösterebilir, bu yüzden her yapı için ayrı etüt yapılması esastır. Rehber olarak zemin etüdü neden önemli yazımıza bakabilirsiniz.
İlk görüşmede hangi bilgiler işe yarar?
Keşfe gelmeden önce parselin ada ve parsel numarasını, varsa elinizdeki eski projeyi ve site yönetim planını hazırlamanız yeterlidir. Site içindeki bir daire için çalışıyorsanız yönetici ile iletişim bilgisi de sürecin akışını hızlandırır. Müstakil bir arsa söz konusuysa hissedar sayısı ve yolun durumu ilk konuşulan başlıklar arasındadır.
Nasıl çalışıyoruz?
- Telefonla ön görüşme, randevu.
- Yerinde keşif; parsel, bina ve çevre.
- İmar durumu ve varsa yönetim planı incelemesi.
- Kapsam ve yazılı teklif.
- Sözleşmede teslim takviminin açık yazılması.
- Yapım, denetim ve teslim.
Başakşehir’de çalışırken, işin ölçeğine göre şantiye düzeni de farklı planlanır: geniş parselde malzeme sahası ve vinç konumu kolaylaşırken, site içi tadilatta çalışma saatleri ve ortak alan kullanımı ön plana çıkar.
Komşu ilçeler ve genel bilgi
Başakşehir ile sınır komşusu ya da yakın ilçelerde de çalışıyoruz: Küçükçekmece, Esenyurt ve Arnavutköy sayfalarımıza göz atabilirsiniz. Avrupa Yakası’ndaki genel hizmet çerçevemiz için İstanbul Avrupa Yakası sayfamıza, hizmetin ayrıntısı için konut projeleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Görüşme için
Başakşehir’deki arsanız, binanız ya da siteniz için konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Buluşmalar randevuyla, yerinizde yapılır. Mevzuat ve belediye uygulamaları değişebilir; güncel şartları Başakşehir Belediyesi’nden teyit etmenizi öneririz.