Bahçelievler’de kat karşılığı inşaat yaptırmayı düşünen kişi çoğunlukla üç durumdan birindedir: eski bir müstakil evi ya da az katlı binayı yeniletmek istiyor, mirastan kalan bir parseli değerlendirmek istiyor ya da kat mülkiyetli bir apartmanın maliklerinden biri olarak topluca dönüşüm arıyor. Bu sayfa, o üç kişiye ortak bir yol haritası sunar. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; aşağıdaki başlıklar ise Bahçelievler’in planlı ada dokusuna göre yazıldı.
Bahçelievler’de kat karşılık ne zaman anlamlı olur?
İç kesim ilçelerinde arsanın kıymeti, üzerindeki binanın ömrü azaldıkça daha belirgin hale gelir. Bahçelievler’de bahçeli, az katlı yapıların yerini yıllar içinde apartmanlar almıştır; hâlâ yenilenmemiş parseller vardır. Bu parseller için kat karşılık, hem arsa sahibinin ek sermaye çıkarmaması hem de yeni yapıya kavuşması açısından bir seçenektir.
Ancak modelin işlemesi için üç koşul birlikte aranır: parselin imar durumu yeni yapıya elverişli olmalı, paylaşım oranı iki taraf için de anlamlı olmalı ve sözleşme eksiksiz yazılmalıdır. Bu üç koşuldan biri eksikse süreç, sürprizlerle dolu bir hâl alır.
Ada içi komşuluk: en görünmez ama en belirleyici konu
Planlı ve nispeten düzenli bir ada dokusunda, bir parselde yapılan iş komşu parselleri de etkiler. Bu nedenle kat karşılığı görüşmesinin ilk aşamalarında ada ve komşu ilişkisi incelenir:
- Çekme mesafeleri. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri imar durumundan okunur; komşu binaya yakınlık, yeni yapının ölçüsünü belirler.
- Ortak duvar. Bitişik nizam olan parselde ortak duvara müdahale, komşu ile yazılı mutabakat gerektirir.
- Temel derinliği. Komşu binanın temeli sığ ise, hafriyat sırasında ek önlem ve durum tespiti gerekebilir.
- Gün ışığı ve manzara. Yeni yapının yükseklik ve cephesi, komşuların şikâyet konusu olabilir; imar hakkı kadar iyi komşuluk da önemlidir.
Bu maddeleri erken konuşmak, hem ruhsat sürecini hem de yapı sırasındaki ilişkileri yumuşatır.
Paylaşım ve sözleşme: nelere dikkat edilir?
Kat karşılığında sözleşme, işin omurgasıdır. Genel çerçeveyi kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda toparladık. Bahçelievler için özellikle şu başlıklar sık sorulur:
| Başlık | Sözleşmede nasıl yer almalı |
|---|---|
| Paylaşım | Dairelerin kat ve cephesi numarayla yazılır |
| Teslim takvimi | Ruhsat, yıkım, kaba yapı ve teslim tarihleri ayrı ayrı yazılır |
| Donanım listesi | Kalem kalem malzeme tanımı; «standart» ifadesinden kaçınılır |
| Tapu | Arsa payı devri ve tescil zamanı, teminatla birlikte |
| Yapı denetim | Görev alan kuruluş adı ve sorumluluk dağılımı |
| Gecikme | Gecikme halinde tarafların yükümlülüğü |
Taşınmaz devri vaadi içerdiği için sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması genel görüştür. Bu bilgi hukuki tavsiye değildir; avukat ve noterle netleştirin.
Bahçelievler’de süreç adım adım
- Ön görüşme. Parselin tapu kaydı, mirasçı durumu ve hedefiniz konuşulur.
- Yerinde keşif. Ada içindeki konum, komşu bina ilişkisi ve sokağın şantiye lojistiği gözlenir.
- İmar durumu. Belediyeden alınan belge ile olası inşaat alanı hesaplanır; imar durumu nasıl öğrenilir rehberimiz bu adımı ayrıntılı anlatır.
- Paylaşım taslağı. Çıkabilecek daire sayısı ve kat planı ön taslak olarak sunulur.
- Sözleşme. Noterde düzenlenen sözleşmeyle takvim, donanım ve teminat kesinleşir.
- Ruhsat ve yıkım. Bahçelievler Belediyesi’nde ruhsat alınır; yıkım için komşu bina durum tespiti yapılır.
- Yapım ve teslim. Yapı denetim eşliğinde inşaat yürür; teslimde her daire kontrol listesiyle alınır.
Mirasçı ve çok hissedarlı parseller
Bahçelievler’de kat karşılığı görüşmesi yapan birçok kişi, parselin tek sahibi olmayan bir aile üyesidir. Miras yoluyla gelen hisselerde bir tek hissedarın olmaması, sözleşmeyi imkânsız hale getirmez ama hazırlığı uzatır. Tüm hissedarların tapu ve kimlik bilgileri toplanır, uzakta yaşayan hissedarlar için vekâletname düzenlenir, gerekirse hisse devri veya ortaklığın giderilmesi konusunda avukat desteği alınır. Bu hazırlık yapılmadan müteahhitle sözleşmeye gitmek, sonradan iptale ya da uzun bir davaya yol açabilir.
Teslim aşamasında ne kontrol edilir?
Kat karşılığında en gergin an, dairelerin teslim edildiği gündür. O güne hazırlanmak için, sözleşmedeki donanım listesini elinizde tutun ve her daireyi liste üzerinden gezin. Kapı ve pencere doğramaları, tesisat noktaları, ıslak hacim su yalıtımı, elektrik panosu, boya ve zemin kaplaması tek tek işaretlenir. Eksik ya da hatalı görülen kalemler yazılı tutanağa geçirilir; teslim tutanağı imzalanmadan önce bu liste tamamlanmalıdır. Yapı kullanma izni ve tapu tescili de bu aşamanın ayrılmaz parçasıdır ve sözleşmede yazan sırayla yürür.
Kat karşılık yerine başka model
Her arsa kat karşılığa uygun değildir. Bazı sahipler maliyeti kendi üstlenip iş bedeliyle yapı yaptırmak ister; bu durumda Bahçelievler konut ve apartman projeleri sayfamız daha uygun olabilir. Binanız yönetmelik öncesi dönemden kalmışsa ve riskli yapı tespiti gündemdeyse Bahçelievler kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.
Bahçelievler’deki işler için randevulu yerinde keşfe geliyoruz. Konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgidir; sözleşme ve ruhsat mevzuatı değişebileceğinden güncel durumu ilgili idareden teyit edin. İlçe hakkında genel bilgi için Bahçelievler sayfamıza göz atın.