Zeytinburnu’nda konut ya da apartman yaptırmak isteyen mal sahibi, genellikle “boş arsa” ile değil, bir dokunun içine sıkışmış bir parselle karşılaşır. Sol tarafta bir apartman, sağ tarafta bir eski atölye ya da sıkışık bir sokak vardır ve yapılacak yeni bina, bu çevreye uyum sağlamak zorundadır. Zeytinburnu’nda konut ve apartman projesi düşünenler için bu sayfa, parselin bilgisini toplamaktan yapı kullanma iznine uzanan yolu ilçe koşullarına göre anlatıyor. Genel çerçeve için konut ve apartman projeleri hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Konut projesi hangi bilgiyle başlar?
Projenin başlangıcında elinizde üç belge olmalıdır: tapu, belediyeden alınmış imar durumu belgesi ve zemin bilgisi. Zeytinburnu’nda imar durumu belgesi özellikle önemlidir; çünkü ilçede konut, ticaret ve eski sanayi kullanımları iç içe geçmiştir. Belge parselin planlı kullanımını ve yapılaşma koşullarını gösterir: kat adedi ya da yükseklik, emsal, çekme mesafeleri. Sanayi ya da ticaret fonunda kalan bir parselde konut yapmak, plan değişikliği gerektirebilir. Bu yüzden ilk işiniz çizim değil, yazılı belgedir. Adım adım anlatım için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimize bakabilirsiniz.
Yoğun dokuda apartman kurgusu
Küçük ve sıkışık parselde bina kurgusu birkaç sabit soruyu yanıtlamak zorundadır:
- Cephe hangi yöne açılıyor ve komşu bina ışığı ne kadar kesiyor?
- Merdiven ve asansör çekirdeği daire planlarını nasıl etkiliyor?
- Bodrum kat otopark ya da depo için kullanılabilir mi, yoksa yeraltı suyu buna engel mi?
- Ön ve yan çekme mesafeleri, pencere açmak için yeterli mi?
- Zemin kat işyeri ile konut girişleri nasıl ayrılacak?
Bu soruların cevabı, projenin ekonomik ve yaşanabilir olup olmadığını belirler.
Zeytinburnu’nda otopark ve ortak alan meselesi
Yoğun yapılaşma, otopark ihtiyacını da büyütür. Yeni binada araç yerleri parselin içinde karşılanabiliyorsa bodrumda rampa ve dönüş yarıçapı; karşılanamıyorsa yönetmelik izin verdiği ölçüde farklı çözümler gündeme gelir. Bu karar hem daire sayısını hem de ruhsat sürecini etkiler. Ayrıca sığınak, asansör ve yangın merdiveni gibi zorunlu unsurlar, dar parselde toplam alandan pay alır. Bunların hepsini erken aşamada hesaba katmak, yapılabilir alanın gerçekçi çıkmasını sağlar.
Kıyıya yakın parselde zemin ve bodrum
Marmara kıyısına yakın parsellerde yeraltı suyu ve zemin tabakaları, bodrum katı ve temel kararlarının merkezindedir. Bodrumlu bir bina planlıyorsanız su yalıtımı ve drenaj, projenin baştan çözülmesi gereken konularıdır. Bu konuya temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizden ve Zeytinburnu zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamızdan bakabilirsiniz.
Proje aşamaları ve sözleşme
Konut projesinde yol haritası şu şekildedir:
- Keşif, tapu ve imar durumu incelemesi.
- Sondajlı zemin etüdü.
- Mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin hazırlanması.
- Yapı denetim sözleşmesi ve ruhsat başvurusu.
- Kazı, temel ve kaba inşaat.
- İnce işler, tesisat ve cephe.
- Yapı kullanma izni ve teslim.
Kendi arsanıza yaptıracaksanız müteahhitle eser sözleşmesi yaparsınız; teslim takvimi, ödeme planı ve malzeme listesinin açık yazılması gerekir. Başka bir model olan kat karşılığı için Zeytinburnu kat karşılığı inşaat sayfamıza göz atın. Süreç hakkında daha geniş bilgi için ev yaptırma rehberimizi da okuyabilirsiniz.
Cephe ve malzeme: kıyı iklimine uygunluk
Zeytinburnu’nun Marmara’ya yakın iklimi, nem ve rüzgâr açısından cepheyi zorlar. Ayrıca yoğun trafiğin yol açtığı kirlilik cephede lekelenmeye neden olur. Bu yüzden cephe kaplaması seçerken temizlenebilirlik, nem dayanımı ve tuzlu havaya uygun aksesuar kullanımı göz önünde tutulur. Isı yalıtımında İstanbul için gereken kalınlık, Sivas gibi sert iklimli bölgelere göre daha sınırlıdır, ama nem yönetimi öne çıkar. Cephe işleri için Zeytinburnu tüm dış cephe uygulamaları sayfamız yol gösterir.
Ruhsat, denetim ve iskan
Proje tamamlandığında ruhsat başvurusu Zeytinburnu Belediyesi’ne yapılır. Yapı denetim kuruluşu ruhsatlı yapıyı yapım boyunca denetler; bu görevin kapsamı yapı denetim firması ne yapar yazımızda açıklanıyor. İlçe bazlı özet için Zeytinburnu imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Küçük parselde verimli plan nasıl çıkar?
Sıkışık parselde her metrekare ayrı bir karar verir. Merdiven ve asansör çekirdeğinin tek bir yerde toplanması, koridor alanının en aza indirilmesi, ıslak hacimlerin üst üste yerleştirilmesi ve pencere açılabilecek cephelerin salon ve yatak odalarına ayrılması, verimli bir kat planının temel ilkeleridir. Ön projede bu seçenekler birden fazla alternatifle karşılaştırılır; böylece daire sayısı ile daire kalitesi arasındaki denge, karar verilmeden önce görülebilir hale gelir.
Projeden önce sorulacaklar
- Parselde plan değişikliği ya da askı süreci var mı?
- Kıyı kenar çizgisi ya da koruma etki alanı parseli kapsıyor mu?
- Tapuda ipotek, şerh veya kısıtlama var mı?
- Yol ve altyapı parsele ulaşıyor mu?
- Komşu bina ile ortak duvar durumu nedir?
Görüşme
Zeytinburnu’ndaki arsanızı randevuyla yerinde görüyoruz. 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgi içerir; imar ve ruhsat kurallarının güncel halini belediyeden teyit edin.