Arnavutköy’de arsasını kat karşılığı vermek isteyen bir arsa sahibi, müteahhit görüşmelerinden önce üç şeyi bilmelidir: parselin ne kadar yapılaşma hakkı taşıdığı, tapunun kimin adına ve kaç hisseyle kayıtlı olduğu ve sözleşmede hangi maddelerin yazılı olması gerektiği. Bu sayfa tam da o ilk hazırlık için yazıldı. Genel çerçeveyi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz; burada Arnavutköy’ün parsel yapısından doğan sorulara odaklanıyoruz.
Arnavutköy’de kat karşılığı için parsel neden önce okunur?
İlçede parseller büyüklük, biçim ve nitelik bakımından çok çeşitlidir. Yerleşik bir mahallenin köşe parseli ile daha kırsal bir alandaki geniş bir arsa aynı hesapla değerlendirilemez. Müteahhit teklif vermeden önce üç belgeyi okur: tapu kaydı, ilçe belediyesinden alınan imar durumu belgesi ve gerekirse güncel halihazır harita. Emsal ve yükseklik sınırı arsa payının ne kadarının yapılaşmaya dönüşebileceğini belirler; müteahhitle paylaşım da bu gerçek değere göre konuşulur.
Hisseli tapu: bölgenin sık karşılaşılan durumu
Miras ya da ortak alım yoluyla oluşmuş hisseli tapular, ilçede sık görülür. Kat karşılığı açısından bu, şu anlama gelir:
- Tüm hissedarlar aynı sözleşmeye taraf olmalıdır; bir hissedarın onayı yoksa proje ilerlemesi risklidir.
- Hissedarlardan biri yurt dışında ya da başka şehirdeyse vekâletname ve zaman planı baştan hesaplanmalıdır.
- Hisse oranları ile dairelerin kimlere gideceği paylaşım tablosunda açıkça yazılmalıdır.
- Hisselerin ifrazı (ayrılması) mümkün mü, plana ve mevzuata göre ilgili idareden sorulmalıdır.
Bu konularda avukat ve noter desteği şarttır; biz teknik tarafta zeminden ruhsata kadar olan adımları anlatırız.
Kat karşılığı sürecinin adımları
- Randevulu keşif. Parselinizde buluşuruz; parselin sınırı, cephe, eğim ve altyapı yerinde görülür.
- Ön proje ve yerleşim. İmar durumuna göre kaç bağımsız bölümün ve hangi kat düzeninin mümkün olduğu gösterilir.
- Paylaşım taslağı. Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin konumu, kat ve cephe yönü yazılı hale getirilir.
- Noter sözleşmesi. Teslim takvimi, ara aşamalar, gecikme hükümleri ve tapu devir adımları maddelenir.
- Ruhsat ve yapı denetimi. Zemin etüdü, statik proje ve yapı denetim sözleşmesi ruhsat öncesi tamamlanır.
- Yapım, teslim ve tapu. İskan alındıktan sonra bağımsız bölümlerin tapu işlemleri sözleşmeye göre yürür.
Sözleşme maddelerinde ayrıntı için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okumanızı öneririz.
Büyük parselin avantajı ve tuzağı
Geniş parsellerde birden fazla blok, ortak bahçe ya da otopark alanı planlamak mümkün olabilir. Bu esneklik arsa sahibi için iyidir ama üç riski beraberinde getirir. Birincisi, yapılaşma aşamalı olabilir; hangi bloğun ne zaman teslim edileceği yazılı olmalıdır. İkincisi, bu ölçekte iş daha çok yapı denetim ve ara ödeme takibi gerektirir. Üçüncüsü, altyapı parsele ulaşmadıysa (yol, kanal, su) bağlantı maliyeti ve süresi baştan konuşulmalıdır. Bu üç konu sözleşmede tek satırla geçilmemeli, ayrı madde olmalıdır.
Arsa sahibi için kontrol listesi
| Kontrol | Neden önemli? |
|---|---|
| Tapu kaydı ve takyidat | İpotek, şerh ve haciz projeyi durdurabilir |
| İmar durumu belgesi | Yapılaşma hakkını ve kat adedini belirler |
| Hisse oranları | Paylaşımın hukuki temelidir |
| Zemin etüdü yaptırma sorumluluğu | Ruhsat için gerekir, kimin yükleneceği yazılmalı |
| Teslim takvimi ve gecikme hükmü | Belirsizlik uyuşmazlık doğurur |
| Ortak alan ve otopark düzeni | Kat malikleri arasında sonradan anlaşmazlık çıkarmasın |
İçeriği farklı bir açıdan okuyun: müteahhit ne sorar, siz ne sorarsınız?
Arsa sahibi çoğu zaman yalnızca “kaç daire alırım?” diye sorar. Sağlıklı görüşmede sorular iki yönlüdür. Müteahhit parselin durumunu, sizin beklentinizi ve hisse yapısını sorar; siz de yapı denetim kuruluşunu kimin seçtiğini, zemin etüdü sonucuna göre proje değişirse ne olacağını ve teslim edilecek bağımsız bölümlerin malzeme kapsamını sorarsınız. Bu ikinci grup sorular sözleşmenin ekine “teknik şartname” olarak girmelidir. Konuşmaların hepsini sözlü bırakmayın.
Yapım sürerken arsa sahibi neyi takip eder?
Sözleşme imzalandıktan sonra da arsa sahibinin rolü biter sanılmamalıdır. Ruhsatın alındığı tarih, temel ve kaba inşaat aşamalarının tamamlanması, yapı denetim raporları ve iskan başvurusu, sözleşmedeki takvimle karşılaştırılabilecek dört kilometre taşıdır. Şantiye ziyaretlerini önceden haber vererek yapmak ve her ziyaretin ardından kısa bir not tutmak, olası bir anlaşmazlıkta işinize yarar. Ayrıca kaba işler bittiğinde kendi payınıza düşen dairelerin kat planındaki konumunu, projeyle bire bir eşleştirmeniz gerekir. Kaba inşaat ve ince inşaat rehberimiz hangi aşamada neyin bitmiş sayılacağını açıklar.
Diğer Arnavutköy sayfaları
Hisseli tapu ve imar sorunları bir yana, projeniz yeni konut inşası ise Arnavutköy konut ve apartman projeleri sayfamıza bakın. Ruhsat aşamasını ilçe ölçeğinde anlatan Arnavutköy imar durumu ve yapı ruhsatı yazımız ise izlenecek belgeleri sıralar. İlçenin genel tanıtımı Arnavutköy bölge sayfasında yer alır.
Konuşmak için
Arsanızı yerinde görüp yazılı bir değerlendirme sunmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilirsiniz; dilerseniz iletişim sayfasından da yazabilirsiniz. Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; kat karşılığı sözleşmeleri ve imar hükümleri değişebilir, güncel durumu ilgili belediyeden ve noterden teyit edin.