Küçükçekmece’de arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen kişinin ilk sorusu genellikle şudur: dairelerin ne kadarı bana kalır? Bu sorunun cevabı, oran değil belge ve hesapla başlar. İmar durumu, parselin büyüklüğü, mevcut yapının durumu ve sokak koşulları yazılı hale gelmeden hiçbir pay konuşulmamalıdır. AlbayrakZ Yapı olarak bu işe randevuyla yerinde keşifle başlarız; görüşmeler parselin başında yapılır.
Küçükçekmece’de kat karşılığın dokusu
İlçede tek katlı ya da az katlı müstakil evlerden oluşan bahçeli parseller, eski apartman binaları ve site tipi yerleşimler bir arada bulunur. Her biri kat karşılığı sürecine farklı bir gözle bakar. Bahçeli müstakil parselde çoğu zaman tek bir malik vardır ve karar hızlıdır; ancak parselin imar hakkı ve yola cephe genişliği projeyi belirler. Eski apartmanlarda ise birden çok kat maliki bulunur ve uzlaşma süreci belirleyici hale gelir. Sahil bandına yakın parsellerde nemli ve tuzlu hava bulunduğundan, malzeme ve cephe şartnamesi ayrıca önem taşır; bunu sözleşme ekinde açıkça yazdırmak akıllıcadır.
Arsa payı devri: sözleşmenin en hassas maddesi
Kat karşılığı sözleşmesinde müteahhit, arsa payının bir bölümünü kendi adına devralır ve buna karşılık arsa sahibine bağımsız bölüm yapar. Bu devrin ne zaman ve nasıl yapılacağı, iki taraf için de riskin nerede toplandığını belirler. İki uç yaklaşım vardır: tüm payın peşin devri (arsa sahibi için riskli) ya da inşaat bitene kadar hiç devir yapılmaması (müteahhit için finansman zorluğu). Çoğu zaman ortada bir model kurulur.
- İnşaatın aşamalarına bağlı kısmi devir
- Arsa sahibinin payı için kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçiş zamanı
- Devredilen paylar üzerine ipotek konulup konulamayacağı
- Müteahhidin işi yarım bırakması halinde payların geri dönüşü
Bu maddeler genel bilgidir; avukat ve noter eşliğinde netleştirilmelidir. Ayrıntılı ipuçları için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakın.
Tapu ve kayıt kontrolü
Sözleşmeden önce tapu kaydında şu üç unsura bakılır: ipotek, haciz ve şerh. Küçükçekmece’de uzun süredir el değiştirmiş, mirasla hisselenmiş ya da imar planı değişmiş parsellerde bu kayıtlar sık karşılaşılan bir sürprizdir. Hisseli tapularda tüm maliklerin imzası gerekir. Mirasçıların veraset işlemleri tamamlanmadan işlem yapılamaz. Bu nedenle işe başlamadan tapu ve vergi kayıtlarını birlikte taramak, ilerideki gecikmeleri önler.
Süreç: keşiften teslime
- Keşif: Parsel, çevre ve mevcut bina yerinde incelenir.
- Belge toplama: Tapu, imar durumu, mevcut yapının kayıtları alınır.
- Ön proje ve pay görüşmesi: Çıkabilecek alan hesaplanır, daire dağılımı konuşulur.
- Sözleşme: Noterde düzenlenir, teknik şartname ve kroki ekine eklenir.
- Zemin etüdü ve proje: Etüt ve projeler hazırlanır; ilçe belediyesinden ruhsat alınır. Konuyu Küçükçekmece imar ve ruhsat sayfamızda bulabilirsiniz.
- Yıkım ve yapım: Kaba yapı, cephe, tesisat ve ince işler tamamlanır.
- İskan ve tapu: Yapı kullanma izni sonrasında daireler tapuya işlenir.
Kıyıya yakın parselde sözleşme ekleri
Marmara kıyısına yakın parsellerde kullanılacak malzemenin tuzlu havaya dayanıklılığı, dış cephe boyasının cinsi ve doğramaların korozyon özellikleri teknik şartnamede yazılı olmalıdır. Aksi halde teslimden birkaç yıl sonra cephe ve balkon demirlerinde sorun çıkması olasıdır. Bu nedenle şartnamede yalnızca marka değil, ürünün özellikleri ve uygulama yöntemi de belirtilir. Cephe ayrıntıları için Küçükçekmece tüm dış cephe uygulamaları sayfamız yol gösterebilir.
Yarım kalma riskine karşı sözleşme güvenceleri
Kat karşılığı işlerde arsa sahibinin en büyük kaygısı, inşaatın yarım kalmasıdır. Bunu tamamen ortadan kaldıran bir formül yoktur, ancak riski azaltan uygulamalar vardır: devrin aşamalı yapılması, gecikme halinde işleyen bir cezai şart, işin durması halinde fesih ve devredilen payların geri dönüşüne ilişkin açık hüküm ve inşaat ilerlemesinin yapı denetim raporlarıyla belgelenmesi. Bu güvencelerin hangisinin sözleşmeye gireceği iki taraf arasında pazarlıkla belirlenir ve avukat desteğiyle yazılması yararlıdır.
Daire paylaşımı nasıl yapılır?
Genel uygulamada arsa sahibinin payına düşen daireler, proje aşamasında belirlenir ve sözleşme ekindeki krokide işaretlenir. Bazı sözleşmelerde kura yöntemi, bazılarında önceden seçim yapılır. Hangi yöntemin seçileceği ne olursa olsun, kat ve cephe bilgisinin numarasıyla birlikte yazılması gerekir. Ortak alanlar, otopark ve depo alanları paylaşımı da ayrı ayrı belirtilmelidir.
Teslim takvimi ve gecikme hali
Sözleşmede yalnızca bitiş tarihi yazmak yetmez; ruhsat, kazı, kaba yapı ve ince işler için ara tarihler de konur. Böylece arsa sahibi işin nerede olduğunu somut olarak izleyebilir. Mücbir sebep sayılan haller, örneğin kötü hava ya da ruhsattaki gecikme, ek süre doğurabilir; bunların hangi hallerde ve nasıl belgelenerek kabul edileceği de sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Kontrol listesi
- Tapuda ipotek, haciz ve şerh kontrol edildi mi?
- Hisseli malikler ve mirasçılar sürece dahil mi?
- Sözleşme kroki ve teknik şartname ile birlikte mi düzenlenecek?
- Zemin etüdü ruhsattan önce yaptırılacak mı?
- Yapı denetim kuruluşu ve ödeme sorumluluğu belli mi?
Genel hizmet çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza da bakabilirsiniz. Eski bina için dönüşüm seçeneğini düşünüyorsanız Küçükçekmece kentsel dönüşüm sayfamız yardımcı olur.
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Yasal düzenlemeler ve tapu uygulamaları değişebilir; işlemden önce noter ve tapu müdürlüğünden güncel şartları teyit edin.