Fatih’te yeni konut ya da apartman yaptırmak, İstanbul’un çoğu yerinde olduğundan farklı bir başlangıç ister: burada arsa bulmak kadar, o arsada ne yapılabileceğini anlamak da zaman alır. Bu sayfa; Fatih’te elinde uygun bir parsel bulunan ya da mevcut yapısını kaldırıp yeniden konut yapmayı düşünen kişiler için hazırlandı. Hizmetin genel kapsamı konut ve apartman projeleri sayfamızda, ilçenin genel tanıtımı Fatih sayfamızda yer alıyor.
Fatih’te yeni konut projesinin ilk engeli: parselin statüsü
Tarihî Yarımada’da boş ya da yıkıma uygun parsel çoğu yerde nadirdir; her parselin kendine özgü bir tarihi vardır. Bir parselde konut projesine karar vermeden önce şunların cevabı alınmalıdır:
- Parsel, sit alanı ya da koruma amaçlı imar planı sınırları içinde mi?
- Parselde ya da komşusunda tescilli yapı var mı?
- Yapılaşma koşulları hangi kat adedini ve yüksekliği veriyor?
- Siluet ile ilgili özel kural ya da plan notu bulunuyor mu?
- Parselde daha önce arkeolojik bir çalışma yapılmış mı?
Bu soruların cevabı, projenin fizibilitesini belirler. Cevaplar belediye ve koruma kurulu kayıtlarından elde edilir; biz keşiften sonra bu kontrolü birlikte yürütüyoruz.
Yükseklik, cephe ve siluet kuralları
Tarihî Yarımada’nın siluetini koruma yaklaşımı, bazı parsellerde kat adedi ve cephe tasarımı üzerinde sıkı sınırlar getirir. Çatı formu, cephe malzemesi ve pencere oranı gibi konularda plan notları ya da kurul kararları yönlendirici olabilir. Bu nedenle mimari tasarım, serbest bir çizim değil, kuralların içinde bir çözüm arayışıdır. Erken aşamada mimarla birlikte imar durumu ve plan notlarını okumak, sonradan yapılacak revizyonları azaltır. İmar durumunun nasıl alındığını imar durumu rehberimizde anlattık.
Zemin etüdü: tarihî katmanlar ve dolgu
Fatih’te yeni bir yapı için zemin ve temel etüdü ruhsat için zorunludur. Tarihî çevrelerde eski dolgular, yeraltı yapıları ya da kalıntılar zemini karmaşıklaştırabilir. Etüt sonucu temel türünü, bodrum katın su yalıtım ihtiyacını ve kazıda alınacak önlemleri belirler. Etüdün gerekçesi için zemin etüdü rehberimize, bodrum yalıtımı için temel ve bodrum su yalıtımı yazımıza bakabilirsiniz.
Arkeolojik buluntu ve sözleşme takvimi
Kazı sırasında arkeolojik ya da tarihî bir buluntuya rastlanırsa çalışma durdurulur ve ilgili müze müdürlüğü bilgilendirilir; bu, 2863 sayılı Kanun çerçevesinde bir yükümlülüktür. Fatih’te konut projesi sözleşmesinde takvimi bu ihtimali kapsayacak biçimde yazmak gerekir: hangi durumda süre uzar, işin bekleme maliyetini kim üstlenir, gibi noktalar açık yazılmalıdır. Bu, hem arsa sahibini hem yapımcıyı korur. Hukuki ayrıntılar için avukatla görüşün.
Proje süreci
| Aşama | Fatih’e özgü kontrol |
|---|---|
| Keşif | Sokak genişliği, komşu binalar, erişim |
| İmar durumu | Koruma amaçlı plan notları, siluet kuralı |
| Koruma kurulu görüşü | Gerekiyorsa proje öncesi ön görüş |
| Zemin etüdü | Dolgu ve tarihî katmanlar |
| Projeler ve ruhsat | Mimari, statik, tesisat, elektrik; yapı denetim |
| Yapım | Dar sokak lojistiği, arkeolojik ihtimal |
| İskan | Yapı kullanma izni ve teslim |
Ruhsat sürecinin genel akışı için yapı ruhsatı rehberimize bakabilirsiniz.
Karma kullanım: alt katta ticaret, üst katta konut
Fatih’te bazı parsellerde zemin katın ticari, üst katların konut olarak planlandığı karma yapılar öne çıkar. Bu tür projelerde kullanım türü, imar planındaki izne göre belirlenir. Ticari alanın kullanım şekli, giriş ayrımı ve yangın güvenliği için farklı kurallar uygulanabilir. Ticari yapılar hakkında genel bilgi için ticari yapılar hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.
Şantiye lojistiği
Dar sokaklarda hafriyat kamyonu, beton pompası ve vinç yerleşimi planlanmadan iş başlamaz. Malzemenin hangi saatte, hangi yoldan geleceği; iskele ve tabelalar için sokak işgali izni; komşu binalar için toz ve gürültü önlemleri şantiye planına yazılır. Bu planı sözleşme öncesinde yerinde keşfederek yapıyoruz.
Yapı denetim ve iskan
4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılar, yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Yapı bittiğinde iskan alınır; yeni yapılarda Enerji Kimlik Belgesi de gereken belgeler arasındadır. İskan sürecini iskan rehberimizde anlattık.
Dairelerin planı: küçük parselde verimli yerleşim
Fatih’te parseller çoğu kez dar ve derindir; bu, dairelerin aydınlık ve havalandırma bakımından dikkatle çizilmesini gerektirir. Bitişik nizamda yan cepheler kapalı kaldığından ışık ve hava ön ile arka cepheden ve iç avludan alınır. Islak hacimlerin ortak şaft etrafında toplanması, tesisatı sadeleştirir ve ileride bakımı kolaylaştırır. Merdiven ve asansör boşluğu ise hem yangın kaçış kurallarına hem de dar parselde kullanılabilir alanın korunmasına birlikte hizmet edecek biçimde çözülür.
Sonraki adım
Mevcut bir binayı yenilemek istiyorsanız Fatih kat karşılığı inşaat sayfamıza, ruhsat ayrıntıları için Fatih imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Parselinizi birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Randevuyla yerinde keşfe geliyoruz. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel yapılaşma koşullarını Fatih Belediyesi ve koruma kurulundan teyit edin.