Küçükçekmece’de kentsel dönüşüm, yalnızca bir bina yenileme işi değildir; bir apartmanda yıllardır yaşayan onlarca insanın ortak karar süreci, aynı zamanda mühendislik raporu, tapu işlemleri ve inşaat programı demektir. AlbayrakZ Yapı olarak dönüşüm işlerine mühendislik verisiyle başlar, uzlaşma masasına açık belge ve yazılı takvimle gideriz. Görüşmeler randevuyla yerinde yapılır.
Küçükçekmece’de dönüşümün yapısı
İlçede kimi yerlerde tek başına duran orta yaşlı apartmanlar, kimi yerlerde ise aynı yönetim altında çok sayıda bağımsız bölümü olan site tipi yerleşimler bulunur. Bu ikisi arasındaki fark, sürecin yönetimini değiştirir. Tek apartmanda genellikle her maliki tek tek ikna etmek gerekir; sitede ise yönetim kurulu, blok temsilcileri ve genel kurul devreye girer. Kıyıya yakın bloklarda tuzlu havanın betonarme donatısına etkisi, göl çevresinde ise zeminin özelliği riskli yapı incelemesinde ayrıca gözlenir.
Riskli yapı tespitinden karara
6306 sayılı Kanun çerçevesinde binanın riskli olup olmadığı, Bakanlıkça yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlarca belirlenir. Bu incelemede yapı yaşı, taşıyıcı sistem, beton dayanımı, sonradan yapılan değişiklikler ve zemin bilgileri değerlendirilir. Rapor riskli sonucu verirse tapuya şerh düşülür ve maliklerin karar aşamasına geçilir.
- Kuruluşa başvuru ve binanın incelenmesi
- Karot ve donatı testleri, ölçümler
- Rapor teslimi ve varsa itiraz süreci
- Malikler toplantısı ve seçeneklerin konuşulması
- Sözleşme, ruhsat, yıkım ve yapım
Süreçte hangi belgenin ne zaman gerektiğini Küçükçekmece imar ve ruhsat sayfamızda bulabilirsiniz. Oranlar ve süreler değişebildiğinden güncel şartları ilgili idareden teyit edin.
Karar toplantısında masaya gelenler
Bir apartman dönüşüm toplantısı çoğu zaman şu soruların yanıtını arar: Rapor ne diyor? Güçlendirme mümkün mü? Yeni binada hangi daire kime düşecek? Geçici konut ve kira nasıl karşılanacak? Süreç ne kadar sürer? Bu soruların yanıtı önceden belgeleyle hazırlanırsa toplantı verimli geçer. Sitelerde ise ilave olarak ortak alanlar, otopark ve sosyal tesislerin yeni planda nasıl yer alacağı gündeme gelir.
| Seçenek | Ne zaman gündeme gelir | Kritik nokta |
|---|---|---|
| Güçlendirme | Yapı sağlam, kusurlar giderilebilir | Mühendislik raporu ve kullanım kısıtları |
| Yıkıp yeniden yapma | Rapor ağır risk gösteriyor ya da imar avantajı var | Tahliye ve uzlaşma |
| Müteahhitle kat karşılığı | Malikler yeni binada daire almak istiyor | Sözleşme dengesi; bkz. Küçükçekmece kat karşılığı |
Güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki seçimi güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda ayrıntılı ele aldık.
Zemin ve yeni temel
Dönüşüm yeni bir temel demektir ve temelin tipi, zemin etüdüne göre belirlenir. Kıyı ovası ve göl çevresinde yeraltı suyunun yüksek olabileceği, bunun da hafriyat, bodrum katın su yalıtımı ve dren sistemi üzerinde etkisi olacağı unutulmamalıdır. Sıvılaşma potansiyeli gibi konular, sondaj ve laboratuvar sonuçlarıyla değerlendirilir. Bu konuda Küçükçekmece zemin ve deprem sayfamıza da bakabilirsiniz.
Malikler arası sık karşılaşılan durumlar
- Kiracıyla oturan bağımsız bölümler: Kiracıya yazılı bilgilendirme ve tahliye süreci önceden planlanmalı.
- Ticari zemin kat: Dükkânın yeni binada yeri, alanı ve inşaat sırasında faaliyeti konusu ayrıca anlaşılmalı.
- Hissedarlar ve mirasçılar: Veraset ve vekâlet işlemleri baştan tamamlanmalı.
- Kredi ve ipotek: Bağımsız bölüm üzerindeki ipotek konusunda banka görüşmeleri süreci uzatabilir.
- Sitede farklı bloklar: Blokların riskleri farklı çıkabilir; dönüşümün blok bazında mı, bütün mü yapılacağı tartışılır.
Geçici barınma ve takvim
Yıkım öncesinde tahliye şarttır. Kira yardımı, geçici konut ya da müteahhidin kira ödemesi gibi seçenekler sözleşmede yazılmalıdır. Takvimde bina boşaltma, abonelik kesme, yıkım, hafriyat ve ruhsat aşamalarının hepsi ayrı satırlar halinde yer almalı; gecikme durumunda ne olacağı açıkça belirtilmelidir. Devlet destekleri ve kira yardımlarının tutarı ile şartları zaman içinde değişir; bu nedenle burada rakam vermiyoruz, güncel şartları Bakanlıktan ve ilçe belediyesinden öğrenmenizi öneririz.
Siteler için ayrı bir yol haritası
Site tipi bir yerleşimde dönüşüm, tek bina sürecinden daha uzun bir hazırlık ister. Önce yönetim kurulu, riskli yapı incelemesi için hangi blokların başvuracağını belirler; sonuçlar gelince genel kurulda seçenekler oturtulur. Bloklar arasında farklı risk sonuçları çıkarsa ortak alanların, otoparkın ve yeşil alanın yeni planda nasıl paylaşılacağı ayrı bir müzakere konusudur. Aşamalı dönüşümde, bir blok inşa edilirken diğerlerinde oturmaya devam edildiği için şantiye güvenliği ve sakinlerin geçişi özel planlanır.
Yapıya özgü teknik notlar
Kıyı bandındaki yapılarda beton donatısındaki paslanma, balkon demirlerinde ve dış cephede daha görünür olur. Bu da güçlendirme sırasında karot ve donatı tespitinin önemini artırır. Yeni yapıda ise beton sınıfı ve pas payı bilinçli seçilir; konuyla ilgili beton sınıfı seçimi yazımıza göz atabilirsiniz. Genel çerçeve için kentsel dönüşüm hizmet sayfamız da mevcuttur.
Binanız için bir keşif randevusu talep etmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından bilgi bırakabilirsiniz. Genel bilgi niteliğindeki bu sayfa hukuki tavsiye değildir; oranlar ve süreler için avukatınıza ve ilgili idareye danışın.